未來(lái)5年樓市調(diào)控將有啥變化

“十四五”規(guī)劃綱要重提“房住不炒”加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

專家解讀

“十四五”期間仍要堅(jiān)持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題

加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益

3月13日，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》(以下簡(jiǎn)稱《綱要》)發(fā)布。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，《綱要》提出，“十四五”期間仍要堅(jiān)持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確。這也為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)定下了基調(diào)。

保障性住房是《綱要》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容?！毒V要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士表示，新市民住房問(wèn)題是住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題，而增加共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的供應(yīng)則是解決這一問(wèn)題的重要路徑，而且具有緊迫性。

房住不炒仍是樓市基調(diào)

凸顯政府重視民生問(wèn)題

2021年，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，距今已逾四年。

在政府工作報(bào)告中，“房住不炒”的表述是一樣的，但“房住不炒”后面的文字卻不相同。2018年政府工作報(bào)告稱，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2020年，后面的內(nèi)容是“因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

對(duì)此，有評(píng)論認(rèn)為，兩年都是著眼于各城市根據(jù)自身情況量身定制調(diào)控措施，一城一策實(shí)施調(diào)控也在不斷地認(rèn)知強(qiáng)化下逐漸成為常態(tài)。但今年則有所不同，“房住不炒”之后，明確了要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，這是一個(gè)更加兼顧全局的提法。

值得注意的是，除政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“解決好大城市住房突出問(wèn)題”外，堅(jiān)持“房住不炒”還列入了《綱要》。

“‘房住不炒’在政府工作報(bào)告中頻繁出現(xiàn)，說(shuō)明政府對(duì)民生問(wèn)題的重視，雖然是簡(jiǎn)單的四個(gè)字，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。各地政府出臺(tái)調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度和時(shí)間跨度是超出預(yù)期的，每個(gè)企業(yè)的理解程度也不同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)政策，投資行為應(yīng)當(dāng)遵循政府調(diào)控政策的底層邏輯。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，住房問(wèn)題是近些年政府一直關(guān)注的重點(diǎn)，今年在全國(guó)兩會(huì)提出的“房住不炒”是以往政策的繼續(xù)和發(fā)展，但今年也有突出亮點(diǎn)，比如對(duì)“解決好大城市住房突出問(wèn)題”和“租賃房”問(wèn)題的新討論，可以看出政府在實(shí)情調(diào)研下進(jìn)行了創(chuàng)新探索，相信政策的出臺(tái)會(huì)有效解決新就業(yè)者、青年人的住房問(wèn)題。

需增加保障性住房供給

以解決新市民住房問(wèn)題

對(duì)于家庭剛需以及改善型需求，《綱要》強(qiáng)調(diào)要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

事實(shí)上，近年來(lái)，北京、上海等地都在探索共有產(chǎn)權(quán)住房，通過(guò)試點(diǎn)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的配售定價(jià)、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則梳理出了一整套辦法，也為北上廣等一線城市之外的其他城市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的住房保障和供應(yīng)體系搭建起到推動(dòng)作用。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從目前來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房將從一線向更多的二三線城市，尤其是二線城市覆蓋。另外，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房覆蓋面不斷增大，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定以及整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)起到明顯的促進(jìn)作用。通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以解決大城市夾心層的部分居住問(wèn)題。

值得關(guān)注的是，保障性住房是《綱要》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容?！毒V要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。完善土地出讓收入分配機(jī)制，加大財(cái)稅、金融支持力度。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)在接受媒體采訪時(shí)表示，新市民的住房問(wèn)題是目前住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題。

隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，越來(lái)越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近幾年涌入的新市民的收入與高房?jī)r(jià)有著較大差距，購(gòu)房支付能力有限。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前，解決這部分群體住房問(wèn)題的重要途徑是增加供應(yīng)。

“大城市住房問(wèn)題是解決住房問(wèn)題的關(guān)鍵。首先，政府不僅會(huì)通過(guò)打壓房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，也會(huì)出臺(tái)有關(guān)‘增加住房供應(yīng)’‘共有產(chǎn)權(quán)住房’‘保障性租賃住房’‘長(zhǎng)租房’等政策。其次，除了解決供給端不足問(wèn)題，政府會(huì)鼓勵(lì)大家通過(guò)租房解決住房問(wèn)題。再次，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行精細(xì)化管理，滿足市場(chǎng)需求，提供符合市場(chǎng)規(guī)律的產(chǎn)品。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

有效盤(pán)活存量住房資源

規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

除了商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問(wèn)題的重要渠道。

《綱要》指出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。

《法治日?qǐng)?bào)》記者注意到，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”都是首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告里。

樓建波對(duì)這兩個(gè)“首次”的解讀是，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”是這次全國(guó)兩會(huì)的新亮點(diǎn)，是為了解決新市民、青年人住房少、房?jī)r(jià)貴、租房難、買(mǎi)房累等問(wèn)題。政府已經(jīng)有所行動(dòng)，比如通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)租金、集中建設(shè)等，意味著這將是2021年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

對(duì)租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來(lái)是否將加大監(jiān)管力度？樓建波認(rèn)為，鑒于目前確實(shí)存在租賃市場(chǎng)亂象，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓加大監(jiān)管力度，加快完善長(zhǎng)租房政策。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，正在立法的《住房租賃條例》已將租金貸等問(wèn)題納入規(guī)制，資金池問(wèn)題有望解決。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)租房市場(chǎng)，是解決好大城市住房突出問(wèn)題的關(guān)鍵。在房?jī)r(jià)飛漲的大城市，解決新市民、青年人和城市運(yùn)行保障人員的住房困難問(wèn)題，既要考慮他們的價(jià)格承受能力，又要考慮職住平衡，僅通過(guò)購(gòu)房的方式難以解決，發(fā)展長(zhǎng)租房也是解決良策之一。

有業(yè)內(nèi)人士提出，未來(lái)可以建立國(guó)家級(jí)的住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一監(jiān)督、管理、調(diào)控全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防部分城市逐漸形成的中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)占有率高的壟斷格局，保障行業(yè)回歸到健康有序的競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。

“規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序提倡權(quán)責(zé)分明，強(qiáng)調(diào)政府的頂層設(shè)計(jì)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更注重提高服務(wù)質(zhì)量。”樓建波說(shuō)，企業(yè)可著重發(fā)展“管家”服務(wù)，搭建租客與房東之間的橋梁，滿足租客的住房需求和房東的出租需求，提供裝修、維護(hù)、繳費(fèi)等服務(wù)。當(dāng)前，市場(chǎng)上仍然存在企業(yè)自主拿地建房、自主租賃的租房模式。為防止企業(yè)的無(wú)序擴(kuò)張，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)的約束機(jī)制進(jìn)行調(diào)控，比如提高準(zhǔn)入門(mén)檻、自有資金規(guī)定等。

綱要再次提及房地產(chǎn)稅

推出需要全面綜合考量

此外，《綱要》還提到，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。

相比于2018年、2019年，2020年以來(lái)，在政府官方口徑中，房地產(chǎn)稅的提法并不是很多。

追溯歷史，房地產(chǎn)稅的立法工作已經(jīng)提了十年。在五年規(guī)劃綱要中，房地產(chǎn)稅最早出現(xiàn)在2011年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃綱要中，其表述為“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。“十三五”規(guī)劃綱要提出，“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

而在全國(guó)兩會(huì)，房地產(chǎn)稅也是看點(diǎn)。房地產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在2014年政府工作報(bào)告中，其提法是“推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作”，2015年至2017年均未提及。2018年、2019年，官方多次喊話加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，兩年的政府工作報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)稅立法分別用“穩(wěn)妥推進(jìn)”和“穩(wěn)步推進(jìn)”來(lái)表述。

此后的2020年和2021年全國(guó)兩會(huì)，官方并未提及房地產(chǎn)稅。不過(guò)，在2020年5月11日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》中指出，要加快建立現(xiàn)代財(cái)稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

2020年11月，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議〉輔導(dǎo)讀本》中撰寫(xiě)了《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文，詳解“十四五”時(shí)期財(cái)稅改革任務(wù)。劉昆在文章中談及進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度時(shí)提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房地產(chǎn)稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段，近兩年沒(méi)有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，“如果說(shuō)后續(xù)房?jī)r(jià)炒作的矛盾比較多，房地產(chǎn)稅依然會(huì)是重要的調(diào)節(jié)方式。同時(shí)，二手房的增值稅政策會(huì)占據(jù)主導(dǎo)地位，比如無(wú)錫、成都、沈陽(yáng)等地二手房買(mǎi)賣(mài)的增值稅政策成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策調(diào)控的主流，有效減少了一些炒房行為”。

全國(guó)政協(xié)委員龔永德認(rèn)為，目前亟須對(duì)各種和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收進(jìn)行系統(tǒng)的梳理和研究，更有效地發(fā)揮稅收工具的力量，并制定差異化的調(diào)控政策。未來(lái)房地產(chǎn)稅的實(shí)施，應(yīng)該根據(jù)房屋持有時(shí)間、家庭總共持有套數(shù)等因素進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

建立租購(gòu)并舉住房制度

重視租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)

“近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，主要是因?yàn)樵趫?jiān)持‘房住不炒’基礎(chǔ)定位上，長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮了積極作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)要長(zhǎng)期保持健康穩(wěn)定發(fā)展，特別是解決好大城市住房供求矛盾，在調(diào)控政策上要遵循市場(chǎng)規(guī)律，精準(zhǔn)施策。”趙慶祥說(shuō)，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期前提下，一方面要加大共有產(chǎn)權(quán)住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加新建住房；另一方面還要通過(guò)提高存量住房市場(chǎng)效率、加快存量住房交易速度和使用效率，解決好存量住房配置不合理、利用不充分的問(wèn)題。

“簡(jiǎn)言之，既要租購(gòu)并舉，又要增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)并重發(fā)展。”趙慶祥說(shuō)。

在趙慶祥看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)新變化：

一是租購(gòu)并舉，住房租賃成為規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重；二是更加重視租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在土地、金融和稅收等方面向新建租賃住房，特別是保障性租賃住房?jī)A斜。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)并重，監(jiān)管制度和調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同住房性質(zhì)和市場(chǎng)類(lèi)型，有保有壓，更加精準(zhǔn)。在租賃上，新建租賃住房越來(lái)越受重視；在買(mǎi)賣(mài)上，共有產(chǎn)權(quán)住房是開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)。