上周，合肥樓市加碼調(diào)控的靴子落地。八條措施涵蓋了增加供地、深化限購、加強(qiáng)房貸管理、加大租賃住房建設(shè)、打擊市場亂象等方面。
應(yīng)該說，合肥的調(diào)控，大多數(shù)政策借鑒其他城市，或者說以“打補(bǔ)丁”為主。值得關(guān)注的是其中熱點區(qū)域的學(xué)區(qū)房限購政策，明確小學(xué)學(xué)位“鎖定6年”、初中學(xué)位“鎖定3年”。將限購政策直接落在學(xué)區(qū)房之上，在密集的調(diào)控政策中邁出了創(chuàng)新的一步。
在這一輪全國多地的房價上漲中，不管是一線城市，還是南京、杭州、合肥等二線城市，最大的特征就是學(xué)位房價格領(lǐng)漲，引發(fā)了全社會的關(guān)注和反思。
在很長一段時間里，無論是對子女教育極度上心的家長，還是希望從中套取利潤的投機(jī)客，都對學(xué)區(qū)房趨之若鶩。主要原因當(dāng)然是供需矛盾，二胎放開、人口流入、“雞娃”焦慮等導(dǎo)致學(xué)區(qū)房顯得稀缺。此外，教育集團(tuán)化成了一種趨勢，到處設(shè)分校，也讓學(xué)位成了新房最大的賣點。而類似合肥的“單校劃片”“兩個一致”的學(xué)位政策下，學(xué)區(qū)房的漲價邏輯清晰可見。
當(dāng)新一輪樓市周期來臨，學(xué)區(qū)房每一次上漲都是一個風(fēng)向標(biāo)，掀起的熱潮是史無前例的。
一個不容回避的現(xiàn)實是，學(xué)區(qū)房越受追捧，基礎(chǔ)教育資源便越傾向于“按財富分配”，嚴(yán)重違背“劃片入學(xué)”“就近入學(xué)”政策的初衷，不僅對教育公平的損害不容小覷，而且“學(xué)區(qū)房”概念“高燒不退”， 疊加各種因素的學(xué)區(qū)房往往成了一個另類的“炒房戰(zhàn)局”，使正走向平穩(wěn)的樓市繼續(xù)發(fā)生波動，攪了房地產(chǎn)穩(wěn)定的大局，危害性很大。
合肥將樓市調(diào)控之手對準(zhǔn)了學(xué)區(qū)房。但應(yīng)該清醒的認(rèn)識到，類似的學(xué)區(qū)房限售政策，其實是抑制需求，客觀上降低了學(xué)區(qū)房的二手流轉(zhuǎn)率，不僅沒有增加供給，反而導(dǎo)致學(xué)區(qū)房更稀缺。本來六年內(nèi)最多有可供 6 戶人家的小孩上小學(xué)，現(xiàn)在只能供 1 戶人家了。
不獨合肥，針對學(xué)區(qū)房熱，熱點城市采取的措施，都在需求側(cè)“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，更多的是整治亂象的行為。比如，從3月20日起，上海地區(qū)的房地產(chǎn)中介已將平臺上的“學(xué)區(qū)房”信息全面下線，“價位虛高”的房源將無法通過房管部門的審核查驗。
北京也有類似動作。近期，北京市住建委聯(lián)合各區(qū)房管局開展房地產(chǎn)市場檢查，嚴(yán)查發(fā)布委托手續(xù)不全、炒作學(xué)區(qū)房、違規(guī)商改住、等違法違規(guī)行為，26家機(jī)構(gòu)被查處。
這些行為旨在打擊投機(jī)炒作學(xué)區(qū)房，當(dāng)然也有必要，但學(xué)區(qū)房的問題從來都不單單是房地產(chǎn)行業(yè)的問題。學(xué)區(qū)房的價格不僅取決于房子本身的居住價值，更來自于用房子給學(xué)齡兒童“占位”的價值。在公眾普遍重視子女教育的社會環(huán)境中，“不讓小孩輸在起跑線上”的想法很頑固，當(dāng)優(yōu)質(zhì)學(xué)位供給不足，必然導(dǎo)致“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”的房價大幅上漲。單獨壓制需求，相當(dāng)于揚湯止沸，是治標(biāo)不治本的權(quán)宜之策。
學(xué)區(qū)房對教育公平與房地產(chǎn)市場具有雙重影響，解決學(xué)位房熱，應(yīng)該著眼于本質(zhì)問題，做到“讓教育歸教育，讓房子歸房子”。即學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是學(xué)區(qū)，房子只是載體。
這當(dāng)然不只是樓市的事，也不僅僅是住建系統(tǒng)的責(zé)任，更需要教育部門協(xié)同作戰(zhàn)，隔斷“買學(xué)區(qū)房-上名校-拉大社會差距”這種不公平的循環(huán)和固化，設(shè)法為“學(xué)區(qū)房”概念祛魅，消除附著在學(xué)區(qū)房身上的額外價值。
近年來，相關(guān)教育部門也在努力，比如完善學(xué)區(qū)劃分方式，打破“對口直升”，搞多校劃片、公民同搖、名額到校、教育集團(tuán)化（名校設(shè)分校、合作辦學(xué)等）。此外，在源頭上增加學(xué)位供應(yīng)，增加教育投入，均衡教育資源分配等等。
此次合肥的學(xué)區(qū)房限購寫進(jìn)了樓市調(diào)控文件，無論效果如何也不能抹殺進(jìn)步意義。下一步，希望看到相關(guān)教育部門主動有所作為，協(xié)同住建部門一起結(jié)合本地情況積極試行探索，將學(xué)區(qū)房的管理上升到綜合監(jiān)管，打一場學(xué)區(qū)房的“監(jiān)管硬仗”，捍衛(wèi)房住不炒，給高燒的學(xué)區(qū)房市場降溫，讓其真正回歸居住屬性。
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