準(zhǔn)特大城市是我國城市體系中的重要一環(huán)，是特大城市的后備軍。隨著人口向大城市的集聚，這些準(zhǔn)特大城市也在向特大城市邁進(jìn)。當(dāng)前這些城市的房價(jià)水平如何？

按照中國城市劃分標(biāo)準(zhǔn)，城區(qū)常住人口300萬~500萬的為I型大城市，500萬~1000萬的為特大城市，1000萬以上的城市為超大城市。根據(jù)住建部的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前I型大城市共有14個(gè)，包括哈爾濱、長春、大連、合肥、昆明、太原、長沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波和福州。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中國房價(jià)行情平臺網(wǎng)數(shù)據(jù)，對14個(gè)準(zhǔn)特大城市房價(jià)水平梳理統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，共有13個(gè)城市平均單價(jià)過萬，其中廈門高居榜首，福州和寧波緊隨其后。

廈門房價(jià)比肩一線城市

從城區(qū)常住人口規(guī)模來看，14個(gè)城市中共有5個(gè)超過400萬大關(guān)，其中哈爾濱、長春、大連位居前三，均超過了440萬，哈爾濱距離特大城市的標(biāo)準(zhǔn)僅有一步之遙。

值得注意的是，這三個(gè)城市均來自東北。

吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對第一財(cái)經(jīng)分析，東北的老工業(yè)基地從“一五”時(shí)期開始就有很多大項(xiàng)目，建立了比較完整的工業(yè)基礎(chǔ)和工業(yè)體系，那個(gè)時(shí)期也奠定了城市發(fā)展基礎(chǔ)。在改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，東北的城市發(fā)展的程度比東南沿海要好，重工業(yè)多，產(chǎn)業(yè)工人多，所以城區(qū)人口規(guī)模大，在全國都是名列前茅的。不過，總體上，這些城市近年來經(jīng)濟(jì)和城市人口規(guī)模增長速度都相對緩慢。

相對來說，東南沿海部分城市如福州、寧波、廈門等在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城市規(guī)模都比較小，改革開放后，這些城市輕工業(yè)、外向型產(chǎn)業(yè)迅速崛起，加上近年來人口政策的放開，城市規(guī)?？焖贁U(kuò)大。

從房價(jià)來看，14個(gè)準(zhǔn)特大城市中，有4個(gè)城市（廈門、福州、寧波和蘇州）均價(jià)超過2萬元/平方米，全部來自東南沿海地區(qū)。其中，蘇州、寧波和廈門人均收入水平均位居全國前十。可見，收入高的城市，房價(jià)水平也比較高。

其中，廈門以48570元/平方米的均價(jià)在14個(gè)城市中高居第一。在全國所有城市中，也僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，甚至超過了一線城市廣州。

這是2020年9月2日拍攝的廈門集美新城景觀（無人機(jī)照片）。新華社圖。

這是2020年9月2日拍攝的廈門集美新城景觀（無人機(jī)照片）。新華社圖。

廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財(cái)經(jīng)記者分析，廈門在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門房地產(chǎn)市場對周邊地區(qū)有很強(qiáng)的“海綿效應(yīng)”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購買力都吸引了過來。另外廈門打造總部經(jīng)濟(jì)，也吸引了泉州等周邊很多大企業(yè)來設(shè)立總部。

與此同時(shí)，廈門房地產(chǎn)市場在供應(yīng)端又一直偏緊。王崎說，廈門過去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長步伐，缺口較大。

數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門住宅商品房銷售面積僅為274.7萬平方米，在35個(gè)重點(diǎn)城市（包括直轄市、拉薩以外的省會城市和計(jì)劃單列市）中，略高于西寧，位居倒數(shù)第二。

此外，廈門存在的結(jié)構(gòu)性問題也十分突出，島內(nèi)外差距十分明顯。面積只有158平方公里的廈門島，教育、醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源集中，島內(nèi)房價(jià)遠(yuǎn)高于島外。王崎說，今年廈門島內(nèi)二手房熱度較高，主要是學(xué)區(qū)房，但島外的樓市熱度一般。所以廈門要加快島外的發(fā)展，大力補(bǔ)足島外的教育等公共服務(wù)短板。

14個(gè)準(zhǔn)特大城市3月房價(jià)（數(shù)據(jù)來源：《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、中國房價(jià)行情網(wǎng)）

14個(gè)準(zhǔn)特大城市3月房價(jià)（數(shù)據(jù)來源：《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、中國房價(jià)行情網(wǎng)）

長沙收入高房價(jià)低

廈門之后，福州以26566元/平方米的平均單價(jià)在14個(gè)城市中位居第二。整體來看，福建的兩個(gè)中心城市房價(jià)水平都比較高，這與福建經(jīng)商群體大，民間資金較多有關(guān)，而且福建土地比較緊缺，地價(jià)比較高。

福建省政府發(fā)展研究中心原副主任王開明對第一財(cái)經(jīng)分析，福建經(jīng)商群體大，民間資金較多，但福建山地多、平地少，土地供應(yīng)比較緊張。比如廈門和福州這兩個(gè)中心城市城區(qū)面積都比較小，人口密度很高，地價(jià)很高，所以房價(jià)也高。

寧波的房價(jià)水平與福州相差無幾，在14個(gè)城市中位居第三。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況，2月寧波二手房同比上漲10.1%，在35個(gè)重點(diǎn)城市中位居第二。

整體來看，14個(gè)城市中，房價(jià)前五名全部來自南方地區(qū)，后三名城市則全部來自北方。

總體來說，南方城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，年輕人流入較多，收入水平更高，對住房的需求也更旺盛。同時(shí)，這些城市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國企占比較少，非商品化的住房比例較少，市場化的住房占比更高。

相比之下，北方很多地方以國企為主，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區(qū)改造，供應(yīng)很大，這也使得房價(jià)保持相對較低的水平。

當(dāng)然，也有的城市人口流入快，收入水平高，但房價(jià)還保持較低水平。長沙的人均收入不僅在中西部主要城市中領(lǐng)跑，而且還超過了東部的青島和天津等地。不過長沙的房價(jià)一直保持在合理水平，數(shù)據(jù)顯示，3月份長沙的二手房均價(jià)為11715元/平方米，在14個(gè)準(zhǔn)特大城市中，位居倒數(shù)第四，低于太原、昆明、南寧等地。

2020年12月，在浙江省紹興市舉辦的中國改革（2020）年會暨新發(fā)展階段地方改革推進(jìn)高層研討會上，房地產(chǎn)調(diào)控的“長沙樣本”受各方高度評價(jià)，成功入選10個(gè)“中國改革2020年度案例”。

此前不久，長沙市委副書記、市長鄭建新在接受新華社《瞭望東方周刊》專訪時(shí)透露，長沙現(xiàn)在是全國所有大城市里房價(jià)和收入比最低的城市，一個(gè)普通家庭工作6.4年就可以買100平米的房子，年輕人不靠父母，和伴侶一起就可以輕松交首付供房。鄭建新表示將繼續(xù)管控好房價(jià)，還會為剛畢業(yè)的大學(xué)生建設(shè)一批“物美價(jià)廉”的青年公寓。