◎在樓市大環(huán)境相對嚴調(diào)之下，開發(fā)商適當下調(diào)銷售目標增速是對今年市場預(yù)期謹慎的表現(xiàn)。
◎今年業(yè)績?nèi)绾稳Q于土儲的排布，這波行情的主要受益者是在長三角和珠三角有提前布局的房企。
◎集中供地新規(guī)在一定程度上改變了房企投資土地原有的一套打法和玩法，將對行業(yè)產(chǎn)生深遠影響。
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝
3月份以來，大多數(shù)上市房企陸續(xù)公布了2020年財報。與此同時，不少房企還在業(yè)績會上透露了今年的銷售目標和市場判斷。不過整體來看，今年房企的目標增速低于去年。
安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，去年貨幣政策整體相對寬松，樓市成交在資金的刺激下創(chuàng)歷史新高，隨之而來的就是房價的快速上漲。今年全國嚴控經(jīng)營貸款資金流入樓市，并且設(shè)置銀行房地產(chǎn)貸款上限，從資金面調(diào)控樓市，地方政府紛紛從嚴限購和限貸政策，嚴控房價快速上漲。在樓市大環(huán)境相對嚴調(diào)之下，開發(fā)商適當下調(diào)目標增速是對今年市場預(yù)期謹慎的表現(xiàn)。
目標增速整體較去年放緩
從目前已經(jīng)發(fā)布2020年財報的主流房企今年的業(yè)績目標來看，增速整體低于去年，可見房企對今年的市場預(yù)期普遍比較謹慎。
《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從50余家上市房企在業(yè)績發(fā)布會披露的2021年銷售目標來看，有近三成房企今年的業(yè)績目標增速低于10%，增速在10%-20%的房企最多。由此可見，在杠桿紅利消失后，房企發(fā)展正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑€(wěn)健、提質(zhì)增效為主。
頭部房企在今年的銷售目標制訂上顯得更為謹慎。如恒大和世茂，今年的銷售目標增幅均低于10%，分別為3.71%和9.89%。而在2020年，恒大和世茂的銷售目標增幅分別為8%（內(nèi)部為33%）和15%。同樣，去年目標增超過20%的金茂和綠城，今年也均調(diào)低目標增速至10%以內(nèi)。
不過，也有部分頭部房企今年的目標增速高于去年。如融創(chuàng)和華潤的目標增速分別為11.25%和10.51%，而2020年的目標增幅均為8%。
而在前幾年增長較快的民營房企，如中梁、港龍、弘陽等，今年制訂的目標增速同樣收縮，并回歸長三角、和一二線強三線，以保證現(xiàn)金流為前提，不再追求高速增長。
相較而言，部分銷售基數(shù)較低的中小型房企，今年的目標增幅則超過20%，最高的甚至接近40%，規(guī)模擴張的勢頭依然不減。如合生創(chuàng)展、銀城國際、寶龍地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)，今年的目標增速分別為39.53%、29.27%、28.76%、21.93%?；幽旰图颜讟I(yè)的目標增幅也均超過20%。
克爾瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，一方面頭部房企已經(jīng)占有較大的市場份額，擁有足夠的規(guī)模優(yōu)勢；另一方面，控規(guī)模、強調(diào)提質(zhì)增效是規(guī)模房企當前的戰(zhàn)略核心。
林波同時表示，去年8月開始試點的“三道紅線”融資新規(guī)以及年初針對銀行的“兩道紅線”，使得房企債權(quán)融資供需兩端均受到限制，無疑給房企帶來了新的考驗。由于回籠資金的速度放慢，加上融資難度增加，房企都在靠銷售回籠資金做投資和開發(fā)。如果個人按揭貸款再出問題，對企業(yè)而言困難會更大。
一方面融資難度加大，一方面又要不斷拿以保證后續(xù)發(fā)展，房企在銷售端的壓力在不斷加大。
土儲布局決定業(yè)績表現(xiàn)
“房企今年業(yè)績?nèi)绾稳Q于土儲的排布，這波行情的主要受益者是在長三角和珠三角有提前布局的房企。”
一位Top30房企的品牌房企的營銷負責人黃華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這一波行情中，主做改善型產(chǎn)品的房企占優(yōu)勢，如龍光、綠城、金茂都是以二線城市和強三線城市為主的企業(yè)，這些城市主要以改善型客戶和中高端客戶為主。
“誰的土儲健康、結(jié)構(gòu)比較分明，在這波行情中就能有收益。”黃華表示，在弱二線城市和三四線城市重倉的房企將不容樂觀，如東北、中部較弱的城市，如太原、南昌等。
陸騎麟則指出，當前并非所有的一二線城市都活躍，如政策嚴控的深圳和其周邊城市的樓市已逐步開始降溫。并且，其他一二線城市也紛紛收緊樓市政策，因此對于重倉一二線城市的房企而言，土地占用資金量大，未來銷售速度有放緩預(yù)期，今年其整體壓力還是相對較大的。
“而部分三四線城市樓市受去年疫情沖擊較大，出現(xiàn)一定滯漲，如海南省內(nèi)大多數(shù)城市，去年交易量多處于全面回落狀態(tài)，而最近放寬非居民在海南自由貿(mào)易港購房的政策對其房地產(chǎn)市場是個重大利好。”
陸騎麟認為，精耕三四線城市的開發(fā)商今年并非一點機會都沒有，至少部分政策從嚴的一二線城市購房需求會外溢到周邊城市，去年一二線城市房價快速上漲拉大與周邊城市差距，那么房價滯漲的三四線城市樓市吸引力提升會促成一部分投資需求進入當?shù)厥袌觥?/div>
在4月20日舉行的克而瑞研究中心地產(chǎn)金融會議上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在談及當前的房地產(chǎn)形勢時表示，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城“雙集中”供地新規(guī)，讓整個行業(yè)圍繞著“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”“去杠桿”走下去，而且將是長期趨勢。
丁祖昱強調(diào)，今年一季度行業(yè)銷售面積和金額較2019年同期增長20.7%和41.9%，東部地區(qū)以增長32%居首。從城市能級看，一線城市表現(xiàn)最好，二線城市有分化。目前房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已經(jīng)不支持高增長，所以房企拿地銷售比就是0.2%，非常保守。
集中供地下誰的機會更多
隨著“雙集中”供地新規(guī)陸續(xù)落地，從4月中下旬到5月中旬的一個多月時間里，22城將迎來今年首批集出宅地出讓潮，這將給房企今年的拿地策略帶來較大影響，甚至直接影響房企今年的業(yè)績預(yù)期。
“22城‘雙集中’供地新規(guī)在一定程度上改變了房企投資土地原有的一套打法和玩法，將會對今后的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響。”林波告訴記者。
面對集中供地新規(guī)，各梯隊房企的應(yīng)對策略不一。多數(shù)房企在業(yè)績會上表示，集中供地新規(guī)能夠提供更多的土地供應(yīng)量，且供應(yīng)規(guī)劃更加清晰，能夠在供給端限制地價。
如全國化布局的房企在面對集中供地時壓力較輕，可通過在其他城市拿地、均衡發(fā)展等方式平滑風(fēng)險。中梁地產(chǎn)就明確表示，集中供地新規(guī)對其影響不大，盡管在22城中梁的貨值占比達20%，但因其進入的城市較多，還有很多可選擇空間。
同時，集中供地新規(guī)對房企的資金整合能力和籌措能力也提出了新的要求。如招商、越秀、美的等財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流準備充分的房企就認為，集中供地新規(guī)之下，自身投資拿地不僅不會受到?jīng)_擊，反而機會更大。
新城、新力等房企則認為，將提高整合資源的能力，通過信息化管理加大資金的統(tǒng)籌能力。通過投資節(jié)奏的放緩，逐步改善自身的財務(wù)狀況。
此外，由于資金掣肘、調(diào)控頻發(fā)等因素，導(dǎo)致市場波動較大，多數(shù)房企以深耕為主，通過在核心城市精準投資來做大做強做透市場，以此來提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕長三角，建業(yè)聚焦河南省，佳兆業(yè)深耕大灣區(qū)等。
《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，有超過三成的房企投資拿地仍較為積極，多以處在擴張期的中小企業(yè)為主，如德信、上坤、弘陽、景瑞等，其中弘陽2020年拿地銷售比接近0.6。此外，部分“綠檔”房企如中海、招商、龍湖等憑借自身財務(wù)優(yōu)勢，保持較為積極的拿地態(tài)勢。
值得一提的是，近年來房企投資拿地聚焦在高能級城市以及都市圈周邊強三線，這些城市從經(jīng)濟基礎(chǔ)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)以及人口基礎(chǔ)等多潛力大，且抗風(fēng)險能力更強。如德信在深耕長三角區(qū)域同時，強調(diào)聚焦一二線及強三線城市；中梁也在積極踐行投資聚焦二線城市及強三線城市。
“多渠道拿地是企業(yè)應(yīng)對供地新政的策略和優(yōu)勢之一。未來可能會有更多城市納入集中供地政策中范圍內(nèi)，對計劃在這些城市投資的房企來說，資金安排需更有指向性。”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者指出，在集中供地新規(guī)影響下，城市區(qū)域競爭壓力增強，房企更傾向合作，房企回款周期也將會拉長，中小房企融資更難，服務(wù)和產(chǎn)品將遭受降維打擊。隨著調(diào)控手段不斷精細化，行業(yè)將加快去偽存真，有些企業(yè)會“受不了”，所以這兩年行業(yè)會持續(xù)出現(xiàn)大宗收并購。
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