經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京4月1日訊 土地“兩集中”政策正在加快落地。繼廣州打響4個一線城市集中供地“第一槍”后，北京也公布了首批集中供地計劃。3月31日晚，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布公告稱，2021年，北京將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。
公告顯示，本次出讓共計30宗地塊，約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價超1035億元。本次供地共涉及12個區(qū)，其中中心城區(qū)15宗地，占比約43%，分別是朝陽區(qū)10宗，地塊分布金盞、王四營、東壩、崔各莊鄉(xiāng)等；海淀區(qū)2宗均位于海淀鎮(zhèn)樹村；豐臺區(qū)2宗，位于長辛店區(qū)域；石景山區(qū)1宗。其中29宗掛牌，1宗招標，除招標的住宅用地外，其余全部將在5月8日集中現(xiàn)場競價。
去年因受疫情影響，對比來看，此次一次供地的起拍價占去年全年住宅土地出讓金（1736.9億元）近60%，建筑規(guī)模相當于去年全年住宅供應(yīng)（605萬方）的57%。也就是說，北京僅3月這一次的集中供地就完成了去年一多半的任務(wù)量。
總體來看，此次集中供地在區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡化發(fā)展、土地供應(yīng)規(guī)模及土地出讓方式上都作出了綜合性考量，在戶型限制上將“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，在“重調(diào)控”、“強保障”和“穩(wěn)品質(zhì)”上尋求了一定平衡。“此次北京綜合運用了一系列土地出讓方式，標志著北京房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向精細化管控向縱深發(fā)展，將對土地市場和商品房市場將產(chǎn)生深遠影響。”中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰說。
“1000億的體量，將對房企資金鏈帶來巨大考驗，如何準備保證金？這些將成為未來一個月大部分房企的最難課題。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，北京房地產(chǎn)市場“小陽春”已出現(xiàn)，但熱度遠低于其他一二線城市，此次一次性供應(yīng)30塊地，年底很可能帶來超過2萬套商品房住宅的供應(yīng)量。
萬科集團董事會主席郁亮近日在業(yè)績會上表示，今年土地集中供應(yīng)新政下，要求對企業(yè)的資金實力要求來說有很大彈性。
市場普遍認為，集中供地政策下，土拍溢價率有望降低。“不太可能出現(xiàn)地王了，北京摁住地王的決心非常堅決，北京在土地供應(yīng)階段已經(jīng)開始執(zhí)行‘個性化’調(diào)控了。低溢價率可能是北京供地很長一段時間的主旋律。”張大偉說。
值得一提的是，北京限競房或已進入下半場。“30宗地塊沒有一宗限競房，個別地塊雖然有7090限制，但是也從‘套型’寬松成為‘套內(nèi)’。以后北京89平米及以下小套剛需產(chǎn)品供應(yīng)比例不出意外會銳減。”張大偉說。
目前，北京除了房山青龍湖、順義新城及其他偏遠郊區(qū)外，限競房已經(jīng)進入快速去化期。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度北京供應(yīng)限競房2845套，網(wǎng)簽成交6934套。限競房累計供應(yīng)已高達9.5萬套，目前還有未入市2萬套和積壓庫存2.6萬套。
從全國來看，自從2月23日自然資源部在“全國2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓會議”上首次提出土地“兩集中”政策以來，目前已有青島、天津、濟南、南京、合肥、長春、無錫、西安、成都等地已陸續(xù)公布了集中供地計劃。
土地出讓“兩集中”政策主要涵蓋22個重點城市，包括4個一線城市，18個二線城市——南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。不過，一些非熱點城市未來也可能加入了集中供地的行列。
據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，上述22城商品房銷售面積占全國的比重為24.3%；銷售額占全國商品房銷售額的比重為39.9%；住宅用地出讓金占全國住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。
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