雅居樂(lè)銷(xiāo)售395.3億元，同比增長(zhǎng)153%；花樣年銷(xiāo)售103.24億元，同比增長(zhǎng)129.68%；中國(guó)奧園銷(xiāo)售300.2億元，同比增長(zhǎng)110%；德信中國(guó)銷(xiāo)售190億元，同比增長(zhǎng)255%……進(jìn)入4月，房企陸續(xù)發(fā)布一季度業(yè)績(jī)報(bào)告，“同比增長(zhǎng)”成為多頻詞。
克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，從今年一季度的累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)83%，較2019年同期增長(zhǎng)46.2%。尤其是3月，百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額10918.3億元，較去年同期同比增長(zhǎng)60.8%，較2020年月均銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)14.1%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，去年一季度受疫情影響市場(chǎng)成交量明顯下降，今年一季度雖然調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)，但房?jī)r(jià)上漲趨緩，市場(chǎng)成交量依然保持了明顯增長(zhǎng)。“同時(shí)，由于‘雙集中’供地新規(guī)落地，對(duì)房企資金要求更高，這將變相催動(dòng)房企的銷(xiāo)售，通過(guò)加速去化回款來(lái)補(bǔ)充資金庫(kù)。所以，第二季度的房市地市預(yù)計(jì)都會(huì)趨熱”。
一季度迎來(lái)出貨窗口期
今年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)喜迎“小陽(yáng)春”行情，克而瑞監(jiān)測(cè)的28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積較2019年同期增長(zhǎng)24%，北京、杭州、南京等多城成交顯著放量，較2019年同期均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。
而房企也紛紛加大供貨力度，成交呈明顯回升的態(tài)勢(shì)。從房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，3月百?gòu)?qiáng)房企中81%的企業(yè)單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好于去年月均水平，其中超過(guò)四成房企業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上，整體業(yè)績(jī)提升明顯。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年融資難度較大，房企盡量把銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)往前提，所以往年一季度可能比較淡，但今年是出貨窗口期。
以中國(guó)恒大為例，今年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1531.5億元，同比增長(zhǎng)3.9%；合約銷(xiāo)售面積1788萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%。以恒大今年銷(xiāo)售目標(biāo)7500億元計(jì)算，目前已經(jīng)完成了目標(biāo)的20.42%。
再看融創(chuàng)中國(guó)，截至2021年3月底累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1162.8億元，同比增長(zhǎng)88%；銷(xiāo)售面積約769.6萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約15110元/平方米。2021年融創(chuàng)的合約銷(xiāo)售目標(biāo)為6400億元，照此計(jì)算，前3月已完成銷(xiāo)售目標(biāo)的18.17%。
此外，中南建設(shè)一季度累計(jì)合同銷(xiāo)售金額484.2億元，比上年同期增長(zhǎng)124.3%。而且在3月份，中南建設(shè)新增6個(gè)項(xiàng)目，總占地面積達(dá)88.18萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積147.72萬(wàn)平方米，土地價(jià)款達(dá)27.85億元。
“一季度對(duì)于房企來(lái)說(shuō)就是搶時(shí)間，在市場(chǎng)向好的情況下，房企抓緊時(shí)間去化回款。”一位TOP30房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，這就使得房企一季度業(yè)績(jī)相較去年有明顯提升。
張波也認(rèn)為，由于“三道紅線”對(duì)房企影響明顯，不少房企明顯加快了出貨速度，不但在一二線熱點(diǎn)城市的出貨保持節(jié)奏，同時(shí)通過(guò)加大對(duì)三四線城市的優(yōu)惠力度來(lái)達(dá)到快速回籠資金的目的?？梢钥闯?，在不斷加快銷(xiāo)售背景下，大中型房企的財(cái)務(wù)狀況整體逐步變得更為穩(wěn)健。
別外值得關(guān)注的是，在剛剛過(guò)去的3月，各大房企還密集開(kāi)展戰(zhàn)略合作，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。
如萬(wàn)科集團(tuán)與中交集團(tuán)將在土地開(kāi)發(fā)、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域開(kāi)展深入合作，補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)鏈；融創(chuàng)中國(guó)與華住成立合資公司，共同布局高端酒店市場(chǎng)；世茂海峽與上坤集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，就粵港澳大灣區(qū)及廣西市場(chǎng)的投資拓展展開(kāi)合作。
此外，綠地集團(tuán)與南昌市政府、江西國(guó)控集團(tuán)簽署協(xié)議，擬打造千億級(jí)規(guī)模的大基建產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)；平安不動(dòng)產(chǎn)與俊發(fā)集團(tuán)將重點(diǎn)圍繞城市更新這一新型城市發(fā)展命題發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、資源互補(bǔ)。
加速去化應(yīng)對(duì)集中供地潮
一季度是房企重要的銷(xiāo)售窗口期，也是集中補(bǔ)倉(cāng)期。
億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的16家典型房企，雖然在一線城市的拿地規(guī)模下降，但在其他能級(jí)城市的投資力度均大幅上升。這也使得一季度房企拿地面積雖然同比微降0.9%，但拿地金額同比上升24.4%，達(dá)2601.9億元。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，房企在經(jīng)過(guò)疫情及嚴(yán)格監(jiān)管后，傾向于投資更高能級(jí)的城市以及區(qū)域內(nèi)的核心地段，這類(lèi)地塊的成本相對(duì)較高，拉高了投資金額的增速，總體的投資力度依舊呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
不過(guò)張波認(rèn)為，今年在城市“兩集中”供地新規(guī)之下，在一些供地區(qū)域形成了集中熱度。但整體上，房企的投資力度從去年下半年開(kāi)始在往下降。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前各地已在陸續(xù)執(zhí)行供地新政，長(zhǎng)春已在3月15日率先掛牌了首批51宗集中出讓地塊。此后，北京、天津、廣州、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、杭州、重慶等城市也陸續(xù)公布了今年第一批集中供地計(jì)劃。而且在4月份，還會(huì)有更多城市開(kāi)始大規(guī)模集中供地。
“集中供地意味著對(duì)房企資金要求更高，而一線城市和熱點(diǎn)二線城市集中出讓土地，則意味著更高的資金門(mén)檻。”上述房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司已經(jīng)備了近200億元資金用以迎接正在到來(lái)的集中供地潮。
對(duì)于中小房企而言，在融資受限的情況下，要想獲得資金，除了戰(zhàn)略拿地，就是向內(nèi)要利潤(rùn)，降本增效。同時(shí)，找管理紅利，加強(qiáng)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰。該營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，“在三道紅線的壓力下，大家對(duì)資金的渴求明顯增加。而且三道紅線卡脖子，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，左口袋裝的是融資，右口袋是回款，融資受限的情況下，只有出貨才有回款。”
“集中供地提高了房企的拿地難度，一定程度上會(huì)對(duì)銷(xiāo)售起到催化作用。”張波分析認(rèn)為，因?yàn)榉科笮枰烊セ?、變現(xiàn)來(lái)回籠資金，同時(shí)強(qiáng)化資金的統(tǒng)籌能力、深化市場(chǎng)戰(zhàn)略布局，在眾多城市的優(yōu)質(zhì)地塊上如何做好取舍。
張波表示，今年不少房企還成立了專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)公司，核心邏輯就是把所有指標(biāo)前置，一方面為應(yīng)對(duì)“雙集中”供地新規(guī)，一方面快速回流資金。“實(shí)力房企已經(jīng)在為4月份的集中供地潮存儲(chǔ)資金，但還有很多企業(yè)的資金緊張，根本無(wú)法參與拿地。很多企業(yè)沒(méi)錢(qián)不是短期就能緩解，不止一季度手上沒(méi)預(yù)算，可能接下來(lái)也捉襟見(jiàn)肘”。
事實(shí)上，在加快回款方面，一些房企已經(jīng)在付諸實(shí)施。如卓越集團(tuán)4月2日通過(guò)官方微信發(fā)布消息稱(chēng)，3月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、回款雙破百億元。
對(duì)于今年二季度及未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞認(rèn)為，聯(lián)系到近期三部委嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸，房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑷孚吘o，投機(jī)炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。
值得一提的是，從目前已公布2021年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企看，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期明顯放緩，漲幅普遍集中于20%以?xún)?nèi)。且不同房企之間分化明顯，頭部房企的業(yè)績(jī)漲幅多維持在個(gè)位數(shù)，TOP30房企的業(yè)績(jī)漲幅訴求都在兩位數(shù)。
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