經(jīng)濟觀察報 記者 陳博 田國寶 同事從微信轉(zhuǎn)發(fā)過來一個融資請求，趙妍瞥了一眼，隨口嘟囔一句：“神經(jīng)病呀!”
趙妍是一家金融公司的中層。這個融資請求在她工作經(jīng)歷中還未曾遇到過——數(shù)額大，期限短，“利率還想按照普通信托貸款的年化利率，這怎么做呀？”
融資請求是一家TOP10房企發(fā)來的，貸后資金主要用于繳納土地出讓保證金，所以趙妍將之稱為“拿地保證金融資”。
無論對開發(fā)商，還是金融機構(gòu)，這都是一個全新的融資概念。趙妍說，做了十多年金融，還是第一次碰到有房企為拿地保證金而融資。
“我們也在找。”一家TOP30房企區(qū)域融資負責人于明，在聽到“拿地保證金融資”后兩眼放光。最近，他們團隊四處尋找短期融資之道。
2月24日，在自然資源部主導下，全國22個城市住宅用地執(zhí)行“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地機制，22城每年只能掛牌出讓三次宅地。大部分城市將首批宅地出讓確定在第二季度。
大規(guī)模集中供地方式，對房企資金籌集、調(diào)配能力提出更大挑戰(zhàn)。原則上，監(jiān)管要求房企拿地資金必須為自有，如何在有限資金池和規(guī)則框架內(nèi)增加參拍頻率，提高拿地成功率，同時又能減少對自有資金的占用，是橫亙在房企眼前一道難以逾越的障礙。
最近兩年，房地產(chǎn)前融、開發(fā)貸頻頻遭遇監(jiān)管“圍堵”。融資困境下，各家房企的投融資部門絞盡腦汁，諸如拿地保證金融資之類的變通方式應運而生。
趙妍稱，公司還在研究具體方案，但如果單純按照房企發(fā)來的這種融資方式，金融機構(gòu)普遍興趣不會太大。
資金調(diào)配
“你有資金渠道可以介紹嗎？”這幾天，于明不止一次在微信對話框里發(fā)出詢問。他與公司的投融資團隊陷入一場前所未有的找錢“戰(zhàn)爭”中。
截至4月15日，集中供地已在15個城市拉開大幕。時間緊湊、供應量大是這輪供地的兩大共性，各城競拍時間點普遍介于4月中至5月；除深圳、廈門數(shù)量較少外，其余城市首批宅地數(shù)量從16宗到119宗不等。
“對房企資金統(tǒng)籌能力和投資策略的要求都空前提高了。”于明肩上的擔子一時間沉重起來。
同樣的焦慮蔓延到了各家房企。一家上市房企深圳區(qū)域投資負責人林鵬告訴經(jīng)濟觀察報，這一輪所需的資金規(guī)模太大了，最近他們公司每天也在算賬。
林鵬所在企業(yè)是“綠檔”房企，較低的融資成本和穩(wěn)健的財務向來是其拿地的優(yōu)勢所在。但擺在他們面前的一個棘手事實是，單北京一座城市，如果覆蓋參拍第一批所有宅地，土地保證金就超過200億元；更遑論同個時間段，還要參加其他城市的土地招拍掛。“競拍保證金至少超過千億元”，短期內(nèi)巨量的資金需求讓林鵬的公司也犯了愁。
按照行業(yè)慣例，房地產(chǎn)企業(yè)參加土地招拍掛，在資金層面通常要過兩道“門檻”，一是拿地前繳納保證金；一是成交后付清地價。
以往難點在于付清地價階段，但集中供地大背景下，開發(fā)商的難關(guān)前移至繳納保證金環(huán)節(jié)。
從首批供地掛牌情況來觀察，天津58宗，保證金總額167億元；南京52宗，保證金總額211億元；廣州46宗，保證金總額171億元；北京30宗，保證金總額207億元。僅這4個城市的保證金總額就高達756億元。即便房企只報名參拍其中四分之一土地，繳納的保證金也接近200億元。
如果再加上其他18城，哪怕保證金可以錯峰使用，對房企資金端而言，也是一個不小的挑戰(zhàn)。
更何況，在實際拍地過程中，為了增加拿地成功率，部分房企會用數(shù)量不等的“馬甲”公司參拍，無形中增加了保證金支出。
如何調(diào)配資金成為核心任務。目前林鵬所在房企正在篩選15個城市已經(jīng)公布的地塊，首要原則是，根據(jù)現(xiàn)有資金規(guī)模盡可能覆蓋更多的地塊。
對于自有資金無法覆蓋的地塊，林鵬團隊將考慮引入合作方；如果短期無法找到合作企業(yè)，他們再對備選地塊做優(yōu)先排序，參拍時剔除部分相對次要的地塊。
“我們會根據(jù)本地歷史去化情況、地塊區(qū)位、團隊操盤能力等標準來排序。”林鵬說，理想目標是爭取全覆蓋，“說實話，難度太大，一下子參拍這么多城市，總成本太高了”。
保證金融資
于明與林鵬面臨的難題，同一時間折射到趙妍的工作中。
從事金融行業(yè)十余年，趙妍的從業(yè)經(jīng)歷涉及金融機構(gòu)理財、投資及房企的投融資等領(lǐng)域，當前她所在的金融機構(gòu)投資范圍囊括高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、新能源及不動產(chǎn)等，房地產(chǎn)領(lǐng)域的年度投資額在幾百億級別。
這次發(fā)來拿地保證金融資需求的TOP10房企，與趙妍所在金融機構(gòu)有長期合作關(guān)系。這家房企的具體資金需求是30億元，愿意付出的年化利率在7%-12%之間。
如果以普通信托借款模式，因為雙方存在長期合作關(guān)系，該房企提出的這一利率較為適中。但讓趙妍覺得難以理解的是，這筆融資的期限只有7天，“7天年化利率7%-12%，我們肯定沒法做。”
趙妍并沒有直接回絕，她給對方的回復口徑是，可以進一步詳談。作為一筆單一融資，7天期限確實偏短；但如果房企長期需要，趙妍的想法是可以做成循環(huán)滾動形式，“只要能夠形成三個月或六個月的滾動期限，實現(xiàn)好的收益，我們還是可以做的。”
諸如拿地保證金融資這樣的前融方式，是于明和同行們在這一場找錢行動中的潛在希望。“現(xiàn)階段，每家房企總部都在研判每座城市必須繳納的保證金額度、時間節(jié)點、占用期限，盤算錯峰使用的可能性到底有多大。”林鵬說。
但現(xiàn)實在于，集中供地下，除了保證金額度大幅增加外，由于競拍時間接近甚至交錯，占用期限不一，房企短期內(nèi)錯峰使用的難度提升。
從出讓文件來看，各城對保證金占用時間不同，北京、天津和南京的最低，占用期3天；深圳3-4天；廣州7天左右；而重慶占用期達到10天。若再加上前后時間和非工作日，實際占用時間可能會更長。
在自有資金有限的前提下，如果房企獲得一定拿地保證金融資額度，就可以增加參拍機會，拍地成功率也越大。
根據(jù)監(jiān)管要求，無論是保證金，還是土地價款都必須為自有資金。在這一輪集中供地中，部分城市加大對房企土地購置資金審查力度。
比如，南京要求參與房企提供會計事務所出具的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告，通過審查后方可報名。一旦發(fā)現(xiàn)資金來源與申報不符，不僅取消競拍資格、沒收保證金，還會被處以“一年內(nèi)禁止同一集團內(nèi)成員參加土拍”的處罰。
林鵬透露，有的房企在總部建立資金池，銷售回款和融資都放在資金池，保證金或土地交易款項統(tǒng)一從資金池輸出。
一位房企人士告訴經(jīng)濟觀察報，雖然有的城市沒有在招拍掛文件中明確約定，但如果房企拿地資金來源為融資，會面臨較大風險，“就看當?shù)夭椴徊榱?rdquo;。
前融受制
于明發(fā)現(xiàn)，2019年6月后，一部分信托機構(gòu)暫停前融業(yè)務，多份針對金融機構(gòu)的新規(guī)以及窗口指導陸續(xù)公開。根據(jù)新規(guī)，房企融資只能用于日常經(jīng)營和償還舊債，前融受到嚴格限制。
上述房企人士透露，前融禁止后，房地產(chǎn)前融大幅減少，但不乏個別房企通過夾層融資、明股實債或?qū)⑷谫Y轉(zhuǎn)成貿(mào)易款等方式變通。
但隨著2020年底針對銀行的“兩個上限”監(jiān)管政策出臺，即便是變通方式的前融，獲取難度也增加了。
一個房地產(chǎn)項目從拿地到銷售回款，通常會經(jīng)歷兩次重要的融資，一次是前融；另一次是開發(fā)貸，項目拿到土地、規(guī)劃及施工等許可證后，可以向銀行申請開發(fā)貸。
開發(fā)貸的年化成本一般在8%以下，最長可貸三年。房企在獲取開發(fā)貸后，主要用來置換成本相對較高的前融；等到項目實現(xiàn)銷售回款，房企再用回款來替換開發(fā)貸。
在這種情況下，房企只需投入少量自有資金，便可以借助各類融資手段實現(xiàn)現(xiàn)金流滾動完成開發(fā)，前融和開發(fā)貸都是房企實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)不可或缺的關(guān)鍵因素。
2016年以前，大部分金融機構(gòu)對開發(fā)貸的授信金額一般不超過項目投資總額的70%，這個投資總額包括地價、建安成本和“三費”等。
一位國有銀行對公業(yè)務人士告訴經(jīng)濟觀察報，如果土地出讓金超過投資總額的30%，銀行給到的開發(fā)貸額度最高不能超過剔除地價款部分。
比如，一個房地產(chǎn)項目的投資總額10億元，最高可以拿到7億元開發(fā)貸；若土地成本是4億元，房企獲取開發(fā)貸額度不能超過6億元。
即便如此，大部分房地產(chǎn)項目開發(fā)貸還是可以覆蓋前融。
不止一位業(yè)內(nèi)人士透露，“兩個上限”實施以來，大部分銀行審批房地產(chǎn)開發(fā)貸額度時，將地價剔除在投資總額外，目前銀行開發(fā)貸額度普遍為建安成本加上“三費”后的7折。
房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對兩重新挑戰(zhàn)，在一二線城市，由于土地成本動輒是建安成本的4倍以上，開發(fā)貸額度剔除土地成本后，無法對前融全覆蓋；而三四五線城市，雖然剔除地價成本后的開發(fā)貸可以覆蓋前融貸款，但卻很難爭取到開發(fā)貸。
一旦前融資金無法通過開發(fā)貸置換退出，還款時間就只能延長到項目預售階段。但前融的資金方對借款延期的意愿普遍不強。
趙妍對經(jīng)濟觀察報表示，除非是戰(zhàn)略合作房企，一般房企申請前融，她所在的機構(gòu)不會給到更長期限。其中既有前融無法收回風險考量，也有監(jiān)管風險的考慮。
在這種情況下，房企獲取前融的難度空前提升。
找錢
集中供地下，雖然對前融圍剿力度進一步加大，但面對千億土地盛宴的誘惑，部分房企各種“找錢”行動并未停滯。
林鵬說，正常情況下，最基礎(chǔ)的措施肯定是加速企業(yè)自身造血能力，加快回籠資金。
從2020年部分房企財務數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)金構(gòu)成中，經(jīng)營性現(xiàn)金流占比相對較低。甚至還有房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，籌資獲取的現(xiàn)金流占比相對更大。
陸續(xù)有房企探索出更多的方式。林鵬所在的房企希望通過合作項目來擴大規(guī)模，在做年度投資預算時，會預先考慮40%-50%股權(quán)給到合作方。
正式參與招拍掛前，林鵬的公司還會進行一次詳細資金測算，主要根據(jù)各個區(qū)域公司是否明確簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議而定。如果區(qū)域公司在拿地前確定了聯(lián)合競買方，雙方約定好出資義務，具體投資預算按照股權(quán)比例來測算。
引入合作方是房企的一種通行做法，拿地前，尋找同行組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以聯(lián)合競拍方式分攤保證金，擴大覆蓋面，增加參拍概率。
4月14日，植根于杭州的濱江集團與廣州國有房企越秀地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將攜手參與杭州和廣州首批供地。
這一輪集中供地，在林鵬公司的投資預算中，自有資金占比要求60%以下，即一個項目，他們愿意付出的資金在60%以下。如果拿地時沒有找到合作方，就需要拿地后再引入，公司需要先繳納全部的保證金，最晚要在一個月內(nèi)引入合作方投資來減輕支付地價壓力。
拿地后引入合作方，不僅可以減輕拿地支出的壓力，出售項目股權(quán)的資金可以將一部分自有拿地資金替換出來。
如果合作方為金融機構(gòu)，繳納保證金階段，由于金融機構(gòu)無法直接為房企拿地提供資金，一般將資金先投入雙方已合作的其他在建項目中；房企再通過調(diào)取子公司閑置資金等方式將金融機構(gòu)的投資移作拿地資金。
“這種以合作方投資名義的融資變相使用不受限制，房企替換出來的資金還能用來拓展其他地塊。”趙妍告訴經(jīng)濟觀察報，引入合作伙伴還只是方式之一，部分房企通過供應商、建筑商等上下游合作方或關(guān)聯(lián)方企業(yè)，將融來的資金多次轉(zhuǎn)化成自有資金。
上述房企人士透露，房企可以把融來的錢以預付款形式給材料供應商，材料供應商再以其他名義給到一家第三方公司，第三方公司又以租金、購房款或服務費等名義把錢轉(zhuǎn)回房企。
趙妍透露，還有一些房企為了消化數(shù)額較大的融資，有時候甚至動用上百家“馬甲”公司分多批來運作，“上百億資金，每一筆可能就只有一兩個億，最后都可以轉(zhuǎn)化為自有資金”。
還有個別房企利用多非地產(chǎn)業(yè)務或其他多元化業(yè)務名義融資。“最近開發(fā)商對非地產(chǎn)融資需求有所增加。”上述國有銀行對公業(yè)務人士稱，銀行沒辦法直接操作前融，但可以為房企提供非地產(chǎn)業(yè)務融資。
據(jù)該銀行人士了解，與他們有合作的個別房企，最近有從非地產(chǎn)業(yè)務板塊抽調(diào)資金的動作。
（應采訪對象要求，于明、林鵬、趙妍均為化名）
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