近年來房地產(chǎn)金融政策整體偏緊，市場對于資金監(jiān)管逐漸升級，行業(yè)融資正面臨發(fā)展難題。
2020年，面對新冠肺炎疫情對經(jīng)濟的沖擊，中央堅持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向。在相對寬松的貨幣環(huán)境下，中央進一步健全金融監(jiān)管體系，加大對于金融行業(yè)的管控，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。
自2013年納入證監(jiān)會監(jiān)管以來，私募基金行業(yè)取得快速發(fā)展并發(fā)揮著重要作用。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，已登記私募基金管理人2.46萬家，已備案私募基金9.68萬只，管理規(guī)模15.97萬億元。
今年證監(jiān)會重申和強化私募基金行業(yè)執(zhí)業(yè)的底線行為規(guī)范，形成了私募基金管理人及從業(yè)人員等主體的“十不得”禁止性要求。
隨著監(jiān)管部門對于私募基金的監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，一方面，地產(chǎn)基金主動提高風(fēng)險把控能力，完善風(fēng)險控制體系；另一方面，地產(chǎn)基金調(diào)整投資策略，更加關(guān)注具有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營型物業(yè)資產(chǎn)。
2020年，隨著重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的試點實施，受限于房企有息負債規(guī)模，房地產(chǎn)基金順應(yīng)政策趨勢，加快從債券投資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)變，并不斷創(chuàng)新發(fā)展模式，推動企業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。同時，房地產(chǎn)基金管理人主動提升資產(chǎn)、運營管理能力，加強對各地市場的周期性研判和項目的價值辨別能力，尋找風(fēng)險與收益間的平衡。
房地產(chǎn)基金繼續(xù)拓展投資領(lǐng)域，持續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資，探索城市更新、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域投資機會。2020年，為應(yīng)對新冠肺炎疫情的影響，一方面，國家及各級政府出臺了一系列引導(dǎo)、扶持政策，包括加強新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鼓勵重點行業(yè)積極創(chuàng)新、進一步推動城市群發(fā)展等多個方面。地產(chǎn)基金把握政策紅利，持續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資。
另一方面，中央加大對于城市更新的支持力度，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要》亦明確提出實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。地產(chǎn)基金順應(yīng)政策指引，積極布局和探索城市更新等領(lǐng)域投資機會。
隨著房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”的落地實施，部分踩線房企為降低負債率出讓項目權(quán)益，房地產(chǎn)基金收并購機會有所增加。2020年8月，房地產(chǎn)“三道紅線”新規(guī)的試點實施，部分踩線房企為盡快盤活資產(chǎn)回籠資金，股權(quán)出讓項目權(quán)益，為基金參與房企收并購和項目不良資產(chǎn)處置等方面帶來了投資機會。
此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點，商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域也有望納入公募REITs底層資產(chǎn)。未來，公募REITs將進一步拓寬房地產(chǎn)基金退出渠道，優(yōu)化資本效率，使地產(chǎn)基金更好的服務(wù)于實體經(jīng)濟。
“三道紅線”給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的考驗，行業(yè)環(huán)境變化莫測，除了“無形”的市場規(guī)律之外，那雙“有形的手”同樣不能忽視。市場經(jīng)濟有了哪些新的走向，宏觀政策仍遵循著何種原則，未來又將出現(xiàn)哪些新的抓手？
調(diào)控之下，房地產(chǎn)被扼住了融資的“咽喉”，銀行貸款、信托計劃等融資渠道面臨沖擊，這份影響力甚至通過資本傳導(dǎo)至地產(chǎn)基金領(lǐng)域。與此同時，關(guān)于“債性”和“股性”的爭論隨之出現(xiàn)突破口，債性基金仍存在多大市場？新形勢下，真股權(quán)基金面臨著哪些機遇和困難，地產(chǎn)私募基金又將何去何從？
4月8日，“2021觀點地產(chǎn)基金圓桌”將在上海揭開序幕，屆時邀請來自房企、銀行、證券、保險、信托、房地產(chǎn)基金、不良資產(chǎn)基金、并購基金、資管機構(gòu)、境內(nèi)外投資機構(gòu)等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，以金融和房地產(chǎn)基金為焦點，探討新形勢下地產(chǎn)基金的挑戰(zhàn)與未來。
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