旭輝林中快吃到嘴里的“肉”，被融創(chuàng)孫宏斌“搶”了。
4月16日，融創(chuàng)中國（01918.HK）公告稱，融創(chuàng)西南集團與彰泰集團訂立合作框架協(xié)議，雙方將共同設立合資公司，接手彰泰所屬目標公司100%權益，交易對價約99.1億元。交易完成后，融創(chuàng)西南與彰泰分別持有80%及20%的股權。
此前一天，旭輝控股（00884.HK）剛剛宣布，不再繼續(xù)與彰泰集團的合作，雙方從1月初首次宣布合作至今，親密關系只維持了3個月。
彰泰是廣西“地產一哥”，已連續(xù)五年位于當?shù)匕賰|銷售軍團，2020年以224.5億的銷售額將“碧萬恒融”的區(qū)域公司甩在身后。無奈，未上市的彰泰集團，融資渠道狹窄，且面臨越來越多外來者的擠壓，被迫選擇賣身求生。
在收并購市場“長袖善舞”的孫宏斌，則快刀斬亂麻截了林中的胡。據(jù)悉，上述資產包項目主要為住宅業(yè)態(tài)，可售建筑面積約1162萬平方米，未售建筑面積約825萬平方米，截至2020年12月31日總資產約487.16億元。
融創(chuàng)在旭輝與彰泰宣布合作之后半路殺出，著實在行業(yè)意料之外。知情人士透露，彰泰在與旭輝的合作后期突然“跳價”，是導致雙方分手的原因之一，而對流量有著較大訴求的融創(chuàng)的出現(xiàn)，或許是彰泰放棄旭輝的主要原因。
去年未完成銷售任務的融創(chuàng)，今年銷售目標確定為6400億，而集團披露的全年可售貨值約為9000億，去化率需要超過70%，放到行業(yè)里，這個目標并不算低。因此，繼續(xù)補貨對于融創(chuàng)來說不可謂不迫切了。據(jù)悉，此番接手的彰泰資產包預計全年可貢獻銷售額有望超過250億。
廣西“地產一哥”
如果孫宏斌不出現(xiàn)，今年地產圈首場并購大戲的主角將是林中。
今年1月7日，旭輝發(fā)布公告稱，擬與彰泰按65：35的股權比例成立平臺公司，整合彰泰及旭輝在廣西原有項目和團隊，共同開發(fā)廣西市場。公司總部設在廣西南寧，由彰泰集團董事長黃海濤出任董事長，旭輝集團現(xiàn)江蘇區(qū)域集團副總裁胡翔出任總裁。
當時，雙方都聲稱是“合作”，但因協(xié)議中有潛在收購事項，業(yè)內認為彰泰實則為賣股權。不過，旭輝與彰泰的合作未公布合作范圍、交易金額。“潛在收購事項的代價，將參考平臺公司2020年末綜合經審核財務報表后，再進行厘定。”
在3月25日的業(yè)績會上，旭輝管理層還表示，公司財務、審計、法務團隊還在進行調研，財務審計和相關核算將在三月底完成。然而，盡調后的旭輝改變了注意，以一紙公告宣布交易結束，原因為“進一步合作所需的條件不能在短時間內達成”。
一位接近該收購案的人士告訴第一財經，此類股權層面的合作流產，要么是價格沒談攏，要么是盡調時發(fā)現(xiàn)資產有問題，例如表外負債，一般在盡調時才會發(fā)現(xiàn)。如今看來，給出近百億價格的融創(chuàng)，已成功將彰泰奪了過來。
具體而言，融創(chuàng)西南或其指定方將先設立一家平臺公司作為合資公司，彰泰及其關聯(lián)方通過將目標股權全部轉入合資公司的方式，對目標公司進行重組。交易后，融創(chuàng)西南或其指定方持有合資公司80%的股權，彰泰及其關聯(lián)方共同持有合資公司20%的股權。
與此同時，融創(chuàng)再次發(fā)揮“財技”，選擇分期支付。2021年4月底前，融創(chuàng)需支付第一筆29.73億元款項，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。不過，所有分期款項均需額外支付8%的年利息。
截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元。2021年一季度，融創(chuàng)合同銷售金額達1162.8億元，同比增長88%。此次收購，對融創(chuàng)整體流動性的影響較為有限。
再看彰泰集團，作為廣西地產龍頭，何以走到賣身的地步？
數(shù)據(jù)顯示，2017~2020年，廣西全口徑銷售金額百億房企從4家增長到8家，彰泰連續(xù)五年位居其中。彰泰官網信息也稱，該集團剔除預收款項后的資產負債率為62%、凈負債率為15.7%、現(xiàn)金短債比為2.4，“三道紅線”全數(shù)達標。
從上述信息看，彰泰仍穩(wěn)坐“廣西一哥”的位置，但實際上，危機已經出現(xiàn)。這四年間，彰泰在廣西的銷售金額分別為128.35億元、215.73億元、225.90億元、224.50億元，但它正面對越來越多龍頭的擠壓。
2017年，與彰泰同位于廣西百億陣營的有恒大廣西公司、碧桂園廣西區(qū)域、榮和集團；2018年榮和出局，多了龍光地產、
陽光城(000671,股吧)；2019年，大唐地產、萬科入局；2020年，融創(chuàng)中國西南區(qū)域廣西公司上榜，銷售金額108.52億元。
面對“搶食者”的進入，彰泰坐不住了，最終向融創(chuàng)給出的百億價碼妥協(xié)。在業(yè)內人士看來，在房地產行業(yè)融資新規(guī)，土地出讓新規(guī)等新的游戲規(guī)則之下，小企業(yè)生存的空間越發(fā)狹小，這或許是彰泰選擇依靠一棵大樹，自己退居小股東的主要原因。
融創(chuàng)的流量焦慮
低調已久的融創(chuàng)，已一年多未發(fā)起重量級的收購案。
早在2019年底，融創(chuàng)宣布收購云南城投(600239,股吧)集團持有的環(huán)球世紀及時代環(huán)球51%股權，交易對價約152.69億元。此后的2020年，融創(chuàng)專心于降負債、謹慎拿地、分拆上市，以盡快符合“三道紅線”要求。
到2020年底，融創(chuàng)成功降檔，僅踩中一條紅線。融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示，2020年公司的三個指標得到大幅度優(yōu)化；到2023年，公司的債務指標還會持續(xù)優(yōu)化，最后一個指標會在2022年提前完成。
但是，在銷售業(yè)績達成上，融創(chuàng)沒有這么順利。數(shù)據(jù)顯示，去年融創(chuàng)銷售金額5753億元，未完成6000億元銷售目標，同比漲幅約3.4%。相較而言，同臺競技的恒大、萬科、保利期內銷售業(yè)績漲幅分別20.3%、11.6%、8.88%。
“2021年，地產行業(yè)銷售規(guī)模會突破18萬億元，突破20萬億元也只是時間問題。”孫宏斌認為，地產行業(yè)進入了好公司和頭部公司的“盛世年華”，遠不是大家想象的已無發(fā)展空間?？炊嘈袠I(yè)前景的孫宏斌，決定繼續(xù)沖刺一把。
去年底，為了實現(xiàn)降杠桿回現(xiàn)金的目標，融創(chuàng)下半年拿地動作較為謹慎，但2021年伊始，畫風突變，融創(chuàng)便加大了拿地力度。
比如今年2月20日，融創(chuàng)聯(lián)合建發(fā)在上海普陀區(qū)以64.52億元摘得一宗地塊，溢價率36.15%，成交樓面價為8.43萬元/平方米。最近的4月13日，融創(chuàng)經過377輪競價、溢價率90.62%，以10.16億元競得徐州銅山區(qū)一宗住宅用地，樓面價11839元/平方米，同樣刷新當?shù)貥敲鎯r新高。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，融創(chuàng)新增貨值704.1億元，其積極性遠超去年第三、四季度，多個城市土拍現(xiàn)場，頻繁閃現(xiàn)融創(chuàng)奪地身影。
公開市場拿地的同時，融創(chuàng)此番收編土儲貨值達700億的彰泰集團，則是再度祭出了自己的并購必殺技，快速擴充土儲規(guī)模。
公告顯示，彰泰注入與融創(chuàng)合作的平臺公司的項目為57個，包含54個房地產開發(fā)項目及3個代建項目。截至2020年末，目標公司計容未售建筑面積約為825萬平方米。
融創(chuàng)表示，彰泰是廣西領先的房地產開發(fā)公司，且在云南、江蘇、江西、湖北等地均持有房地產項目。本次合作有助于與彰泰集團強強聯(lián)合，進一步鞏固其在廣西壯族自治區(qū)的領先地位及市場影響力。
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