從1991年上海借鑒新加坡中央公積金制度建立中國(guó)特色的住房公積金制度以來，我國(guó)住房公積金制度已運(yùn)行30年，為城鎮(zhèn)住房體制市場(chǎng)化轉(zhuǎn)軌、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以及提高職工住房消費(fèi)支付能力、實(shí)現(xiàn)住有所居發(fā)揮了巨大作用。

但近年來，改革住房公積金制度的呼聲日漸強(qiáng)烈，去年更有多位學(xué)者、兩會(huì)代表提出取消公積金制度。“存廢之爭(zhēng)”背后不僅是各方出自利益的考量，也與現(xiàn)行公積金制度存在諸多問題和弊端有關(guān)。

不過，從各地公積金個(gè)貸率來看，比完善現(xiàn)行制度更為迫切的是，多地需要規(guī)范住房公積金繳存和貸款工作，防范公積金資金的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

10城住房公積金個(gè)貸率觸碰“紅線”

4月21日，易居研究院發(fā)布公積金監(jiān)測(cè)報(bào)告。報(bào)告稱，截止今年一季度末，南通、合肥等10城公積金個(gè)貸率超95%，屬于觸碰個(gè)貸率紅線的城市，需要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)和嚴(yán)管，并應(yīng)實(shí)施適度收緊的公積金使用政策。

具體來看，10城公積金個(gè)貸率分別為：南通127%、合肥107%、宿州104%、欽州100%、蕪湖99%、洛陽98%、衢州98%、柳州98%、福州96%、貴陽95%。

個(gè)貸率指公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比，是體現(xiàn)公積金支持個(gè)人貸款買房力度的重要指標(biāo)。但該數(shù)值不是越高越好，一般超過95%意味著公積金吃緊、透支，存在一定的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

公積金告急的不止上述10城，已經(jīng)公布了2020年度公積金年報(bào)的城市中，煙臺(tái)公積金個(gè)貸率為95%，無錫106%，大連101.37%。

作為政策性住房金融體系之一，公積金個(gè)貸率也成為觀察樓市發(fā)展的一個(gè)切口。從房?jī)r(jià)和交易情況看，上述公積金吃緊的諸城，樓市均相對(duì)較熱。

以南通為例，受南通西站通車、上海第三機(jī)場(chǎng)確認(rèn)落戶南通等利好影響，2020年南通市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)37.5%，商品房銷售面積增長(zhǎng)14.6%，商品房銷售額增長(zhǎng)16.6%。另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年南通房?jī)r(jià)上漲10%，在統(tǒng)計(jì)樣本50城中居第四，僅次于東莞、深圳、寧波。4月8日，住建部將南通、東莞列入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢南通市2016年以來公積金年報(bào)發(fā)現(xiàn)，南通公積金已連續(xù)五年吃緊，個(gè)貸率居高不下且逐年攀升。其中，2016年公積金個(gè)貸率為109.36%，2017年為110.50%，2018年為114.48%，2019年為119.88%，2020年為120.12%。

而作為樓市“四小龍”之一的合肥，在2020年又出現(xiàn)復(fù)蘇行情，尤其從2020年第四季度開始，合肥樓市的成交量一直處于高位?？硕鹬袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，合肥二手房累計(jì)成交量達(dá)148萬平方米，同比增加444%。在11個(gè)典型二線城市中，處于領(lǐng)漲地位。另外，合肥3月份的供求比是0.7，庫存量為405萬平方米，同比減少31%；消化周期僅為4.3個(gè)月，同比減少67%。

多地拉響公積金“預(yù)警”

公積金個(gè)貸率也從另一側(cè)面描畫出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2008年末，住房公積金運(yùn)用率(個(gè)人貸款余額與購(gòu)買國(guó)債余額之和占繳存余額的比例)僅為53.54%，全國(guó)住房公積金銀行專戶存款扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%。龐大的閑余資金與較低的資金使用率，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為公積金制度沒有得到有效運(yùn)用、沒有發(fā)揮效益，是資源的浪費(fèi)。

而近年來，隨著樓市的火爆及消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，公積金在個(gè)人尤其是剛需族的購(gòu)房中日益發(fā)揮重大作用。相應(yīng)地，個(gè)別地方公積金也開始緊湊，加強(qiáng)公積金管理的措施也相繼出臺(tái)。

合肥是較早實(shí)行公積金三級(jí)預(yù)警管理制度的城市之一。2019年12月，合肥發(fā)布《住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理辦法》征求意見稿，擬實(shí)施公積金三級(jí)預(yù)警管理，當(dāng)個(gè)貸率超過95%時(shí)實(shí)行貸款“輪候制”，收緊提取、貸款使用政策，暫停辦理異地繳存職工家庭在本地購(gòu)房申請(qǐng)貸款等。

今年以來，已有貴陽、洛陽、鶴壁等地啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。4月14日，貴陽發(fā)布《關(guān)于啟動(dòng)住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)的通知》，稱近年來公積金個(gè)貸率持續(xù)超過95%、流動(dòng)性已嚴(yán)重不足，因此實(shí)施公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)措施，具體措施有調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款額度計(jì)算公式、減少約10%的額度規(guī)模，暫停受理異地個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，“商轉(zhuǎn)公”貸款受理規(guī)?？刂圃?億元以內(nèi)等。

3月份，洛陽、鶴壁、佛山等城市相繼啟動(dòng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。洛陽的主要措施包括將個(gè)人住房公積金貸款額度計(jì)算公式中的繳存余額倍數(shù)下調(diào)為6，暫停土地抵押狀態(tài)下的住房公積金個(gè)貸項(xiàng)目準(zhǔn)入，工程總進(jìn)度達(dá)到三分之一以上時(shí)方可準(zhǔn)入，4月起實(shí)行公積金貸款輪候發(fā)放等。鶴壁則暫停“商轉(zhuǎn)公”貸款、異地貸款、非戶籍地異地購(gòu)房提取公積金等業(yè)務(wù)。

已在此前實(shí)行了貸款輪候發(fā)放的佛山，則通過調(diào)整房屋可貸面積標(biāo)準(zhǔn)和最高貸款額度、停止向已有2套住房的家庭發(fā)放貸款等措施進(jìn)一步收緊公積金貸款額度。具體為，單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下可進(jìn)行貸款；非住宅類項(xiàng)目住房不予發(fā)放貸款；個(gè)人貸款最高額度由50萬降為30萬。

不過，廣州、深圳個(gè)貸率并不高，分別為72.95%、71%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，廣州、深圳等城市高企的房?jī)r(jià)，使公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度明顯減弱。“一是房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致買房的工薪階層減少，二是組合貸程序繁雜、放貸周期較長(zhǎng)。因此在房?jī)r(jià)變動(dòng)比較頻繁的時(shí)候，尤其是改善性需求、高收入人群為樓市主要購(gòu)買力的情況下，使用公積金買房的購(gòu)房者較少。”

李宇嘉稱，公積金透支對(duì)中等收入人群不利。“透支導(dǎo)致公積金入不敷出，相應(yīng)地會(huì)降低貸款額度、減少對(duì)二手房貸款的資金支持。甚至如佛山對(duì)租房提取額度也有所限制，不利于公積金發(fā)揮支持政策性租賃住房發(fā)展的作用。”