十來(lái)個(gè)工作日，阿楚（化名）用來(lái)買(mǎi)房的經(jīng)營(yíng)貸就下來(lái)了。

對(duì)于阿楚來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房，不僅利息便宜——經(jīng)營(yíng)貸的利息為3個(gè)點(diǎn)多一些，相比現(xiàn)在的房貸利息低近兩個(gè)點(diǎn)，而且還省了自己首付的資金。全部的付出就是多個(gè)中介的費(fèi)用。

整個(gè)買(mǎi)房的過(guò)程，阿楚就出面了兩三次，其余的過(guò)程都是中介在忙活。第一次是和賣(mài)方的見(jiàn)面、簽合同，第二次是和銀行簽合同貸款、放款。

這里所指的經(jīng)營(yíng)貸是指對(duì)小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款，利息低、時(shí)間長(zhǎng)。2021年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，大型商業(yè)銀行普惠小微企業(yè)貸款增長(zhǎng)30%以上。創(chuàng)新供應(yīng)鏈金融服務(wù)模式。適當(dāng)降低小微企業(yè)支付手續(xù)費(fèi)。優(yōu)化存款利率監(jiān)管，推動(dòng)實(shí)際貸款利率進(jìn)一步降低，繼續(xù)引導(dǎo)金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利。

但是對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，一方面要考慮中小微企業(yè)的貸款比例，完成任務(wù)。另一方面還要考慮壞賬。

放貸款的銀行知道你拿去買(mǎi)房了嗎？

阿楚嘿嘿一笑。“其實(shí)，銀行房貸款的人也知道我是拿錢(qián)來(lái)買(mǎi)房子，要是我真的把貸款用在經(jīng)營(yíng)上，銀行也絕對(duì)不會(huì)貸了，小微企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)多高。”

但是，近期監(jiān)管層加緊了對(duì)經(jīng)營(yíng)貸流向房地產(chǎn)的監(jiān)管。北京、上海、廣東、深圳以及西安等多地監(jiān)管層均已發(fā)文，要求嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

3月16日，廣東銀保監(jiān)局和中國(guó)人民銀行廣州分行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)日，廣東轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶。

一

阿楚是一位金融從業(yè)者，他的房子是在北京的東邊，這次他想換到貼近三環(huán)一點(diǎn)，于是估算了下自己手里的存款和已有房子的價(jià)值，決定在三環(huán)附近買(mǎi)一套二手房。

第一件事情，為了獲得買(mǎi)房資格，他要先和妻子離婚；其次便是去操作經(jīng)營(yíng)貸。

阿楚將自己打算要用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的事情告訴中介，房產(chǎn)中介心領(lǐng)神會(huì)的告訴他，“我們操作不了，給你推薦個(gè)人吧。”

就這樣，一個(gè)由資金中介牽頭，地產(chǎn)中介，買(mǎi)賣(mài)公司中介，短期借款中介組成了一個(gè)團(tuán)隊(duì)。

阿楚計(jì)算過(guò)，假設(shè)要買(mǎi)總值為500萬(wàn)元的房子，里面需要付出的是購(gòu)買(mǎi)小微企業(yè)的費(fèi)用1.5萬(wàn)元，短期拆解費(fèi)用1個(gè)月的利息需要5萬(wàn)元，房子中介大約5萬(wàn)元多一點(diǎn)。

加起來(lái)也就是12萬(wàn)元多點(diǎn)。“這也比像去鏈家之類(lèi)的中介買(mǎi)房子便宜，光給鏈家的費(fèi)用就是十多萬(wàn)元。何況這個(gè)貸款下來(lái)利息還低，還不需要首付。”

二

在經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房中的最重要一個(gè)環(huán)節(jié)，就是購(gòu)買(mǎi)一家小微企業(yè)，并且還要有足夠的流水。

這個(gè)時(shí)候，中介的作用就顯現(xiàn)了，他會(huì)提供一家小微企業(yè)，而且還擁有比較正常的現(xiàn)金流記錄，可以用于貸款資格審查。這樣的一家公司售價(jià)在1萬(wàn)元到1.5萬(wàn)元之間。

這也就是要求買(mǎi)房人買(mǎi)到公司后變成法人或者股東，下一步就是去申請(qǐng)貸款，所需要的資料中介也都準(zhǔn)備好了。

阿楚告訴記者，這個(gè)時(shí)候有兩個(gè)不同的情況，要是你原來(lái)有一套房，可以用原來(lái)的房子做抵押，下來(lái)的經(jīng)營(yíng)貸直接買(mǎi)現(xiàn)在看中的房子。若是原來(lái)的房子還有房貸，還是需要過(guò)橋資金先還原來(lái)的房貸再做抵押。

要是原來(lái)沒(méi)有房子，這個(gè)時(shí)候需要過(guò)橋資金，先用過(guò)橋資金把房子買(mǎi)下來(lái)，然后再抵押給要貸款的銀行，然后經(jīng)營(yíng)貸下來(lái)之后，再還過(guò)橋資金。

整體下來(lái)，阿楚付出的成本也不低，但是相比按照正房貸來(lái)說(shuō)并不算很高，主要是經(jīng)營(yíng)貸批的比較快，十個(gè)工作日就可以批下來(lái)。而且拿房抵經(jīng)營(yíng)貸，運(yùn)氣好的時(shí)候可以抵押出評(píng)估值的85%。

“這可比正常賣(mài)房的抵押率高多了。抵押的比例，中介有一個(gè)名單，每個(gè)小區(qū)的房子能夠抵押到多少比例”，阿楚說(shuō)。

對(duì)于阿楚來(lái)說(shuō)，雖然交了大量的中介資金，但是賺到的是更低的利息支出，非常低的首付支出。他直言，要是還能買(mǎi)房，他還是會(huì)選擇經(jīng)營(yíng)貸。

最后一步是去銀行簽放款合同，按手印。這個(gè)環(huán)節(jié)是中介全程陪同，“套路非常嫻熟，一上午可以做很多筆業(yè)務(wù)，流水線一樣。”

此時(shí)，中介會(huì)提前叮囑阿楚哪些可以說(shuō)，哪些不可以說(shuō)，比如，一般別直接說(shuō)去買(mǎi)房，按照經(jīng)營(yíng)貸合同來(lái)說(shuō)，要一致。

銀行問(wèn)了阿楚幾個(gè)問(wèn)題：第一，這個(gè)房子是不是你的，這個(gè)房子啥時(shí)候買(mǎi)的，多少錢(qián)？印證房子是你的。第二，問(wèn)公司除去登記信息外的一些其他問(wèn)題，比如公司啥時(shí)候成立的，經(jīng)營(yíng)情況如何。

阿楚覺(jué)得，第一個(gè)問(wèn)題是為印證房子是自己的。第二個(gè)是印證公司是自己的。

十個(gè)工作日之后，貸款下來(lái)，進(jìn)入了阿楚在房貸款銀行開(kāi)具的個(gè)人賬戶，由于小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和股東高度混同，就是老板和公司之間資金流會(huì)很頻繁，貸款發(fā)放個(gè)人賬戶沒(méi)有問(wèn)題。

現(xiàn)在網(wǎng)上很多監(jiān)管部門(mén)在查消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸例如房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，你會(huì)不會(huì)擔(dān)心錢(qián)被收回去？

阿楚的回答很直接，不會(huì)，我的額度太小，我覺(jué)得監(jiān)管層應(yīng)該看不到這么小額度的。

三

今年伊始，多個(gè)城市就已經(jīng)開(kāi)始了嚴(yán)格審查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金流向違規(guī)流入樓市的行為。例如，今年1月份，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，對(duì)轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。2月10日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，要求嚴(yán)格實(shí)施貸前調(diào)查，盡職落實(shí)貸后管理。

之前，廣東銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查的通知》，部署全轄銀行機(jī)構(gòu)全面自查。

為什么會(huì)有如此多的資金流入房地產(chǎn)？阿楚分析，一方面是為了完成中小微企業(yè)的放款任務(wù)，其次便是完成任務(wù)后的壞賬率不能太高。

3月5日，兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出“繼續(xù)引導(dǎo)金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利”，“進(jìn)一步解決小微企業(yè)融資難題”。“推動(dòng)實(shí)際貸款利率進(jìn)一步降低，繼續(xù)引導(dǎo)金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利。今年務(wù)必做到小微企業(yè)融資更便利、綜合融資成本穩(wěn)中有降。對(duì)受疫情持續(xù)影響行業(yè)企業(yè)給予定向支持。”

一位金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人士給記者分析，經(jīng)營(yíng)貸本來(lái)就是兩害相權(quán)取其輕。經(jīng)營(yíng)貸的本意是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)，也就是金融機(jī)構(gòu)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓利。同時(shí)經(jīng)營(yíng)貸不良率高，監(jiān)管層是可以容忍的，畢竟是以犧牲金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但是，金融機(jī)構(gòu)又是一個(gè)自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體，壞賬上升，利潤(rùn)下降，從業(yè)人員收入也會(huì)下降，自然會(huì)產(chǎn)生沖突。

這個(gè)事情（經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入房地產(chǎn)）以前一直存在，為什么以前管理沒(méi)這么嚴(yán)格？現(xiàn)在加強(qiáng)管理了。上述金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)在有一個(gè)度的問(wèn)題，當(dāng)經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)不多的話，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)波動(dòng)太大，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)很大的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)貸就要嚴(yán)加管理了。這輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲，銀行的貸款上漲不大，土地供應(yīng)也沒(méi)收緊，最后板子打在經(jīng)營(yíng)貸身上了。所以要整頓經(jīng)營(yíng)貸了，也是要逼著商業(yè)銀行做真實(shí)的經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)。