● 本報記者 王舒嫄
多家上市房企2020年年報顯示，在“三條紅線”政策的指引下，房企普遍積極降負債。專家預計，2021年重點房企杠桿率將繼續(xù)下降。在融資環(huán)境趨緊的背景下，房企資金壓力不容小覷。
成功“降檔”
從已發(fā)布年報的上市房企看，多家重點房企成功降檔。
遠洋集團表示，截至2020年底，遠洋集團“三道紅線”指標全部達標，均處于“綠檔”。去年土地市場調(diào)整期間，遠洋集團作為“綠檔”房企的優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，在其他房企放緩投資時，繼續(xù)按自身投資節(jié)奏補充資源，保障盈利能力。
截至2020年底，中國金茂現(xiàn)金短債比1.88，凈負債率44.7%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為66.8%，全部滿足“綠檔”要求。
部分尚未達標的房企明確了“降檔”時間表。美的置業(yè)表示，目前已達標兩條，計劃在2023年全部達標，實現(xiàn)“綠檔”。佳兆業(yè)預計2021年實現(xiàn)全部達標。
招商證券研報顯示，預計未來房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率將進一步下降。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，隨著更多房企成功降檔，房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。
長期舉措
對于如何實現(xiàn)“三道紅線”全部達標，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈表示，首先是提升運營效率，加快交付，保證利潤結轉(zhuǎn)，增厚企業(yè)凈資產(chǎn)；二是快速去化，抓回款，提升造“血”能力；三是控制好拿地方面的投入；四是進一步提升企業(yè)融資能力，優(yōu)化債務結構。
丁祖昱認為，快速降檔是房企綜合運營實力的體現(xiàn)。為實現(xiàn)降檔，各大房企主要圍繞“開源節(jié)流”展開布局，包括多維度營銷促回款、股權轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應節(jié)奏、放緩投資節(jié)奏、優(yōu)化債務結構等。
丁祖昱稱，“三條紅線”監(jiān)管政策的目的是讓房企避開“規(guī)模陷阱”，健康持續(xù)發(fā)展。真正的降檔應是一項長期舉措，需持續(xù)關注企業(yè)有息負債增速，不斷平衡戰(zhàn)略與資產(chǎn)、負債、現(xiàn)金流的匹配程度。
應對考驗
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年2月房企債券融資到期債務規(guī)模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增長183.4%。今年3月為上半年房企償債高峰，預計規(guī)模達1479億元。
新年伊始，房企集中發(fā)債。丁祖昱說，與以往不同的是，2020年下半年以來，政策強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執(zhí)行了更為嚴格的監(jiān)管措施。隨著2021年房企債券集中到期，房企償債壓力加大。
在此背景下，除發(fā)債外，房企應減少對融資的依賴。丁祖昱稱，加大項目去化，持續(xù)加強銷售回款，增加自有現(xiàn)金，后期應更加專注企業(yè)自身的經(jīng)營管理，在行業(yè)整體增速放緩的情況下實現(xiàn)高質(zhì)量增長。
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