“雙集中”政策下，房企補(bǔ)倉(cāng)核心都市圈核心城市的搶地大戰(zhàn)似乎并沒有受到影響。
在此背景下，一場(chǎng)內(nèi)部的戰(zhàn)略微調(diào)，正發(fā)生在大大小小的房企中上演，除了土地投拓部門，財(cái)務(wù)融資、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售策劃等部門，幾乎全數(shù)參與，積極為公司在接下來的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)做充足準(zhǔn)備。
長(zhǎng)三角、大灣區(qū)是房企屯兵熱土
2月下旬，看到“雙集中”出臺(tái)之后，在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打近十年的老王，有些惆悵。
他的第一反應(yīng)是，本身就戴著鐐銬跳舞的房企，拿地自由度又下降了。同時(shí)，集中拿地除了考驗(yàn)研判土地質(zhì)量還要考慮競(jìng)爭(zhēng)者能力，博弈的難度也提升了，中小房企拿到好地的確定性似乎也被削弱了?？吹胶贾菔芗泄┑卣哂绊?，3月無土地推出之后，他就和同事趕往了寧波、金華、紹興等地，了解當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屒闆r。用他自己的話來說就是“瞎著急沒用，還是得多出去看。”
整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域在今年一季度都可以說是各大房企頻頻前往的區(qū)域。
有參與杭州土拍的深圳房企王姓負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，過半的杭州宅地在競(jìng)自持階段成交，成交樓面均價(jià)遠(yuǎn)高于樓面均價(jià)。“主要是地塊比較優(yōu)質(zhì)，加上本地的綠城中國(guó)（003900.HK)、濱江集團(tuán)等房企也積極補(bǔ)倉(cāng)，外地的龍頭房企也在重倉(cāng)杭州，想拿下來好地塊其實(shí)沒有那么容易。”
粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州在一季度因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊的推出，土拍市場(chǎng)在前兩個(gè)月也迎來了小高峰。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州一季度以347.7億元的土地出讓金，同比增幅達(dá)24%，位居全國(guó)第三。
廣州2021年春節(jié)后的首場(chǎng)土拍海珠區(qū)赤沙地塊被廣州地鐵以底價(jià)82.34億元拍下，折合樓面價(jià)為27087元/平方米。更早前的2月1日，海珠石崗路地塊(B區(qū))由中海地產(chǎn)（00688.HK）以封頂價(jià)22.873億元 配建450平方米競(jìng)得，折合樓面價(jià)50526元/平方米。僅2月，廣州海珠區(qū)土拍攬金已超百億元，這是近年海珠少有的土拍盛況。
深圳一家房企投拓人士表示，“熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇，因?yàn)樽陨硭诠竞茈y在廣州摘得優(yōu)質(zhì)地塊，近兩年來只能更多將土拓精力聚焦至地塊出讓選擇性較豐富的東莞。”
相比之下，以北京為代表的京津冀區(qū)域土拍市場(chǎng)要稍顯黯淡，部分核心城市甚至不敵去年疫情時(shí)期。
以北京為例，今年一季度，北京住宅用地推出樓面均價(jià)為 31529 元 /平方米，同比下降 3%；成交樓面均價(jià)為 25126元/平方米，同比下降 32%。1 月 14 日，北京石景山區(qū)北辛安地區(qū)宅地被中海地產(chǎn)以 46727 元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，為北京本季度成交樓面價(jià)中最高的一塊。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企一季度依舊熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比為36.2%，領(lǐng)跑各大區(qū)域。粵港澳大灣區(qū)次之，占比為7.8%，長(zhǎng)江中游和成渝城市群占比分別達(dá)7.0%和6.9%，比例變化不大。
集中供地增加房企博弈難度
土拍盛況依舊，并不意味著房企對(duì)于高價(jià)地持高期待的追蹤姿態(tài)。
以今年一季度成交價(jià)較高的十大地塊為例，半數(shù)地塊為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為 13%，較去年下降8個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企對(duì)于拿高價(jià)地塊普遍較為謹(jǐn)慎。
從活躍在各大土拍市場(chǎng)的房企來看，品牌房企、國(guó)企居多，民營(yíng)中小房企較少。部分原因在于前二者資金較為充裕，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富并且具有融資優(yōu)勢(shì)。
在近日召開的2020年房企業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地（01109.HK）等多家房企的高層人士幾乎都有提及，集中供地政策作為國(guó)家供給側(cè)改革的一個(gè)重要舉措，于具備資金、管理、運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)的企業(yè)來說是發(fā)展契機(jī)。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰就有表示，22個(gè)城市集中供地后，企業(yè)會(huì)面臨土地集中上市的情況，這要求企業(yè)有大量的資金去購(gòu)買土地，“這對(duì)我們這種資金成本低，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)來說是一個(gè)機(jī)會(huì)。”
中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)在結(jié)合集中供地等新政出臺(tái)的背景下，言及房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)競(jìng)賽剛剛開始，“分化”將是房地產(chǎn)下半場(chǎng)最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投資分化、管理能力分化、產(chǎn)品力分化綜合作用之下，優(yōu)質(zhì)央企具備更多的機(jī)會(huì)。
不少房企在22個(gè)城市集中供地出臺(tái)之后，都對(duì)拿地策略進(jìn)行了評(píng)估和調(diào)整。
一家中型閩系房企一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，供地規(guī)則調(diào)整于他所在的企業(yè)來說，算是一個(gè)壞消息。
在這位業(yè)內(nèi)人士看來，房企在集中拿地期前是對(duì)土地資金需求的迫切提升，在集中拿地期后是對(duì)銀行開發(fā)貸的追逐，本身就不具有融資優(yōu)勢(shì)的中小型房企對(duì)金融機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力被進(jìn)一步削弱。“土拍規(guī)則改變后，一方面，我們主動(dòng)加大跟自己合作關(guān)系好的銀行、債融機(jī)構(gòu)溝通；另一方面，我們也尋求跟國(guó)企的合作拿地機(jī)會(huì)，要不然好地塊就算我們看上了，一次性掏出幾十億拍地款也是很大的資金負(fù)擔(dān)。”
房企運(yùn)營(yíng)實(shí)力的又一次大考
土地出讓新政弱化部分房企在土地、融資市場(chǎng)的議價(jià)能力，也帶來不少房企運(yùn)營(yíng)策略的調(diào)整。
按照一般的新房推盤周期粗略看，房企集中拿地后 8 個(gè)月左右是集中開盤推貨。集中供地勢(shì)必會(huì)帶來集中推貨，這對(duì)項(xiàng)目的蓄客要求進(jìn)一步提高，否則等待房企的極可能是以價(jià)換量的低毛利代價(jià)。
“以前不太會(huì)去關(guān)注同行同期可能推的產(chǎn)品，土拍規(guī)則調(diào)整后，我們就會(huì)提前去收集競(jìng)品的信息。”上述不愿具名人士續(xù)稱，集中供地相當(dāng)于弱化了房企對(duì)購(gòu)房者的議價(jià)能力，在財(cái)務(wù)上或會(huì)表現(xiàn)為毛利率微降和費(fèi)用率提升，二者帶動(dòng)房企盈利能力下滑。集中拍地也降低了房企獲取資源的連續(xù)性，房企慣用的高周轉(zhuǎn)策略或面臨一定壓力，ROE 或?qū)⑾滦小?/div>
在更多的房企人士看來，前端土拍規(guī)則的調(diào)整，對(duì)于不同量級(jí)和勢(shì)能的房企產(chǎn)生不同的影響，甚至是截然相反的作用。
在多位市場(chǎng)人士看來，資金實(shí)力強(qiáng)的龍頭相比小房企面臨的困難更低，具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)。這也導(dǎo)致，集中供地看似是房企投拓部門要應(yīng)對(duì)消化的事情，實(shí)際在某些中小型房企已經(jīng)漸漸傳導(dǎo)至財(cái)務(wù)融資、產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，變成了公司戰(zhàn)略層面的大問題。
一位已經(jīng)參與了廣州3月集中供地的房企人士表示，與以往土拍精力集中于某一塊地塊不同，現(xiàn)在目標(biāo)看似更分散其實(shí)更難把握。前期公司的成本、工程部門會(huì)參與到對(duì)地塊信息分析環(huán)節(jié)，計(jì)算這宗地塊在各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費(fèi)用，測(cè)算出公司的盈利溢價(jià)空間，然后初步鎖定心儀的兩三塊地。同時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)也會(huì)搜集近年標(biāo)的地塊附近區(qū)域樓市成交情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大概能承受的地塊溢價(jià)空間等，幫助自身更好聚焦到合適地塊。“若是跟我們研判看法高度重疊的同行，我們也會(huì)主動(dòng)尋求加大合作拿地的力度。”
眼下的四月，房企也迎來了今年度土拍小高峰。最新的4月6日，廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于公布《廣州市2021-2023年住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃》的通告。
通告提到，2021-2023年，廣州全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1910公頃，年平均計(jì)劃供應(yīng)住宅用地637公頃。
截至目前，綜合廣州、北京、天津等12個(gè)發(fā)文明確集中供地制度城市來看，從供應(yīng)總量看，除廣州外重點(diǎn)10城2021年宅地供應(yīng)計(jì)劃均有增加，且8城同比增幅在40%以上。從首批供地看，多數(shù)城市四月集中供地，占全年供應(yīng)比重超過30%。這也意味著，各路房企開疆拓土的納儲(chǔ)關(guān)鍵時(shí)刻正在到來。一場(chǎng)前所未有的土拍大戲亦即將上演。
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