日前，已有多個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的2020年年報顯示，在“三條紅線”新規(guī)指引下，房企主動降檔。綠地表示，截至今年2月底，順利實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前轉(zhuǎn)綠達標(biāo)；綠城中國堅持非受限短債比達標(biāo)提至“黃檔”；當(dāng)代置業(yè)下降一檔“由橙變黃”；金輝全面降負，躋身“零踩線”房企之列。

值得注意的是，房企降檔雖行之有效，但從另一方面來看，市場調(diào)控收緊，購房者購房資金遭嚴(yán)查，融資渠道緊縮，還債壓力并未降低，房企資金承壓力只增未減。

從嚴(yán)監(jiān)管防范灰犀牛

2020年下半年，房地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊，并從供需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機構(gòu)實行房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩條紅線，需求端房企融資則設(shè)置“三條紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

究其原因，是涉房金融風(fēng)險在不斷加大。

2020年8月，《求是》雜志刊發(fā)文章《堅定不移打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)》提出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。

中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清曾多次就房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題公開表態(tài)。2020年11月底，中郭樹清在《輔導(dǎo)讀本》發(fā)表文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》指出，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，國新辦新聞發(fā)布會上， 郭樹清再次指出，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。

CRIC研究員楊科偉表示，近年來，房地產(chǎn)金融屬性不斷強化，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險不斷積累，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地產(chǎn)貸款余額多達48.8萬億元，占各項貸款余額比重已達到28.8%，房地產(chǎn)相關(guān)貸款（含以房地產(chǎn)作為抵押、擔(dān)保）占比更是接近40%。

楊科偉介紹，一方面，個人住房貸款余額快速增長，致使居民杠桿率持續(xù)攀升，居民債務(wù)風(fēng)險不斷加碼，并有向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的趨勢。截至2020年三季度，全國居民杠桿率已逼近60%，深圳、廈門、杭州等核心一二線城市居民杠桿率更是超過80%。與此同時，全國居民債務(wù)收入比持續(xù)提升至55%，居民償債能力明顯減弱。另一方面，房企持續(xù)高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)運營，房企債務(wù)風(fēng)險日漸高企。梳理105家典型房企歷年“三條紅線”觸線情況，不難發(fā)現(xiàn)，2017年-2020年上半年，“三條紅線”觸線房企數(shù)量逐年增加，紅檔、橙檔房企數(shù)量占比仍接近4成。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數(shù)量就達到222只，約是2019年的4倍，重點房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰(zhàn)。

融資調(diào)控從渠道轉(zhuǎn)向總量控制

2020年8月，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，對12家試點房企有息負債規(guī)模設(shè)置了“三條紅線”，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

依據(jù)“三條紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負債的增速閾值。倘若“三條紅線”全部命中，有息負債規(guī)模則以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規(guī)模年增速分別設(shè)限為5%、10%和15%。

2020年12月底，央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩條紅線，銀行業(yè)金融機構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在嚴(yán)監(jiān)管下，房企發(fā)債壓力加大。貝殼研究院發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月房企發(fā)債規(guī)模大幅減少至480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。2021年1-2月，房企境內(nèi)外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月的3.5%持續(xù)擴大。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2020年8月，房地產(chǎn)行業(yè)“三條紅線”出臺之后，2020年9月至12月已連續(xù)四個月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，雖然這一趨勢被2021年首月發(fā)債高峰終止，但2021年房企償債規(guī)模將不斷走高，房企全年償債壓力仍將不斷增大。

除發(fā)債外，原房企重要資金來源的信托也被不斷壓減。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會此前發(fā)布的《2020年4季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)》顯示，融資類信托壓縮接近1萬億元。2020年4季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.28萬億元，同比2019年4季度末2.70萬億元下降15.75%，環(huán)比3季度末2.38萬億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產(chǎn)信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

居民去杠桿加速房企資金壓力再增

房企資金來源的另一重要渠道，也在嚴(yán)控。同策研究院研究員王恒表示，“三條紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結(jié)構(gòu)，房企對銷售回款的倚重程度明顯加深。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金30560億元，同比增長51.2%，與2019年相比，年均復(fù)合增長率為11.69%，在資金來源當(dāng)中，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款增幅分別為96.3%和63.7%，遠超過整體增速。同時，房企資金來源結(jié)構(gòu)方面，定金及預(yù)收款占比從30.07%上升到36.00%，而國內(nèi)貸款從20.31%下降到17.02%。

在此背景下，對個人購房資金大幅收緊也將進一步加深至房企資金壓力。近月來，金融層面對涉房貸款開啟全面“圍堵”態(tài)勢，監(jiān)管層對銀行經(jīng)營貸進行史上最嚴(yán)的大面積排查，從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市。

2月末，浙江發(fā)文要求浙江各金融機構(gòu)對2020年以來發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、消費類和經(jīng)營類貸款以及“凍資”等業(yè)務(wù)進行全面自查，并于15日前向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行、銀保監(jiān)部門報送自查和整改報告。

據(jù)悉，浙江監(jiān)管機構(gòu)將把各金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行情況作為宏觀審慎評估、金融機構(gòu)綜合評價、監(jiān)管評級的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)貸款增速過快、占比過高的金融機構(gòu)強化政策約束。同時，嚴(yán)格執(zhí)行審貸標(biāo)準(zhǔn)，強化借款人資格審查。禁止開展任何形式的“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”業(yè)務(wù)。

3月16日，廣東首次公布“經(jīng)營貸”進展，截至公布日，人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。深圳方面，深圳銀保監(jiān)局透露，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。上海方面也表示，目前上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個人住房信貸管理專項自查工作。

值得一提的是，除一線等熱點城市外，成都、西安等熱門城市也相繼被監(jiān)管部門督導(dǎo)。日前住建部相關(guān)負責(zé)人帶隊到成都、西安調(diào)研督導(dǎo)，要求管控資金風(fēng)險，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動機制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。要針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，及時采取措施，精準(zhǔn)、精細調(diào)控，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機構(gòu)的違法違規(guī)行為，堅決遏制投機炒房。

一方面是企業(yè)融資難度加大，另一方面是市場調(diào)控程度不斷加深，后市回款預(yù)期并不明朗。在此背景下，對迎來還債潮的眾房企來說，資金鏈充裕將是今年的重要課題。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年2月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)。今年3月為上半年償債高峰，償債規(guī)模預(yù)計將達1479億元，房企償債壓力倍增。

丁祖昱也表示，2021年，房企將面臨歷史上最高的債券到期潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內(nèi)到期債券同比增長5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。