我一位很好的朋友，今年春節(jié)期間，賣掉北京郊區(qū)的一套面積較大的房子，再貸款200萬買了北京城區(qū)的一套“老破小”。不用多描述，只說年份你就知道了：這是建于1950年代的房子。沒見過都能想象出來，這就是名符其實(shí)的“老破小”。
就這么一套房子，動(dòng)作還得搶，下手慢了就沒了。年三十看的房，房主說的條件都答應(yīng)，大年初二去簽的合同，單價(jià)接近10萬。因?yàn)檫@是一套“學(xué)區(qū)房”。
那它旁邊有什么知名學(xué)校？其實(shí)也不知名，就是普通的小學(xué)、普通的中學(xué)。聽了介紹才知道，中介把學(xué)區(qū)房也分為幾個(gè)檔次，什么第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)。第一梯隊(duì)無非是中關(guān)村一小二小黃城根小學(xué)這種，單價(jià)動(dòng)輒十五六萬甚至二十萬。而朋友這套房子的價(jià)格介乎第二梯隊(duì)與第三梯隊(duì)之間，復(fù)雜而迷幻，也沒啥道理可講。
業(yè)內(nèi)比較一致的看法，上海和北京去年底今年初的這一波房?jī)r(jià)上漲，是由學(xué)區(qū)房帶動(dòng)的。其實(shí)，去年5月京滬也曾有過一次上漲，也是學(xué)區(qū)房鬧的。當(dāng)然，我們說的是二手房。大城市的新房普遍限價(jià)，基本被控制住了。不過，由此帶來的一二手房?jī)r(jià)倒掛及其“打新”現(xiàn)象，則是另一個(gè)話題，這里暫且不表。
在上海、北京早已是二手房交易量超過新房的大城市，要真正控制房?jī)r(jià)頗為不易。因?yàn)槎址渴袌?chǎng)化程度更高，基本是買賣雙方商談價(jià)格，政府部門很難直接干預(yù)。有些城市制定所謂基準(zhǔn)價(jià)、參考價(jià)，起初更多是為了防止陰陽合同、逃稅之類的現(xiàn)象。在實(shí)際操作中，賣方會(huì)想出一些規(guī)避基準(zhǔn)價(jià)的辦法，比如裝修加價(jià)、家具加價(jià)甚至字畫加價(jià)等等。
如果單純從市場(chǎng)調(diào)節(jié)的角度看，二手房交易既然是買賣雙方自主的市場(chǎng)行為，其他市場(chǎng)主體就不太好去干預(yù)。但現(xiàn)實(shí)情況是，有其他非市場(chǎng)因素在擾動(dòng)甚至左右二手房?jī)r(jià)格的形成。比如教育資源。學(xué)區(qū)房就是其中最典型的體現(xiàn)，房子之上附著或者說疊加了教育。
學(xué)區(qū)房更貴，并非我國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象。國(guó)外很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在的住區(qū)，房?jī)r(jià)往往也高得嚇人。只是，不同國(guó)家的學(xué)區(qū)房各有其秉賦。比如，國(guó)外有些城市的學(xué)區(qū)房，除了房?jī)r(jià)本身貴，還有較高的房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）稅率——這些稅的很大部分就是用于社區(qū)教育。
如你所知，2016年10月以來的這一輪調(diào)控，“房住不炒”的原則，換成另一句話就是，去投資化，讓住房回歸居住的屬性。但住房的居住屬性，并不單單是“住”而已。以“住”為中心，還衍生出很多圓圈，比如教育、醫(yī)療以及商業(yè)設(shè)施配套等。
有人說，給孩子更好的教育，也是一種投資。我個(gè)人不太同意這種看法，它把孩子當(dāng)成一種期望高價(jià)值回報(bào)的商品了。但為了讓孩子上學(xué)更近或者接受更好的教育而去購(gòu)買特定住區(qū)的房子，你說這是為了投資還是為了自住，就很難嚴(yán)格定義了。
由于多數(shù)城市的學(xué)位是以房子為標(biāo)尺來界定的，我個(gè)人傾向于認(rèn)為，學(xué)區(qū)或?qū)W位是附麗于房子之上的東西，學(xué)區(qū)房比非學(xué)區(qū)房單價(jià)高出的那幾萬塊，就是學(xué)區(qū)房的附加值。教育的價(jià)格，就以如此直白刺眼的數(shù)字標(biāo)注在大家眼前。學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)，一套房相差幾百萬，誰還要說教育無用、知識(shí)無用？
教育的公平體現(xiàn)之一，就是教育資源的均衡化。多年來，各地政府在這方面作出了艱苦努力。但一個(gè)城區(qū)的成熟，包括地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，教育醫(yī)療商業(yè)的配套，除了巨額資金的投入，還需要漫長(zhǎng)時(shí)間的積淀。
比如一個(gè)新區(qū)，如果入住的人口不到一定密度，別說商場(chǎng)，就是開個(gè)小店都支撐不起。北京的西城區(qū)教育資源好，因?yàn)樗潜本┑暮诵某菂^(qū)，很多學(xué)校是幾十年時(shí)間才積累起品牌、師資和生源的；海淀區(qū)則是由于重點(diǎn)教育科研機(jī)構(gòu)云集，一批中小學(xué)因之而生而盛，而且也經(jīng)歷了幾十年時(shí)間的沉淀。而我現(xiàn)在租住的這個(gè)郊區(qū)，教育資源則薄弱得很。
如果非要給學(xué)區(qū)、給教育標(biāo)價(jià)，20年前的學(xué)區(qū)房也理應(yīng)比非學(xué)區(qū)房要昂貴，只是那時(shí)的房?jī)r(jià)不高，體現(xiàn)得沒那么明顯?，F(xiàn)在，學(xué)區(qū)房的價(jià)值因素被格外放大，加價(jià)普遍以萬為單位，一套房子動(dòng)輒上漲幾十萬就不罕見了。
正因?yàn)閷W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大漲擾亂了整個(gè)二手房市場(chǎng)，所以有的城市就很自然會(huì)把目光投向教育，加快中小教育改革的步伐。比如最近上海市發(fā)布《高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，從2022年開始，全市高中錄取改為自主招生、名額分配和統(tǒng)一招生錄取三種方式。上海這次中考改革，就是試圖將教育資源均衡化的步子邁得更大一些。
有報(bào)道稱，這個(gè)辦法一公布，上海有的學(xué)區(qū)房一夜之間就“跌”掉60萬。這是標(biāo)題黨。所舉案例其實(shí)只是估價(jià)（詢價(jià)），連掛牌價(jià)都不是。再者，評(píng)估政策的影響，需要相當(dāng)數(shù)量的樣本才行。少數(shù)幾個(gè)樣本說明不了問題，何況是孤例。據(jù)我們記者調(diào)查，學(xué)區(qū)房的業(yè)主們只是在觀望之中，估計(jì)要過兩個(gè)月才看得更清楚。
有人疾呼，要將房子與教育脫鉤。這個(gè)建議很好，但只是理想。別的不說，大城市目前的交通狀況就決定了，孩子必須選擇就近入學(xué)，否則大人孩子都受罪。而每個(gè)住區(qū)的學(xué)校，師資生源是差異很大的，強(qiáng)行將房子與教育硬脫鉤，負(fù)效應(yīng)并不小。
但最近學(xué)區(qū)房將房?jī)r(jià)推波助瀾，給大城市政府的啟示是，小升初、中考的教育改革，要更快、更堅(jiān)決。教育資源均衡化，要有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)動(dòng)作。上海帶了個(gè)好頭，其他大城市應(yīng)盡快跟進(jìn)。住房無小事，教育無小事，教育+住房更非小事。
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