連日來，多地對(duì)房地產(chǎn)交易資金的監(jiān)管持續(xù)升溫。北京、上海、廣東、深圳及西安等多地監(jiān)管層均發(fā)文要求嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸已然成為一線等重點(diǎn)城市標(biāo)配。

而今年以來，打擊投機(jī)，保障剛需，防止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的“全方位”加碼態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯，違規(guī)套取金融貸款資金的樓市“虛火”，終使其被推上了“浪尖”。

多地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸

去年12月底，央行與銀保監(jiān)會(huì)宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中度管理制度，對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上線分成五檔管理，就此拉開了樓市金融監(jiān)管的帷幕。

今年伊始，多個(gè)城市開始嚴(yán)格審查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金流向違規(guī)流入樓市的行為。譬如，上海銀保監(jiān)局1月印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知，對(duì)轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。2月，北京銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，要求嚴(yán)格實(shí)施貸前調(diào)查，盡職落實(shí)貸后管理。

新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)從長(zhǎng)三角某城市民生銀行內(nèi)部得知，其于2月收到印發(fā)的《加強(qiáng)小微貸款用途管理的通知》明確提及，禁止貸款資金流入房地產(chǎn)開發(fā)、股本權(quán)益性投資等國(guó)家限制領(lǐng)域。文件顯示，將對(duì)押品購(gòu)置時(shí)間短于半年、企業(yè)或?qū)嵖厝思彝ソ肽陜?nèi)有購(gòu)房記錄的嚴(yán)格核查相應(yīng)購(gòu)房來源，確保為自有資金或房屋按揭貸款。

不僅如此，為嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，新房市場(chǎng)“打新”審查也趨于嚴(yán)格。深圳對(duì)新房項(xiàng)目的調(diào)控集中火力在審查購(gòu)房者的資格上，除了要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”，還規(guī)定將對(duì)一系列購(gòu)房資格信息進(jìn)行嚴(yán)格核查。上述民生銀行文件中亦明確，將對(duì)近期有購(gòu)房意向的企業(yè)或?qū)嵖厝思彝ミM(jìn)行調(diào)查，對(duì)無充足佐證能夠證實(shí)貸款資金是用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不給予授信。

各地“堵截”經(jīng)營(yíng)貸炒房已卓有成效。3月16日，廣東銀保監(jiān)局即公布了轄區(qū)內(nèi)（不含深圳）個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元，涉及920戶。深圳3月18日的通報(bào)顯示，已責(zé)令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)。

為何屢禁不止？

經(jīng)營(yíng)貸作為銀行面向企業(yè)發(fā)放的一種貸款產(chǎn)品，其以企業(yè)需要資金為由，向銀行申請(qǐng)貸款，以企業(yè)法人或者股東名下房產(chǎn)抵押獲取資金的一種方式。一般情況下可以貸出評(píng)估值的70%，因此，也被稱為“房抵經(jīng)營(yíng)貸”。

經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品的設(shè)計(jì)初衷是緩解小微企業(yè)融資難題，近來卻頻繁出現(xiàn)“貸款中介”違規(guī)套取經(jīng)營(yíng)貸的現(xiàn)象，曲線流入樓市屢禁不止。廣東銀保監(jiān)局對(duì)外披露，在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機(jī)構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營(yíng)貸置換個(gè)人住房按揭貸款，經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于購(gòu)房首付款等。

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營(yíng)貸利率和房貸利率的“價(jià)格差”是導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的主要原因。個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款利率此前通常為4%左右，而房貸利率通常為5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）約為5%到6%。不僅如此，去年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后，部分銀行房貸額度緊張，房貸利率有所上浮。

“購(gòu)房按揭貸款屬于一種長(zhǎng)期低息的貸款，比較適合用來買房；消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸期限則普遍較短。”中國(guó)企業(yè)發(fā)展聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜進(jìn)一步表示，而短期資金加上財(cái)務(wù)杠桿的做法暗含較大的風(fēng)險(xiǎn)：如果房?jī)r(jià)走勢(shì)沒有快速向上，違規(guī)套取金融貸款或消費(fèi)貸后，購(gòu)房者將會(huì)入不敷出，面臨還款斷供的風(fēng)險(xiǎn)。此外還有可能面臨“斬倉(cāng)”，即只能降價(jià)賣房，收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。

不僅如此，違規(guī)套取金融貸款若一經(jīng)查實(shí)也將對(duì)購(gòu)房者銀行征信造成不利影響。民生銀行內(nèi)部文件即明確提及，對(duì)于出現(xiàn)貸款資金流向違規(guī)問題的，小微評(píng)審部門和經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在接到貸后管理部門通知后，將立即采取宣布貸款提前到期等處置措施，同時(shí)對(duì)于該類客戶不得提供無還本續(xù)貸服務(wù)。

樓市“虛火”誘發(fā)調(diào)控

多地加強(qiáng)調(diào)控，與樓市明顯回溫，違規(guī)加杠桿再現(xiàn)不無關(guān)系。

2020 年受疫情影響政策邊際寬松，但最后一個(gè)月，一線樓市“翹尾行情”明顯，北上廣新房或二手住房交易量均創(chuàng)上一輪調(diào)控以來新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年 12 月北京新房和二手住房分別成交 6681 套和 20944 套，創(chuàng) 2017 年“3·17 新政”以來新高，廣州、上海、深圳等一線城市亦有明顯提升。

2021年開年，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)再次變得火熱，尤其杭州、深圳等地一二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。在此背景下，以房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管作為手段再次被重提，經(jīng)營(yíng)貸被推上“浪尖”。

“熱點(diǎn)城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)單邊上漲比較嚴(yán)峻，對(duì)通脹預(yù)期反應(yīng)強(qiáng)烈，”柏文喜表示，為了避險(xiǎn)大量的資金流入樓市，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，也引發(fā)經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸的違規(guī)入市。

在此背景下，北京、廣州、深圳、杭州、無錫、?？诘瘸鞘蟹康禺a(chǎn)調(diào)控都在全面升級(jí)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，全國(guó)各地發(fā)布樓市調(diào)控政策已達(dá)110次，多城出臺(tái)的調(diào)控政策中均提及嚴(yán)查各類違規(guī)資金流入樓市。

“監(jiān)管部門對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市嚴(yán)查，體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)金融的強(qiáng)管控信號(hào)，”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此舉將有效降低違規(guī)炒房者操作空間，讓貸款回歸本質(zhì)，抑制樓市非理性發(fā)展。

柏文喜也認(rèn)為，此次經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)調(diào)控管理嚴(yán)格，處罰力度較大，對(duì)樓市的調(diào)控能夠起到揚(yáng)湯止沸的作用。他同時(shí)指出，未來從房地產(chǎn)整體政策、土地供應(yīng)資金面，甚至從產(chǎn)業(yè)政策等方面綜合調(diào)控才能做到釜底抽薪，讓樓市實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。