4月6日晚，紐交所宣布，其監(jiān)管部門“紐交所監(jiān)管局”已決定啟動(dòng)程序，將蛋殼公寓（股票代碼：DNK）從紐交所摘牌，其美國(guó)存托股（ADS）將立即暫停交易。而從2020年1月紐交所上市到被退市，蛋殼公寓僅僅在資本市場(chǎng)存活了445天時(shí)間。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，除了租賃市場(chǎng)整體下行壓力加大的因素，蛋殼公寓一直以來(lái)采用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”運(yùn)營(yíng)模式及“租金貸”模式，難以為繼。陳霄認(rèn)為，依靠野蠻擴(kuò)張已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，未來(lái)長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)將走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)道路。

而受行業(yè)整體下行的影響，2020年長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資事件累計(jì)只有11次。遠(yuǎn)低于2016年的76次，相比于2019年的28次收縮也非常明顯，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已進(jìn)入資本寒冬。

紐交所啟動(dòng)摘牌程序

紐約證交所發(fā)布的公告顯示，今年3月15日，紐交所停止了該公司（蛋殼公寓）美國(guó)存托股的交易，目前已根據(jù)紐交所上市公司手冊(cè)第802.01D節(jié)確定該公司不適合上市。2021年2月和3月，該公司未提供紐交所要求的信息。同時(shí)，紐交所監(jiān)管機(jī)構(gòu)也注意到，該公司未能及時(shí)、充分、準(zhǔn)確地向股東和投資公眾披露信息。

此外，根據(jù)手冊(cè)第802.01E節(jié)的規(guī)定，該公司屬于遲交申報(bào)人，因?yàn)樵摴疚茨茉谝?guī)定日期前提交包含手冊(cè)第203.03節(jié)要求的“Form6-K”表格（即半年度財(cái)務(wù)信息），且未就申報(bào)拖欠行為進(jìn)行必要的新聞披露。公告稱，蛋殼公寓有權(quán)要求紐交所董事會(huì)委員會(huì)對(duì)停牌決定進(jìn)行復(fù)核。紐交所將在完成所有適用程序后，向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）申請(qǐng)退市。

公開(kāi)資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年6月，于2020年1月17日在美國(guó)紐交所上市，成為2020年登陸紐交所的中國(guó)第一股。上市首日開(kāi)盤價(jià)13.5美元，彼時(shí)，按照發(fā)行價(jià)，承銷商行使超額配售權(quán)后，蛋殼公寓總計(jì)募集資金超1.49億美元，市值可達(dá)27.4億美元。

然而好景不長(zhǎng)，蛋殼公寓很快深陷輿論風(fēng)波，不斷傳出資金鏈斷裂、“跑路”、“破產(chǎn)”等消息，蛋殼公寓則多次“辟謠”。但2020年12月，蛋殼公寓App下架了平臺(tái)上所有房源。

與此同時(shí)，上市以來(lái)，蛋殼股價(jià)持續(xù)下跌。截至最后一個(gè)交易日（3月15日），蛋殼公寓股價(jià)為2.37美元/每股，較發(fā)行價(jià)13.5美元/股跌82.44%；公司總市值僅為2.33億美元，大幅縮水。另一方面，公司虧損也持續(xù)擴(kuò)大，2017-2019年分別凈虧損2.72億元、13.66億元、34.35億元。2020年一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，蛋殼公寓營(yíng)收同比增長(zhǎng)62.48%至19.4億元；凈虧損為12.3億元，同比下降50.67%。

據(jù)景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示，蛋殼公寓距離被正式摘牌還需要相關(guān)程序，在程序上蛋殼還可以進(jìn)行申訴。但其也坦言，如果蛋殼公寓被摘牌，失去在資本市場(chǎng)融資的渠道，重新盤活將會(huì)更加困難。據(jù)胡景暉透露，蛋殼公寓危機(jī)發(fā)酵后，有關(guān)部門也在幫助協(xié)調(diào)，包括蛋殼的原始投資機(jī)構(gòu)等，都希望能將蛋殼盤活。“但蛋殼公寓高額的資金缺口以及難以為繼的商業(yè)模式讓眾多機(jī)構(gòu)退卻了。”胡景暉表示。

“爆雷”隱患早已埋下

就紐交所監(jiān)管部門對(duì)蛋殼公寓啟動(dòng)摘牌程序，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析指出，蛋殼公寓一直以來(lái)采用“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式，高租金從房東手里承租房屋，又采用低租金模式出租給租戶，同時(shí)利用“租金貸”的形式，將房子租給租客，利用租客名義向第三方金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)租金貸款提前繳納一年房租，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)利用提前收回的租金擴(kuò)大規(guī)模或者運(yùn)營(yíng)，并形成租金池。

“通過(guò)這種收付之間的時(shí)間差來(lái)達(dá)到擴(kuò)張的目的，而這種模式長(zhǎng)期難以為繼。”陳霄強(qiáng)調(diào)：“一旦遇到突發(fā)事件或者運(yùn)營(yíng)不良，企業(yè)就會(huì)陷入資金鏈斷裂的困境，企業(yè)爆雷的隱患早已埋下。”

值得注意的是，“租金貸”及“高收低租”、“長(zhǎng)收短付”的模式并非蛋殼公寓“專屬”?！度A夏時(shí)報(bào)》記者看到，近年國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓暴雷跑路事件不斷上演，而出現(xiàn)“爆雷”的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)大多都是因?yàn)?ldquo;高買低賣”、盲目擴(kuò)張等問(wèn)題導(dǎo)致資金鏈斷裂，且普遍、過(guò)度依賴“租金貸”的金融方式來(lái)解決擴(kuò)張的資金問(wèn)題，此前倒閉的寓見(jiàn)公寓、喔客公寓、樂(lè)伽公寓等均是如此。

例如，在住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”占比不得超過(guò)30%的相關(guān)規(guī)定之下，多次傳出倒閉消息的青客自2020年5月起開(kāi)始出清“租金貸”，金融機(jī)構(gòu)也已暫停向租戶提供新的分期付款貸款。但截至2020年9月30日，青客所提供的租賃房源中仍有有11.9%的租金由“租金貸”提供。

來(lái)自市場(chǎng)大環(huán)境的壓力也是這些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)們無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)。陳霄認(rèn)為，2020年在疫情催化下，租賃市場(chǎng)整體下行壓力加大，疫情后就業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)峻，公寓出租率明顯下降，空置率提升，使得長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式的脆弱性加速暴露。

據(jù)“啟信寶”近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，受到疫情沖擊，2020年注銷和吊銷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)分別達(dá)到475家和45家，注銷和吊銷的企業(yè)數(shù)量皆占據(jù)過(guò)去十年長(zhǎng)租公寓注銷和吊銷企業(yè)總數(shù)量的一半以上。而受行業(yè)整體下行的影響，2020年長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資事件累計(jì)只有11次。遠(yuǎn)低于2016年的76次，相比于2019年的28次收縮也非常明顯，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已進(jìn)入資本寒冬。

不僅如此，行業(yè)下行也令長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和司法風(fēng)險(xiǎn)大增。從經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，啟信寶數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年，累計(jì)有1498家長(zhǎng)租公寓企業(yè)產(chǎn)生2449次經(jīng)營(yíng)異常；有497家長(zhǎng)租公寓企業(yè)受到1635次行政處罰。從司法風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，2016年-2020年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)累計(jì)產(chǎn)生4649次被執(zhí)行人信息，失信信息高達(dá)1295次。

隨著蛋殼公寓“夢(mèng)碎”紐交所，人們對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展也有了更多思考。

“蛋殼事件是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)非常大的教訓(xùn)，至少說(shuō)明，企業(yè)不練好內(nèi)功，單純接觸資本市場(chǎng)，其實(shí)也是有問(wèn)題的。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這提醒當(dāng)前一些跨境上市的企業(yè)需要嚴(yán)管企業(yè)經(jīng)營(yíng)，防范企業(yè)數(shù)據(jù)造假或是數(shù)據(jù)不穩(wěn)定。而對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，接觸資本市場(chǎng)前，也要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)等有較好的把握，“尤其是對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)周期等有較好的把握，這樣才能真正練好內(nèi)功，同時(shí)和資本市場(chǎng)有更好的對(duì)接”。

不過(guò)，陳霄也樂(lè)觀地指出，從長(zhǎng)租公寓的野蠻生長(zhǎng)到蛋殼公寓的退市，行業(yè)發(fā)展風(fēng)波迭起，但這并不意味著長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)無(wú)路可走。在中央多次強(qiáng)調(diào)發(fā)展租賃住房的政策紅利下，行業(yè)未來(lái)發(fā)展仍有空間。只是依靠野蠻擴(kuò)張的模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，未來(lái)長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)必將走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)道路。

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，近年頻繁出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件，大大提高了行業(yè)的警惕性，也引發(fā)監(jiān)管部門的高度重視。目前，深圳、杭州、重慶等城市已經(jīng)提出了相關(guān)的規(guī)定，要求設(shè)置專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。“未來(lái)或?qū)⒂懈嗟某鞘谐雠_(tái)相關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將會(huì)向著更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。”陳霄指出。