近日，北上廣深等一線城市相繼嚴查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市現(xiàn)象，多家銀行要求違規(guī)者提前還本付息。這是繼“三道紅線”以及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后，金融監(jiān)管部門落實“房住不炒”政策的再一重要舉措。
今年以來，各地相繼出臺房地產(chǎn)健康發(fā)展調(diào)控政策，增加供應調(diào)控需求，加強監(jiān)管。特別是在銀行信貸資金整體較寬裕的環(huán)境下，堵住了經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)進入樓市的渠道，有效抑制樓市非理性發(fā)展。
何為經(jīng)營貸？
經(jīng)營貸顧是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。
國家為支持實體經(jīng)濟，幫助企業(yè)解決融資難等問題，特別是疫情發(fā)生以來，實體經(jīng)濟遭受到重創(chuàng)，資金流轉出現(xiàn)困難，為幫助企業(yè)解決難題，國家下放了不少資金用于扶持企業(yè)發(fā)展。據(jù)悉，這類資金一般利率較低，年限也相對較長。
經(jīng)營貸初衷是好的，但卻被部分購房者鉆了空子。部分經(jīng)營貸利率低至3.6%-3.8%，遠遠低于同期的房貸利率。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2021年3月份中國房貸市場報告，全國重點城市的房貸利率整體水平進一步上漲。2021年3月份，全國首套房貸款平均利率為5.28%；二套房貸款平均利率為5.57%。
除了利率低外，辦理程序簡單也成為經(jīng)營貸流入樓市的重要原因。記者了解到，只需注冊一個公司，公司法人利用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照同時將房產(chǎn)抵押，就可辦理經(jīng)營貸，經(jīng)營貸款項即打入三方賬戶，客戶在三方見證下進行提現(xiàn)用于購房。值得一提的是，即使名下沒有注冊公司，中介仍有辦法幫助辦理經(jīng)營貸。
“目前，全國樓市的運行態(tài)勢和2015年、2016年類似，從深滬一線城市，蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，都市圈的熱度明顯回升。不控制做經(jīng)營貸的資金流向將可能助推模式新一輪泡沫的攀升。嚴打經(jīng)營貸和資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作，這關系到今年的樓市能否穩(wěn)定下來。”廣東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉表示。
各地相關部門相繼“亮劍”
北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部2月10日聯(lián)合印發(fā)《關于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》（以下簡稱《通知》），旨在圍堵個人經(jīng)營性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場的行為。
《通知》要求銀行加強對第三方機構合作貸款業(yè)務的合規(guī)管理力度，此外，針對長期以來信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等亂象中借款人違規(guī)成本過低、守信意識不強的問題，《通知》強調(diào)完善合同約束機制，要求銀行簽訂個人經(jīng)營性貸款合同時，應設定針對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。
3月3日，杭州市發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，新政同樣提出嚴格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對記者表示，杭州此次新政重點提及此項內(nèi)容，有利于減少投機炒房行為，對于房地產(chǎn)市場的降溫起到一定作用，同時也呼應了此前央行出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)加強監(jiān)管，體現(xiàn)了政府對于促使資金脫虛向實的決心。
3月19日，北京市銀行業(yè)協(xié)會向各會員銀行發(fā)出《關于進一步加強個人信貸業(yè)務管理工作的倡議書》（以下簡稱《倡議書》）?！冻h書》主要從完善貸款合同約束懲戒條款、規(guī)范中介機構管理、防范輿情聲譽風險和加強金融消費者教育等方面向會員銀行提出倡議，防范套取銀行信貸資金以及挪用個人經(jīng)營性貸款進入房地產(chǎn)市場的行為。
北京市銀行業(yè)協(xié)會表示，近期北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些投機炒房苗頭，金融監(jiān)管部門主動出擊、密集亮劍，嚴密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。《倡議書》的發(fā)出主要是為配合《通知》落實執(zhí)行以及監(jiān)管部門近期開展的個人信貸業(yè)務專項整治工作。
有效抑制樓市過熱
自監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行嚴查經(jīng)營貸，據(jù)統(tǒng)計，廣州銀保監(jiān)局涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額約為2.77億元，目前以責令銀行限期整改并對有關部門進行處罰；深圳通報顯示，已責令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風險隱患較大的業(yè)務，處罰金額合計575萬元。
除此之外，金融機構等還要求自查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。
“監(jiān)管部門對經(jīng)營貸、消費貸流入樓市嚴查，體現(xiàn)了對房地產(chǎn)金融的強管控信號，”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此舉將有效降低違規(guī)炒房者操作空間，讓貸款回歸本質，抑制樓市非理性發(fā)展。
據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，2月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京價格較上月擴大0.2個百分點；深圳較上月回落0.2個百分點，主要是原因是深圳1月份以來不斷加碼調(diào)控為樓市降溫，市場熱度有所回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。
業(yè)內(nèi)專家對此表示，整體來看，2月份受到多地政府“就地過年”號召以及多數(shù)售樓處春節(jié)期間“不打烊”影響，加之政策下的恐慌情緒蔓延，熱點城市市場熱度走高，但是隨著多城加碼調(diào)控，信貸政策收緊等影響下，后期市場熱度或將逐漸回落，房價漲幅或將收窄。
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