“遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)成交仍依靠‘低總價(jià)’/‘性價(jià)比’項(xiàng)目支撐，不排除降價(jià)可能。”

一邊是房?jī)r(jià)上漲，一邊是樓市調(diào)控政策頻出，在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪上漲的廣州和深圳，購(gòu)房的“路”仍然沒有變的平坦。

調(diào)控已細(xì)微到極致的深圳，自3月初試行新的積分制以來(lái)，第一個(gè)采用新制度的打新熱盤“宏發(fā)萬(wàn)悅山名庭”項(xiàng)目，新近連著四天發(fā)布了4條延期開盤公告，一再推遲銷售節(jié)點(diǎn)。延遲開盤的原因，是由于購(gòu)房人“因?yàn)樵率杖牒土魉?、個(gè)稅不相匹配”，“短期內(nèi)有大額資金轉(zhuǎn)入賬戶”等資質(zhì)審查不過(guò)關(guān)。

放到全國(guó)范圍內(nèi)，不斷加碼的調(diào)控，以及嚴(yán)查“房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市”，給熱火朝天的樓市澆下一盆冷水。但跟過(guò)往調(diào)控不同，一城一策、因城施策的調(diào)控舉措，并沒有讓全國(guó)范圍的樓市同步戛然而止。

政策拐點(diǎn)已現(xiàn)，但市場(chǎng)拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，買方的情緒沒有被澆滅，樂觀的聲音依然活躍，在一些區(qū)域，開發(fā)商大幅漲價(jià)、項(xiàng)目遭搶購(gòu)等現(xiàn)象仍舊突出，恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象仍存。

收緊的銀行監(jiān)管紅線

因?yàn)殂y行放貸政策的調(diào)整，深圳購(gòu)房者小王的計(jì)劃就被打亂了。據(jù)介紹，他去年12月中旬簽訂了深圳寶安區(qū)一個(gè)樓盤認(rèn)購(gòu)書，但至今仍未看到銀行同意批貸結(jié)果，期間他還被個(gè)貸經(jīng)理要求提交近三個(gè)月內(nèi)首付款來(lái)源中大額資金的證明，“即便是父母等直系親屬轉(zhuǎn)賬，若半年前已持有可直接認(rèn)定；若斷續(xù)存入的，也需要核實(shí)為合理收入所得。”

除了流水、首付款有瑕疵會(huì)導(dǎo)致無(wú)法批貸，如果購(gòu)房者有消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用卡分期未結(jié)清，基本就意味著批貸買房的可能性為零了。

從去年至今，買房人明顯感覺從銀行貸款越來(lái)越嚴(yán)格了。同樣嚴(yán)格的還有開發(fā)商，對(duì)買房人資質(zhì)的審查。用“打新”族小李的話來(lái)說(shuō)就是，“登記不是倒在審核上，倒在了上傳資料的路上。”

作為年后深圳首個(gè)網(wǎng)紅打新盤，光明新盤宏發(fā)萬(wàn)悅山名庭均價(jià)4.89萬(wàn)/㎡，對(duì)比周邊6-8萬(wàn)/㎡的二手房，差價(jià)顯著。但是，因?yàn)橘Y格審核等因素，樓盤誠(chéng)意登記時(shí)間已經(jīng)延長(zhǎng)了三次。數(shù)位參與該樓盤資格審核的購(gòu)房者告訴第一財(cái)經(jīng)記者，資料審核極為嚴(yán)格。

“比如，月收入要和流水、個(gè)稅相匹配；短期內(nèi)有大額資金轉(zhuǎn)入賬戶，勢(shì)必要說(shuō)明這筆資金的具體來(lái)源；首付來(lái)源要是找擔(dān)保的話，只能是父母等直系親屬，而且還得提供資料包括父母雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本、收入證明、銀行流水、征信報(bào)告，前三樣證明擔(dān)保人和買房人的關(guān)系，后三樣證明擔(dān)保人的還款能力，缺一不可。”已經(jīng)連續(xù)提交三次資料審核均以失敗告終的劉小東以自身的幾次嘗試為例說(shuō)道，資料審核的嚴(yán)格細(xì)致是深圳既往打新盤中所不能相提并論的，這超出了很多人的預(yù)期。

銀行對(duì)購(gòu)房者的首付款來(lái)源審核提出了更多明確要求的還有廣州。

“審查的顆粒度和精細(xì)度是以往所難以企及的。”一家經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、房產(chǎn)贖樓過(guò)橋等業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融中介平臺(tái)負(fù)責(zé)人感慨道，目前銀行正在嚴(yán)查首付款來(lái)源，他所在的平臺(tái)基于監(jiān)管趨嚴(yán)，最近一周已經(jīng)暫停接單了。

有多位新近辦理住房貸款的購(gòu)房者幾乎都有提及，除了貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查趨于嚴(yán)格外，這輪監(jiān)管還明晰了首付款來(lái)源的穿透式監(jiān)管。

以廣州為例，借款人家庭需提供首付款來(lái)源近半年流水，對(duì)于半年以內(nèi)的轉(zhuǎn)入的資金，無(wú)論來(lái)源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實(shí)為活期存款、理財(cái)余額、保險(xiǎn)余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款，才能獲得準(zhǔn)入。

另外，提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實(shí)借款人家庭征信，如有新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。以往甚少被涉及的直系親屬轉(zhuǎn)入資金，也需提供近半年流水；若斷續(xù)存入的，需核實(shí)為合理收入所得。

“之前客戶遞交的資料，沒有補(bǔ)足家庭征信和直系親屬轉(zhuǎn)賬的合理收入證明的，都需要補(bǔ)足。”廣州工商銀行淘金支行的一位負(fù)責(zé)人表示，銀行要求這個(gè)政策從3月17日開始執(zhí)行，銀行近日都在重新審核此前遞件的客戶資料，部分客戶被通知要求補(bǔ)足材料。

嚴(yán)監(jiān)管漸成共識(shí)

市場(chǎng)各方并非沒有留意到來(lái)自資金端的監(jiān)管壓力。

早在今年春節(jié)后，深圳再次穿透排查經(jīng)營(yíng)貸資金流向。其中四大行中有銀行對(duì)深圳地區(qū)房貸審批提出新要求，近6個(gè)月新增的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、大額信用卡消費(fèi)、分期或融資，必須結(jié)清并提供結(jié)清證明，否則不予審批。

廣東銀保監(jiān)局自2月9日至今，先是進(jìn)駐廣州地區(qū)6個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，而后全面自查轄內(nèi)(不含深圳)4501個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，再到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)了問題較為突出的一批商業(yè)銀行整改。

據(jù)廣東銀保監(jiān)局，截至3月16日，轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元，個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元，共920戶。其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元，涉305戶。

緊隨其后的3月18日，深圳也公布了督察結(jié)果。

據(jù)深圳銀保監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年，部署深圳中資商業(yè)銀行對(duì)15.4萬(wàn)筆、1771.73億元經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行全面排查，選取6家銀行集中開展現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢查覆蓋率近50%。針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬(wàn)元。平安銀行深圳分行、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行光明支行被點(diǎn)名。

隨著《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱“房貸集中管理新規(guī)”)，自2021年1月1日起落地，再疊加接連而至的貸款業(yè)務(wù)審查，“防止住房信貸加杠桿”成為主基調(diào)，已成為各方共識(shí)。

同時(shí)，各地核查結(jié)果的相繼出爐，市場(chǎng)的各種看法也逐步浮出水面。

深圳一家稱“與銀行和金融監(jiān)管審查機(jī)構(gòu)都有關(guān)系網(wǎng)”的民間信貸公司陳姓負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他經(jīng)手的經(jīng)營(yíng)貸客戶最近有被查出來(lái)的，但他所在的公司目前仍在私下接單房產(chǎn)贖樓過(guò)橋、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等業(yè)務(wù)。“你當(dāng)面來(lái)公司聊，但是肯定能做，只是我們會(huì)做的更隱蔽，讓你不被查出來(lái)”。

陳姓人士在留意到類似穿透式監(jiān)管信息之后直言，1772億的經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模，是自2020年4月以來(lái)發(fā)生的。這里面，涉嫌違規(guī)的貸款占比不到0.5%，幾乎可以忽略不計(jì)。銀行既是裁判又是運(yùn)動(dòng)員，一方面自查的動(dòng)力并不純粹，另一方面，查處的結(jié)果并不具有說(shuō)服力。“警示意義大于實(shí)質(zhì)，可以這樣理解深圳目前的監(jiān)管吧。”

持這種看法的并不在少數(shù)。“對(duì)樓市影響的力度，我覺得還是得繼續(xù)觀察。因?yàn)槿绻钲谶@次的排查跟去年一樣，雷聲大雨點(diǎn)小，或者說(shuō)只是資金在進(jìn)入樓市的時(shí)候查的比較嚴(yán)格，而并沒有把已經(jīng)貸出去的那些款項(xiàng)進(jìn)一步調(diào)查，那么對(duì)市場(chǎng)的影響也是有限的。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹直言。

究其根源，這與房抵經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率，套利空間大有直接關(guān)系。尤其是房貸利率從2020年開始全面與LPR掛鉤，形成了形成了“MLF利率—LPR—貸款實(shí)際利率”的傳導(dǎo)機(jī)制，套利鏈條更通暢。

以深圳為例，5年期以上的LPR為4.65%，深圳主要銀行的首套房貸利率和二套房貸利率分別為L(zhǎng)PR上浮30BP和60BP，達(dá)到分別為4.95%、5.25%，遠(yuǎn)高于普遍為4.5%左右的房抵經(jīng)營(yíng)貸利率。更為特殊的是，去年疫情期間的2月底，深圳從市、區(qū)兩級(jí)對(duì)中小企業(yè)所獲貸款進(jìn)行貸款總額、貼息期限的支持。

按照去年深圳各區(qū)貸款貼息的比例來(lái)看，原本年化利息4.75%的經(jīng)營(yíng)貸利率，經(jīng)過(guò)市、區(qū)兩次貼息之后，它的實(shí)際利率能低至1.9%。在這種情況下，中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶將已有房產(chǎn)抵押給銀行申請(qǐng)低利率的經(jīng)營(yíng)貸，倒手來(lái)買房；或是過(guò)橋買下一套房，然后抵押給銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，再用貸款來(lái)買房，基本都能輕松利。

回看深圳2020年度全年的樓市：“715新政”前二手成交月破萬(wàn)套，新政后，網(wǎng)紅盤打新熱度高。整體來(lái)說(shuō)，跌宕起伏但表現(xiàn)不俗，一二手住宅年成交均同比2019年上漲20%左右。除了供求不平衡機(jī)制下，剛需客購(gòu)買力強(qiáng)勁外，與往年稍有不同的是，這輪樓市行情火爆，伴隨著“眾籌買房”、“代持炒房”等樓市投機(jī)炒作之風(fēng)的愈演愈烈。這背后，離不開加杠桿買房的助推。被監(jiān)管部門注意到的房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市也不過(guò)是深圳這輪樓市投機(jī)炒作的集中表現(xiàn)之一。

有經(jīng)手多單經(jīng)營(yíng)貸買房的多位不愿具名銀行人士坦言，讓銀行將所有涉房經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、大額信用卡等違規(guī)資金深層穿透，一一揪出來(lái)太不現(xiàn)實(shí)。一個(gè)是工作量太大，不經(jīng)濟(jì)；另一個(gè)，金融機(jī)構(gòu)并沒有足夠動(dòng)力去自查，沉沒成本極大可能要大于既得利益。

“銀行終歸是要盈利，要發(fā)展，深圳涉房信貸相對(duì)小微企業(yè)貸款的抵押物廠房、機(jī)器設(shè)備等來(lái)說(shuō)還是屬于比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，甚至是少數(shù)銀行的‘壓艙石’。再說(shuō)，銀行要從頭到腳扒出來(lái)涉房信貸明細(xì)，銀行形成壞賬，房貸市場(chǎng)失序這種情況未必是各方能承受和應(yīng)對(duì)的后果。”他攤手反問道，這是金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、中介等各方得承認(rèn)和面對(duì)的階段性現(xiàn)實(shí)，也是各方心知肚明的現(xiàn)實(shí)情況。

悄然變化的市場(chǎng)

正是因?yàn)榻鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)和涉房信貸資產(chǎn)，并非簡(jiǎn)單的非黑即白的二元對(duì)立關(guān)系，也影響到市場(chǎng)各方對(duì)于樓市后續(xù)走勢(shì)的判斷。

在深圳的多位市場(chǎng)人士看來(lái)，近一年多來(lái)，切身感受到樓市發(fā)生顯著改變的有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)性政策：“715”新政和今年2月8日，深圳住建局在國(guó)內(nèi)率先提出，建立二手房成交價(jià)格參考機(jī)制，并發(fā)布3595個(gè)小區(qū)參考價(jià)格。

這也讓更多深圳市場(chǎng)人士對(duì)于目前深圳金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)祭出的信貸排查秉持觀察的態(tài)度。

“還是要看深圳這輪開始的精細(xì)化房貸融資監(jiān)管的持續(xù)性、后續(xù)是否會(huì)有其他配套監(jiān)管落地。”民間信貸公司陳姓負(fù)責(zé)人和地產(chǎn)人士直言。

已經(jīng)留意到新近宏發(fā)萬(wàn)悅山名庭審核資料嚴(yán)格的深圳地產(chǎn)開發(fā)商人士心態(tài)整體較為從容。

在部分開發(fā)商人士看來(lái)，房企較以往承擔(dān)了更多來(lái)自金融信貸方面的審核工作量和責(zé)任，但并沒有影響到他們對(duì)于深圳后續(xù)樓市的營(yíng)銷策略。這其中，與深圳樓市剛需需求強(qiáng)勁、樓市供求關(guān)系未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變等有關(guān)。在這部分人士看來(lái)，基于信貸穿透式監(jiān)管并非出于壓制需求，而更多基于打擊投機(jī)泡沫，營(yíng)銷策略并不會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。

“深圳福田、南山、寶中等部分過(guò)熱區(qū)域去年基本是一個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)直線上行至10萬(wàn)+/㎡，投機(jī)行為的確太顯著。相比于大起大落的市場(chǎng)走向，更多開發(fā)商還是青睞于平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)。”深圳一家頭部開發(fā)商的營(yíng)銷人士直言道。

相較深圳樓市已經(jīng)在過(guò)去一年完成一輪全面上漲之際祭出信貸排查，廣州的這輪監(jiān)管被普遍認(rèn)為調(diào)控時(shí)間點(diǎn)要更及時(shí)、節(jié)奏上要更巧妙、嚴(yán)打態(tài)度要更明確。

根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市過(guò)去一年行情整體向好。二手房方面，年中的8月、9月及年底的11月、12月為全年價(jià)量成交高位。

與深圳在“28新政”樓市成交量斷崖下行不同，廣州高位成交的態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)。世聯(lián)評(píng)估等數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，廣州商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)為3840套，環(huán)比下滑60.22%，同比上漲379.4%；供應(yīng)面積38.97萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑59.52%，同比上漲381.71%，總體新增供應(yīng)處于高位。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向第一財(cái)經(jīng)記者表示，廣州自2月至今開展的這輪銀行自查、監(jiān)督檢查、違規(guī)處罰等地毯式的整治，在調(diào)控時(shí)間點(diǎn)上顯得比較有節(jié)奏感和精準(zhǔn)。“樓市熱的勢(shì)頭正要開啟了，這個(gè)時(shí)候配合著逐步加緊的信貸監(jiān)管跟進(jìn)，可以說(shuō)極好避免了樓市成交的斷崖式下行給市場(chǎng)各方帶來(lái)傷害，有利于實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸，讓房?jī)r(jià)悄然回落至‘穩(wěn)’的狀態(tài)。”

合富研究院過(guò)去一年的樓市分析數(shù)據(jù)顯示，從市場(chǎng)格局看，廣州中心區(qū)(尤其荔灣、天河、海珠、越秀)可售貨量緊張的局面進(jìn)一步加劇，區(qū)域內(nèi)地價(jià)創(chuàng)新高，進(jìn)一步鞏固周邊板塊物業(yè)價(jià)值；中心區(qū)剛性購(gòu)買力流向近郊(黃埔、番禺)的趨勢(shì)更加明顯。“低總價(jià)、價(jià)格較周邊有優(yōu)勢(shì)、具備教育交通資源”的項(xiàng)目成交占各區(qū)成交比重在5-7成。

有留意到廣深監(jiān)管策略殊異的多位地產(chǎn)開發(fā)商人士均表達(dá)了類似的感受：“穩(wěn)”是核心訴求。

多位開發(fā)商人士均有提及，穩(wěn)價(jià)出貨仍會(huì)是實(shí)力品牌開發(fā)商的主流營(yíng)銷策略。“遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)成交仍依靠‘低總價(jià)’/‘性價(jià)比’項(xiàng)目支撐，不排除降價(jià)可能，但中心區(qū)或者教育交通資源優(yōu)勢(shì)突出的區(qū)域走勢(shì)還難以判斷。”