證券時報記者 浩林

對于全國多地的房地產(chǎn)市場，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房是個“永恒”的話題。最近，深圳、上海等城市的學區(qū)和招生制度再傳大動作，學區(qū)房再次成為焦點。不過，即使在嚴厲的樓市調(diào)控面前，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的價格似乎仍“我行我素”。

一漲再漲

“現(xiàn)在幾乎找不到400萬元以下的深中學區(qū)房了。”面對記者的咨詢，在羅湖田貝片區(qū)從事房產(chǎn)中介的胡經(jīng)理也覺得很驚訝，“去年疫情深圳房價上漲，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房可以說是漲價的先鋒。雖然深圳剛剛出臺了二手房成交參考價，整體市場是降溫了，但優(yōu)質(zhì)學區(qū)房還火著呢！”

走在田貝四路和貝麗南路，許多培訓(xùn)機構(gòu)的廣告和深圳中學初中部的學區(qū)房廣告信息非常引人矚目，雖然周邊多數(shù)為樓齡近20年甚至超過20年的小區(qū)，但因為優(yōu)質(zhì)學位的“加持”，價格水漲船高。以上世紀80年代建設(shè)的愉天小區(qū)為例，由于戶型面積小，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優(yōu)質(zhì)學位，而且?guī)в锌赡艿牟疬w概念，一直是學區(qū)房投資者關(guān)注的小區(qū)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)的二手房成交參考價為每平方米98800元，但一套35平方米的房源業(yè)主掛牌價已經(jīng)高達670萬元，折合約每平方米19萬元。“去年5月同戶型的成交價還在465萬元左右，前年同戶型的成交價還在每平方米9萬元，漲幅非常驚人。”胡經(jīng)理表示，“春節(jié)過后優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的需求還是很大，對于這種小戶型，很多客戶都選擇一次性付款，所以不受參考價的影響。”

福田百花和紅荔村片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學區(qū)，這里的學區(qū)房價格更是堅挺。“參考價出臺后這里的學區(qū)房價格沒有下跌。”黃經(jīng)理表示，“金茂禮都23平方米的房源現(xiàn)在業(yè)主掛牌價是730萬左右，3月初剛賣了一套是720萬元，客戶一次性付款。”而在深圳，集團化辦學的趨勢下一些中小學會被較為出名的教育集團納入旗下，也成為房價上漲的催化劑。“我春節(jié)前后在梅林一村附近看房，我看中的房源也從930萬元漲到960萬元，就是因為片區(qū)的學校被并入教育集團。”

在記者的調(diào)查訪問中，幾乎所有的被訪問者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學區(qū)房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引人嗎？”黃經(jīng)理說。

那么，非優(yōu)質(zhì)學區(qū)房和優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的差別有多大？與愉天小區(qū)相隔不遠的旭飛華達園，也是以小面積房源為主，二手房成交參考價為每平方米50400元，業(yè)主掛牌價在每平方米6萬元左右。另外一邊，深圳二手房市場在參考價出臺后陷入博弈階段。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月15日至21日）深圳二手房網(wǎng)簽1026套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比上升3.8%。從連續(xù)4周的網(wǎng)簽量來看，低位橫盤的走勢非常明顯。

可以說，學區(qū)房由于屬性特殊，價格變動往往保持著自己的規(guī)律。

漫長的過程？

最近，上海學位房改革被迅速引爆。近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度，具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%~65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學區(qū)房市場的風險和問題。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為每平方米55994元，同比漲幅為2.5%。而以去年學區(qū)房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為每平方米99359元，同比漲幅為17.7%。自從上海出臺“學位分配到各區(qū)”的入學新規(guī)后，學區(qū)房價格聞風而動，更有市場消息指出上海知名雙學位小區(qū)梅園的房價便出現(xiàn)大幅下降，但這是否意味著外界所期待的市場拐點已到來？

“我不認為學區(qū)房馬上就涼了，但一直高燒不退的學位房降溫模式已開啟。之所以說，上海新政無法讓學位房從根本上降溫，就是因為在優(yōu)質(zhì)教育資源缺乏的情況下，單純靠設(shè)計分蛋糕的規(guī)則，解決不了供需矛盾，緩解不了虎爸虎媽的焦慮。名校之所以有名，就在于喜人的升學率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

為實現(xiàn)教育質(zhì)量均衡，近年來各個城市也推出了許多措施。而在深圳，深圳龍華區(qū)教育局近日修訂了《深圳市龍華區(qū)義務(wù)教育階段大學區(qū)學校積分入學辦法一覽表（修訂稿）（征求意見稿）》。其中，對于入學積分的標準、深戶和非深戶在積分上的計算、大學區(qū)與單片區(qū)加分項等方面，向公眾征集意見。只是，對于新的入學辦法能否降低學區(qū)房之熱，市場意見不一。近期，北京海淀區(qū)房管局聯(lián)合區(qū)市場監(jiān)管局對上地、萬柳等區(qū)域房屋交易中介機構(gòu)加大執(zhí)法檢查力度，對涉嫌炒作“學區(qū)房”概念、借機哄抬房價、代理未經(jīng)房主書面授權(quán)委托房源等違規(guī)行為進行調(diào)查取證。

有業(yè)內(nèi)人士指出，學區(qū)房是二手房市場的風向標，學區(qū)房市場一旦降溫，所在片區(qū)的二手房價格也將不可避免地受到影響，這或許也是調(diào)控應(yīng)該關(guān)注的重點。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于家長和購房者來說，在此類教改政策下，應(yīng)積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。