高增長、高負(fù)債的“雙高”模式，曾經(jīng)是眾房企迅速做大做強(qiáng)的“法寶”，2020年8月，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)劃下“三道紅線”，為這種“雙高”模式踩下剎車閘。
“三道紅線”的威力，使“去杠桿”“降負(fù)債”成了上市房企2020年年報(bào)里被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵詞。
“降負(fù)債”成房企終極目標(biāo)
與往年集中宣傳年度銷售金額、營業(yè)額、派息等不同，今年大多房企專門將“負(fù)債率降低”放在年度業(yè)績的摘要部分，碧桂園、綠地香港、時(shí)代中國、美的置業(yè)等企業(yè)對“降負(fù)債”成效均有重點(diǎn)提及。
不少房企的業(yè)績報(bào)告中，有專門段落提及避免超越“三道紅線”的落實(shí)措施，恒大更是早在2020年3月就宣布全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，提出“銷售高增長是前提和基礎(chǔ)，降負(fù)債是終極目標(biāo)”，并實(shí)施嚴(yán)控土地儲(chǔ)備、大幅減少支出以及分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市等舉措。
“紅檔”房企努力變色降檔
在積極落實(shí)各種措施下，不少房企已經(jīng)從過去的“紅檔”（三個(gè)指標(biāo)全部超標(biāo)）變成如今的“橙檔”（兩個(gè)指標(biāo)超標(biāo)）、“黃檔”（一個(gè)指標(biāo)超標(biāo)）甚至“綠檔”（三個(gè)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)）。
以去年9月還被指“全踩三道紅線”的融創(chuàng)中國為例，今年3月發(fā)布的2020年年報(bào)顯示，2020年末的凈負(fù)債率降至96%、非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，上述兩項(xiàng)指標(biāo)均踩線合格，成功調(diào)至“黃檔”。去年同樣被指“超三道紅線”的綠地香港，至去年年底現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩個(gè)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)，同樣調(diào)至“黃檔”。
去年9月仍處于“黃檔”的碧桂園，目前剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)已接近達(dá)標(biāo)，預(yù)計(jì)不久后或?qū)⒄{(diào)至“綠檔”。去年9月，萬科剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.53%，去年年底這一數(shù)據(jù)降至70.4%，萬科方面表示，預(yù)計(jì)今年一季度可使三個(gè)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，并將一直保持達(dá)標(biāo)的水平。
關(guān)注“紅檔”房企或可“撿筍”
雖然房企都在努力減負(fù)、降檔，財(cái)務(wù)指標(biāo)有所改善，但仍有部分房企因?yàn)檫^去擴(kuò)張過快、過猛，一時(shí)間難以快速降檔。
2020年，富力地產(chǎn)通過減少購地、資產(chǎn)出售、股份增發(fā)等措施去杠桿，并出售廣州空港物流園區(qū)股份套現(xiàn)，三個(gè)指標(biāo)雖然仍未達(dá)標(biāo)，但比此前明顯改善。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，如果價(jià)格合適，將繼續(xù)出售物業(yè)、商場、寫字樓和酒店等資產(chǎn)，并出售部分住宅項(xiàng)目的股權(quán)，預(yù)計(jì)2021年凈負(fù)債率降至達(dá)標(biāo)，到2022年底，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。
企業(yè)去杠桿對行業(yè)影響深遠(yuǎn)，而對于近期準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者，則不妨關(guān)注努力達(dá)標(biāo)的“紅檔”企業(yè)，說不定可以撿到“筍貨”（粵語，指性價(jià)比高的房子）。
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