新華社北京4月13日消息，“我們買的樓盤爛尾了。”上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期業(yè)主沈先生說。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬元，如今，距離約定交房日期已過去近4個月。有不少像他一樣交了數百萬元購房預付款的業(yè)主，正在艱難維權。
“新華視點”記者了解，該項目的開發(fā)商是上海海東房地產有限公司，其母公司上海三盛宏業(yè)公司因盲目擴張陷入債務危機，已被迫申請破產重整。
去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。
預付數百萬元房子交付遙遙無期
記者近日在上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期項目看到，售樓處大門緊閉，小區(qū)道路土地裸露，樓道大門還沒安裝，部分房屋的室內裝修還沒完成，整個項目處于停工狀態(tài)。
業(yè)主蘇女士表示，現在房子交付遙遙無期，不僅房貸得照還，全家老小還得在外租房住，經濟壓力巨大。
海東公司有關負責人表示，目前公司資金處于被凍結狀態(tài)，員工工資也被停發(fā)，御中環(huán)項目建設不得不暫停。“這一項目也曾嘗試尋求其他方式繼續(xù)建設，例如引入第三方代建等，但幾經努力后均告失敗。”
曾位列全國百強房企的三盛宏業(yè)，從2019年開始遭遇償債危機，隨即出現項目停工、員工討薪等事件。2021年1月21日，三盛宏業(yè)申請破產重整。而在三盛宏業(yè)陷入債務危機前，曾多次以海東公司作擔保；這導致三盛宏業(yè)陷入危機后，海東公司也要承擔大量的連帶責任，影響了公司正常經營。
上海浦東御中環(huán)二期項目爛尾并非偶發(fā)事件。近年來，各地嚴控房地產融資。于是，一些開發(fā)商挪用購房預付款“拆東墻補西墻”，高負債、高杠桿拿地賣房。當“十口鍋五個蓋”的游戲難以為繼，購房者就不得不為開發(fā)商的挪用行為“埋單”。樓盤爛尾、交付遙遙無期、維權難等現象在多地頻發(fā)。
太原市民衛(wèi)先生在2018年以每平方米接近16000元的價格購買了泰禾金尊府的房子，原定2020年10月的交房日期被拖到了2020年12月。“到了12月反而更沒了時間表?，F在我買的那棟樓還沒有封頂，也沒有任何動工的跡象。”
記者日前走訪發(fā)現，太原泰禾金尊府的售樓處內已空無一人，工地上的挖掘機等機械沒有開動的痕跡。據工作人員介紹，目前并未接到樓盤復工的消息。
房企挪用預付款成業(yè)內“潛規(guī)則”
藍綠雙城董事長曹舟南表示，房地產行業(yè)排名靠前的企業(yè)，大多采取高額舉債、激進擴張的發(fā)展模式。這種高杠桿拿地開發(fā)建設并快速回款的商業(yè)模式，很容易產生現金流斷裂風險。“一旦開發(fā)商遭遇債務危機，往往就會挪用購房者的預付款，最后‘埋單’的還是購房者。”
“因為監(jiān)管不力，房企挪用預付款已成為行業(yè)‘潛規(guī)則’。”據多位房企人士透露，商品房預售資金監(jiān)管制度雖然一直都有，但有的項目，預付款沒進入監(jiān)管賬戶；有的雖然進入監(jiān)管賬戶，卻被開發(fā)商隨意支取、用作他途，引發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾。
根據山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳、山西省市場監(jiān)督管理局近期通報的2020年度房地產市場執(zhí)法檢查情況，在房地產開發(fā)企業(yè)存在的10個主要問題中，商品房預售資金使用不規(guī)范排在首位。該通報顯示，太原市抽查的17個開發(fā)項目均存在預售資金未監(jiān)管的問題，呂梁孝義市抽查的4個開發(fā)項目均存在預售資金使用不規(guī)范的問題。
事實上，早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設部就發(fā)文要求各地完善商品住房預售資金監(jiān)管機制，強調“商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。
多位業(yè)內人士表示，金融機構監(jiān)管失職，是預付款監(jiān)管成“一紙空文”的重要原因。上海浦東御中環(huán)二期項目負責人坦言，由于貸款方渤海銀行并未能對資金進行合理監(jiān)管，導致購房預付款被三盛宏業(yè)挪用，加劇了項目危機。
預售資金監(jiān)管政策不能成“一紙空文”
根據對爛尾盤泰禾“大城小院”業(yè)主的信訪受理回復，上海市房屋管理部門認為，銀行違反監(jiān)管協(xié)議，未按協(xié)議履行監(jiān)管責任，引起欠薪、欠工程款等經濟行為的情況，應由銀行承擔相應的法律責任，由金融監(jiān)管部門嚴肅處理。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，未來監(jiān)管部門應從實際操作層面，強化預售資金監(jiān)管賬戶中的資金進入與流出，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。
2020年下半年以來，成都、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多個城市相繼出臺或完善新建商品房預售資金監(jiān)管的相關規(guī)定，細化了預售資金監(jiān)管流程。北京等地也相繼開展專項檢查，以加強預售資金監(jiān)管。
同時，各地要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，并與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議，購房人要將房款直接存入項目監(jiān)管賬戶。濟南、西安等地甚至要求，不簽監(jiān)管協(xié)議企業(yè)不發(fā)預售證，開發(fā)商須公示監(jiān)管銀行和賬戶，違規(guī)將被記入信用檔案、暫停網簽。
業(yè)內人士普遍認為，加強預售資金監(jiān)管實際是有針對性地“打補丁”，有利于降低新樓盤爛尾風險、維護購房者利益。
長期以來，取消商品房預售制度的聲音不絕于耳。海南等地已在全國率先對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。廈門大學經濟學教授趙燕菁建議，政府應嚴控房企負債水平，逐步加大現房銷售比例，在完成土地出讓時，設定一定的施工、裝修時間節(jié)點，以避免開發(fā)商盲目擴張導致資金鏈斷裂。
針對已經發(fā)生爛尾的項目，行業(yè)人士建議，地方政府應積極協(xié)調各方關系，督促預售資金監(jiān)管機構牽頭，引入第三方代建公司等，各方合作共同推進項目建設，防止其徹底爛尾，保障購房者權益。對未履行監(jiān)管責任的金融機構，監(jiān)管部門應施以重罰，避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”。
北京栩銳律師事務所李曉寧律師說，為避免買到爛尾樓，在買房前，購房者應多留意開發(fā)商的資質和負債情況，選擇資質好、五證齊全、運營狀況穩(wěn)定的開發(fā)商。
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