上海、杭州經(jīng)過年初一輪調(diào)控之后，市場進(jìn)入調(diào)整，二線熱點(diǎn)城市合肥的調(diào)控升級也來了，目前看來，另一個熱點(diǎn)城市南京今年尚未有調(diào)控升級的動作。
4月5日晚間，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“《通知》”），出臺了房地產(chǎn)調(diào)控八條措施和12條對政策的官方解讀。
《通知》從加大土地供應(yīng)、企業(yè)購房納入限購、熱點(diǎn)搖號樓盤三年限售，到關(guān)注度較高的學(xué)位房、嚴(yán)查房貸資金來源、嚴(yán)查茶水費(fèi)，可謂近期各地調(diào)控措施之“集大成者”，調(diào)控力度之大，措施覆蓋面之廣實(shí)屬罕見。合肥業(yè)內(nèi)人士稱此次調(diào)控“拿捏住了房地產(chǎn)的‘七寸’”，彰顯了合肥對貫徹”房住不炒”毫不動搖的堅(jiān)決，對解決好房地產(chǎn)市場問題無比堅(jiān)定的決心。
一家剛進(jìn)入合肥的房企相關(guān)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，合肥此次調(diào)控是因?yàn)樽罱蟀肽瓴糠謪^(qū)域漲得有點(diǎn)狠，以學(xué)區(qū)房和二手房為主，因此，新房市場還是有上漲空間的，只是不能再有“暴漲”。其表示，房企也逐漸接受了各地調(diào)控高頻的狀態(tài)，整個行業(yè)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入盤整階段。
地方政府強(qiáng)力確保合肥房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，背后是合肥樓市連漲9個月的房價。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2020年6月開始，合肥的新房已連漲9個月，累計(jì)環(huán)比上漲5.3個百分點(diǎn)；二手房同比、環(huán)比已連漲12個月。
合肥調(diào)控樣本
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合肥新政體現(xiàn)的是大城市房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)的導(dǎo)向。
近年來，隨著產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，合肥日漸成為國內(nèi)人口凈流入的“明星城市”，隨之帶來常住人口和剛需住房量的驟增，這直接導(dǎo)致了市內(nèi)個別片區(qū)房產(chǎn)資源存在供不應(yīng)求情況。近一年來，合肥面臨著嚴(yán)峻的熱點(diǎn)城市房價上漲壓力，樓市一度處于緊繃狀態(tài)，呈現(xiàn)出階段性和密集性的喧囂與震蕩。
同策研究院高級分析師李霄霄指出，合肥新房市場的主要問題是市場回暖帶動房價上漲預(yù)期，各類購房群體爭先入市，現(xiàn)在現(xiàn)金全款買房依然一房難求，加劇房價上漲預(yù)期。開發(fā)商及中介面對市場購房熱情，通過收取茶水費(fèi)、捆綁銷售、全款優(yōu)先的方式獲取利潤，市場亂象迭出。新房市場供不應(yīng)求帶動二手房市場成交火熱，具有獨(dú)特資源優(yōu)勢的學(xué)區(qū)房成為二手房價格上漲的突破點(diǎn)。
合肥調(diào)控升級的一個背景是：對房地產(chǎn)的強(qiáng)力調(diào)控已經(jīng)是一場全國性的戰(zhàn)役。此前，成都限制“假離婚”購房，杭州等地限制企業(yè)購買住房，南京嚴(yán)懲囤積房源倒賣“房號”，海南嚴(yán)查“騙取購房資格”，長沙掀起“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，?？?、三亞住建部門通過嚴(yán)查嚴(yán)打騙取購房資格行為，深圳市多部門出臺“三價合一”政策，力求遏制“陰陽合同”現(xiàn)象。
一名房企合肥分公司人士指出，此次合肥樓市調(diào)控升級主要針對學(xué)區(qū)房和二手房的政策補(bǔ)漏，同時對投資客而言，也是一次較為直接的打擊，因?yàn)榉績r漲勢將被控制。樓市調(diào)控的目標(biāo)不是打壓房地產(chǎn)，而是避免樓市大起大落對房地產(chǎn)業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)造成破壞性沖擊，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
合肥此次的房產(chǎn)新政就沒有采用“一刀切”的調(diào)控政策，沒有對全市范圍內(nèi)都限購、限貸、限售，而是以“熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤”為主要調(diào)控內(nèi)容。新政中關(guān)于增加居住用地供應(yīng)量，熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購，熱點(diǎn)樓盤“搖號 限售”政策，加強(qiáng)住房貸款審慎管理，加大加快租賃住房建設(shè)，嚴(yán)厲打擊哄抬房價等房地產(chǎn)市場亂象等一系列條款。
合肥此次通過各種手段減少房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性，降低金融杠桿等，在需求端加強(qiáng)保障，政府以強(qiáng)有力的措施對剛需住房提供保障。新政中的諸多精細(xì)化調(diào)整，都在致力于將有限的房源精準(zhǔn)對接剛需人群。
但李霄霄也提醒到，為應(yīng)對學(xué)區(qū)房價格上漲問題，合肥實(shí)行“一套住房，6年內(nèi)1個小學(xué)學(xué)位，3年內(nèi)1個初中學(xué)位”政策，可能造成短期有學(xué)位的學(xué)區(qū)房供應(yīng)更加稀缺。
與此前金華此前宣布擬集中供應(yīng)3000畝土地類似，《通知》顯示，合肥今年將增加10%居住用地供應(yīng)，確保全市不少于9000畝，單列租賃住房用地900畝。
合肥此次調(diào)控細(xì)化到一定程度，覆蓋面也比較廣：對于市區(qū)熱點(diǎn)樓盤，合肥將實(shí)行“搖號 限售”政策。登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)比例大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤，均應(yīng)實(shí)行搖號銷售，并由公證機(jī)構(gòu)及相關(guān)部門監(jiān)督；公證搖號銷售商品住房時，不低于30%比例的房源將用于剛需購房。合肥對新房的限售期限從取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)。
此外，為了從源頭抑制投資需求，合肥在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向法人、非法人組織出售新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目除外）；同時將“法拍房”納入了限購范圍。
調(diào)控高頻
合肥調(diào)控動作頻仍，從3月15日約談房企、中介，到3月底下架部分二手成交的數(shù)據(jù)，到3日預(yù)熱調(diào)控新政，再到5日晚出臺細(xì)則，從次日執(zhí)行，沒有商量余地。
放眼全國樓市，合肥調(diào)控樣本反映了全國部分二三線熱點(diǎn)城市的調(diào)控高頻，總體看來，近期各地高頻調(diào)控的共同點(diǎn)在于，都將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，強(qiáng)化借款人資格審查，同時全面加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管、管控工程質(zhì)量等納入了調(diào)控范圍。
3月31日，佛山發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金抵押貸款政策的通知》，收緊公積金貸款；3月31日，西安市發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，此前住建部對杭州、成都、西安等大城市督導(dǎo)后，各地紛紛出臺政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了解決大城市住房問題的導(dǎo)向。
西安新政提及“房地聯(lián)動”機(jī)制，與此前北京、成都、湖州等提出“房地聯(lián)動”的概念一樣，這也成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要變化：長效發(fā)展機(jī)制導(dǎo)向。
西安“房地聯(lián)動”機(jī)制包括三方面內(nèi)容：第一、供地規(guī)模要增長，尤其是要結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素進(jìn)行供地安排，真正吻合住房需求；第二、品質(zhì)要求成為土拍中需要導(dǎo)入的內(nèi)容，在強(qiáng)調(diào)限房價、競地價等內(nèi)容上，定品質(zhì)成為當(dāng)前政策關(guān)注點(diǎn)；第三、落實(shí)集中供地政策，尤其是踩中“三道紅線”的房企將沒有拍地機(jī)會。
長三角另一座強(qiáng)三線城市—金華也于近日出臺了調(diào)控政策。3月19日，金華市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出通知，決定從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善土地出讓方式、組合運(yùn)用政策措施、加大市場整頓力度、加強(qiáng)市場運(yùn)行分析等方面綜合施策，進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控。
通知提到，為穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期，金華市區(qū)將加大住宅用地供應(yīng)量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大城郊、集鎮(zhèn)低價地塊供應(yīng)。2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭達(dá)到3000畝以上。二環(huán)以外計(jì)劃出讓住宅用地達(dá)到1500畝以上。
就在同一天，金華發(fā)布通知集中供地630畝，其中市區(qū)兩塊地在出讓文件中都約定了住宅限價以及車位限價要求，一環(huán)外項(xiàng)目目前也屬于隱性限價階段，因此在一位浙江系房企金華區(qū)域營銷總看來，未來金華土拍市場大概率趨于穩(wěn)定，不會再出現(xiàn)地王項(xiàng)目，但也因如此市區(qū)熱門板塊則會出現(xiàn)一二手房價格倒掛明顯情況。
隨后，金華義烏與永康也相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，從土地市場調(diào)控、限制轉(zhuǎn)讓政策、金融領(lǐng)域監(jiān)管、預(yù)售條件提高等多個方面規(guī)范房地產(chǎn)市場。義烏將加強(qiáng)土地市場調(diào)控。加大住宅用地供應(yīng)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，視情采用住宅用地 “限房價、限地價”“限地價、競政策性住房面積”“帶方案出讓”等出讓方式。定期公開土地出讓計(jì)劃和已出讓土地開工情況，接受社會監(jiān)督。
與其他打壓投資需求的城市一樣，義烏將實(shí)行“限制轉(zhuǎn)讓”政策。 自2021年10月1日起購買的 新建商品住房（以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)），自取得不動產(chǎn)權(quán)證后 滿2年方可轉(zhuǎn)讓。
但值得一提的是，地方樓市調(diào)控遵循了“因城施策”的大原則，比如四川達(dá)州、浙江溫州、湖南張家界(5.470, 0.00, 0.00%)等城市也出現(xiàn)了調(diào)控個別地方溫和放寬的政策：溫州于4月1日發(fā)布《溫州市區(qū)新購住房安家補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則（試行）》公開征求意見的公告，此次政策明確，到溫州落戶和購房的，將享受5萬的安家補(bǔ)助；張家界在3月底房交會新聞發(fā)布會上明確，在房交會期間購買普通住宅或公寓的，每套可享受不超過2萬元契稅補(bǔ)貼。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，相關(guān)政策有助于房地產(chǎn)交易行情的活躍，也可以看作這些城市在人口導(dǎo)入和去庫存方面，有相對迫切的需求。但他也提醒，釋放各類補(bǔ)貼政策的同時，也要做好炒作政策進(jìn)而變相漲價的防范。
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