編者按：  2020年年報(bào)季如約而至，各家房企又到了“總結(jié)與展望”的時(shí)刻。  

在經(jīng)歷了2020年上半年的新冠疫情沖擊，下半年“三道紅線”壓身、融資監(jiān)管環(huán)境收緊后，房企的業(yè)績究竟如何？2021年各家又會(huì)作何調(diào)整？透過一片數(shù)字矩陣和高管表態(tài)或許能找到答案……  

直擊業(yè)績會(huì)  

“太保守”的越秀2021想要破千億  

“有人說我們太保守，但我認(rèn)為企業(yè)核心是走得更遠(yuǎn)，從目前看，我相信我的策略是對(duì)的。”3月16日，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2020年全年業(yè)績會(huì)上如是說。  

過去的保守在2020年體現(xiàn)出了優(yōu)勢：銷售目標(biāo)超額達(dá)成、“三道紅線”全綠、平均借貸成本同比下降31個(gè)基點(diǎn)……  

穩(wěn)步向前的越秀地產(chǎn)也終于要在2021年迎來千億跨越，銷售業(yè)績目標(biāo)定為1122億元。“這個(gè)目標(biāo)達(dá)成以后，我們就穩(wěn)定在1000億以上的企業(yè)規(guī)模。”  

滿意的2020年  

在回顧2020年業(yè)績時(shí)，林昭遠(yuǎn)表示“比較滿意”。  

報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為462.3億元，同比上升20.6%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為42.5億元，同比上升21.9%；核心凈利潤約為40.2億元，同比上升14.6%。  

同期，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為373.1億元，較2019年底上升23.6%；總借貸為678.4億元，較2019年下降了4.5%，債務(wù)規(guī)模有所下降，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)占比為24.4%，第3年-第5年到期的債務(wù)占比達(dá)到了40.6%。  

越秀地產(chǎn)的融資成本也在2020年大幅下降至4.62%，明顯低于2019年的4.93%、2018年的4.82%。  

“從2020年8月份、12月份的兩個(gè)政策出臺(tái)之后，融資環(huán)境就變得有些緊張，今年上半年我們做預(yù)算的時(shí)候，就比2020年的成本會(huì)稍多一點(diǎn)，”在被問到融資成本能否保持或進(jìn)一步降低時(shí)，越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜坦言，“不過我們也希望通過跟金融機(jī)構(gòu)和融資產(chǎn)品的結(jié)合，盡可能維持這一成本。”  

所謂“8月份的政策”即是讓業(yè)內(nèi)眾多房企緊張的“三道紅線”。據(jù)披露，截至2020年底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.2%、47.5%和2.25倍，位列“綠檔”中。  

一串向好的數(shù)據(jù)中，還是有一項(xiàng)出現(xiàn)了明顯的下滑。年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2020年的毛利率為25.1%，較2019年的34.2%下挫了9.1個(gè)百分點(diǎn)。  

對(duì)此，越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永進(jìn)解釋稱，除了行業(yè)整體毛利率水平下行之外，“2020年，毛利率水平比較高的大灣區(qū)的入賬占比有較大幅度的下降，華東地區(qū)的占比有較大的提升。”  

具體來看，2019年，大灣區(qū)入賬銷售的貢獻(xiàn)是75%，華東地區(qū)的是16.4%；2020年，大灣區(qū)這一比例降至51%，華東地區(qū)的提高到34%；同期，越秀地產(chǎn)的入賬銷售均價(jià)也從22500元降低至18200元。  

“我一直強(qiáng)調(diào)保持30%以上的毛利率，這個(gè)行業(yè)是非常暴利的，能控制在25%-30%，就是非常優(yōu)秀的水平。目前我們還是處在優(yōu)秀的水平。”林昭遠(yuǎn)續(xù)稱，2020年毛利率的下滑也是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品從均價(jià)的角度看存在結(jié)構(gòu)性的變化，同時(shí)由于過去兩三年有些地區(qū)的限價(jià)，也在一定程度上影響毛利率。  

2021年目標(biāo)破千億  

越秀地產(chǎn)在物業(yè)銷售方面依然保持著較好的表現(xiàn)。  

2020年，其實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約957.6億元，同比上升32.8%，完成全年合同銷售目標(biāo)802億元的119.4%。其中，大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售約636.6億元，同比上升51.1%；華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售約199.2億元，同比上升18%。  

不過，由于2020年上半年疫情的影響，越秀地產(chǎn)的銷售主要集中于下半年，使得回款率稍低，“今年應(yīng)該可以有一定程度的提升”，林昭遠(yuǎn)表示，“今年回款率目標(biāo)大約在70%。”  

越秀2021年的銷售目標(biāo)也提高到了千億以上：1122億元。“按照可供的貨值、60%的去化率來鋪排”，林昭遠(yuǎn)表示，“當(dāng)然這個(gè)目標(biāo)達(dá)成以后，我們就穩(wěn)定在1000億以上的企業(yè)規(guī)模。”  

這其中，越秀地產(chǎn)給TOD項(xiàng)目的銷售提出了更高的期待。2020年，越秀地產(chǎn)的TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售約170億元，同比上升236.6%，“未來穩(wěn)定在200億以上的規(guī)模，是可以期待的”。  

事實(shí)上，包括TOD在內(nèi)的多種方式是越秀地產(chǎn)近年來著力發(fā)展的納儲(chǔ)方式。在其2020年新增的560萬平方米土地儲(chǔ)備中，非公開市場方式增儲(chǔ)占比54.1%，其中TOD、“住宅+配建”、國企合作增儲(chǔ)方式分別占比18.5%、25.2%、10.4%。“這對(duì)我們控制土地溢價(jià)起到了關(guān)鍵的作用”。  

對(duì)于2021年的拿地計(jì)劃，越秀地產(chǎn)定下了520億元的目標(biāo)。“2020年我們土地的投資支出是410億元，今年的計(jì)劃是要有所增長”，越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰介紹，“我們會(huì)保持一個(gè)適度的投資強(qiáng)度，把握一些市場機(jī)遇，使公司的業(yè)績能夠得到一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展。”  

林昭遠(yuǎn)在回答《國際金融報(bào)》關(guān)于“兩集中”供地政策對(duì)公司的影響時(shí)也表現(xiàn)出了較為樂觀的態(tài)度，“我們的資金面還比較充裕的，應(yīng)該有能力去應(yīng)對(duì)這個(gè)事情，所以總體來看，我們把這個(gè)當(dāng)成正面的來看，當(dāng)然具體還要等落地以后，邊操作邊總結(jié)。”  

直擊業(yè)績會(huì)  

下一個(gè)3年，世茂服務(wù)還要沖5倍  

繼融創(chuàng)服務(wù)之后，世茂服務(wù)也發(fā)布了上市后的首份年報(bào)。  

高管在開場介紹中強(qiáng)調(diào)三項(xiàng)重要業(yè)績均超市場指引數(shù)據(jù)。  

具體來看，2020年，世茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入50.26億元，同比增長101.9%，歸母凈利潤6.93億元，同比增長80%，在管面積1.46億平方米，較去年增長114%。  

根據(jù)年報(bào)，世茂服務(wù)的收入來自物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)，和過往相比，其收入結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，高毛利率的社區(qū)增值服務(wù)增速顯著。  

2020年世茂服務(wù)里來自物業(yè)管理服務(wù)收入27.12億元，占總收入的54%，同比增長126.1%；社區(qū)增值服務(wù)錄得收入16.01億元，占總收入的31.8%，同比增長146.8%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約為7.13億元，占公司收入的14.2%，同比增長11.2%。  

三大業(yè)務(wù)盈利能力的排序?yàn)樯鐓^(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)應(yīng)的毛利率依次為40.1%、28.1%、27.1%。  

物業(yè)費(fèi)和收繳方面，世茂服務(wù)從2019年的2.1元上升到2020年的2.2元，收繳率繼續(xù)維持在95%的高水平，和2019年持平。  

年報(bào)顯示，世茂服務(wù)2020年期末在管面積1.46億平方米，同比增長114.4%；合約面積2.01億平方米，同比增長99.4%。在管項(xiàng)目達(dá)535個(gè)，其中來自第三方的面積占比提高至35%，截至2020年底，世茂服務(wù)一共收購了12間物業(yè)管理公司。  

報(bào)告期內(nèi)，公司外拓面積2350萬平方米，第三方中標(biāo)率為53.4%，同比增長7.4個(gè)百分點(diǎn)。  

葉杰明在會(huì)上表示世茂的收并購“不是簡單的去做并表，而是希望1+1≥2”。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)其中邏輯是做價(jià)值投資，從投前精準(zhǔn)研判到投后一體化管理，短期和中長期中有自己的定位和目標(biāo)，同時(shí)也做細(xì)分賽道的卡位。  

世茂集團(tuán)總裁許世壇則重申世茂服務(wù)的收并購將專注于區(qū)域優(yōu)勢。  

談及世茂服務(wù)在集團(tuán)中的地位，許世壇以“集團(tuán)中非常重要的一塊，一體兩翼大飛機(jī)戰(zhàn)略中的雙翼之一”來定調(diào)。  

葉明杰在會(huì)上宣布了世茂服務(wù)的3年5倍的增長目標(biāo)，其詳細(xì)闡述了這一指標(biāo)下匹配面積和增速的規(guī)劃。  

具體來看，三年側(cè)重點(diǎn)有所不同。  

2021年，世茂服務(wù)計(jì)劃增加合約面積1個(gè)億平方米，其中外拓服務(wù)是核心，占比55%-60%左右，第三方收并購和內(nèi)生分別在30%和5%左右。  

2022年，世茂服務(wù)計(jì)劃增加合約面積2億平方米，這一年的發(fā)力重點(diǎn)在于收并購，同年收并購占比增至60%，外拓和內(nèi)生分別為30%和10%。  

2023年世茂服務(wù)的合約面積達(dá)到5.5億平方米，將調(diào)低第三方外拓的目標(biāo)，讓增長更多來自于增值服務(wù)。至于具體的下調(diào)比例，葉明杰透露“收并購將由60%調(diào)至35%，外拓會(huì)從30%提高至50%，內(nèi)生也將增至15%”。  

為了新三年戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)，許世壇在會(huì)上表態(tài)，集團(tuán)將全力支持世茂服務(wù)的發(fā)展，支持的關(guān)鍵在于土儲(chǔ)和朋友圈。“世茂集團(tuán)現(xiàn)有1萬多億土儲(chǔ)為世茂服務(wù)提供了充足的項(xiàng)目儲(chǔ)備，此外世茂在與其他開發(fā)商、政府的合作中和世茂服務(wù)也將產(chǎn)生更多聯(lián)動(dòng)。”  

業(yè)績向好的世茂服務(wù)并非沒有煩惱，上市以來世茂服務(wù)的股價(jià)長期處于破發(fā)狀態(tài)，3月15日世茂服務(wù)報(bào)收14.66港元，相較16.6港元的發(fā)行價(jià)，跌幅超過11%。對(duì)于這一資本市場表現(xiàn)，許世壇表示，“IPO后公司主要側(cè)重于業(yè)績目標(biāo)的達(dá)成，并沒有去和投資者溝通。”為了提振市場信心，許世壇透露，“主席（許榮茂）個(gè)人也在增持公司股票。”  

“未來會(huì)加強(qiáng)和市場的溝通與交流，我明天（3月16日）會(huì)陪同葉總參加一整天的路演”，他笑著望了眼旁邊的葉明杰。  

超預(yù)期降杠桿，融創(chuàng)中國的底氣  

3月12日，融創(chuàng)中國率先揭曉了自己的年報(bào)。  

一片向好的數(shù)字矩陣讓董事會(huì)主席孫宏斌自信“現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)是在一個(gè)全新的邏輯下，優(yōu)秀企業(yè)會(huì)迎來自己的盛世年華。”  

年報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)中國現(xiàn)實(shí)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長33.9%。  

2020年，融創(chuàng)錄得合同銷售額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，同時(shí)核心城市的領(lǐng)先優(yōu)勢依然顯著，杭州、重慶、武漢等12個(gè)城市銷售金額排名第一，其中杭州單個(gè)城市更是創(chuàng)下了超400億元的銷售額。  

各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長的同時(shí)，融創(chuàng)憑借戰(zhàn)略優(yōu)勢和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率大幅下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至78%。兩項(xiàng)指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，一年期內(nèi)超預(yù)期迅速降至“黃檔”。  

與此同時(shí)，融創(chuàng)以卓越的拿地能力強(qiáng)化土儲(chǔ)競爭優(yōu)勢；高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)；“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)能力日益凸顯，行業(yè)綜合競爭優(yōu)勢進(jìn)一步得到鞏固。  

一年降至“黃檔”  

2020年，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)，并出臺(tái)“三道紅線”等長效調(diào)控機(jī)制。疫情后，房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，土地市場保持較高熱度，同時(shí)，市場分化也在持續(xù)加劇。  

自2019年下半年起，融創(chuàng)結(jié)合自身發(fā)展階段的要求，主動(dòng)執(zhí)行“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”更加均衡高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略，盈利能力不斷提升、資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。  

2020年全年，融創(chuàng)錄得營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長33.9%。截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性充裕；短期債務(wù)較同年中期大幅下降34.9%，占總有息負(fù)債比重下降至30%的行業(yè)低位，現(xiàn)金及財(cái)務(wù)彈性更趨強(qiáng)韌。  

與此同時(shí)，得益于自身堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，融創(chuàng)三項(xiàng)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)連續(xù)實(shí)現(xiàn)顯著改善。2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)已降至“黃檔”。按照融創(chuàng)的計(jì)劃，公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。  

多元拿地土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)  

在國家宏觀調(diào)控趨于精細(xì)化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著長期、穩(wěn)定、健康的方向邁進(jìn)，而具備規(guī)模及品牌優(yōu)勢的頭部企業(yè)，將憑借堅(jiān)實(shí)的基本盤，迎來更大的發(fā)展空間。  

2020年，融創(chuàng)錄得合同銷售金額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，核心深耕城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢，55個(gè)城市銷售排名進(jìn)入前十，其中12個(gè)城市銷售金額排名第一，此外另有25個(gè)城市排名前五。  

多年來，卓越的拿地能力以及對(duì)于周期的精準(zhǔn)把握，始終是融創(chuàng)發(fā)展的核心競爭力之一。2020年，在競爭激烈的土地市場，融創(chuàng)審慎把握公開市場機(jī)會(huì)，同時(shí)發(fā)揮公司在并購、產(chǎn)業(yè)合作等方面的拿地優(yōu)勢獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。截至2020年底，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備約78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計(jì)超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。這也意味著只要全年去化率達(dá)到七成便可實(shí)現(xiàn)6400億元的業(yè)績目標(biāo)，幾乎無壓力。  

在持續(xù)獲取高質(zhì)量土地的同時(shí)，融創(chuàng)持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)，產(chǎn)品力保持行業(yè)領(lǐng)先。2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級(jí)戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“IAMI”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產(chǎn)超級(jí)產(chǎn)品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產(chǎn)品力榜首。  

“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)發(fā)展迅速  

地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢繼續(xù)鞏固之下，融創(chuàng)的“地產(chǎn)+”也呈現(xiàn)出蓬勃的生命力和競爭力。  

2020年11月19日，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司成功登陸港交所，加速建立物管行業(yè)頭部企業(yè)的競爭優(yōu)勢。  

融創(chuàng)服務(wù)盈利能力不斷提升。2020年錄得營業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復(fù)合增長率達(dá)58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年復(fù)合增長率達(dá)152%。  

除了財(cái)務(wù)指標(biāo)的大增，融創(chuàng)服務(wù)收入結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比大幅提升至60%。此外，社區(qū)生活服務(wù)多元發(fā)力，業(yè)績逐步顯現(xiàn)。  

得益于母公司的強(qiáng)力支持，高品質(zhì)綜合服務(wù)能力、多渠道多業(yè)態(tài)的外拓能力，融創(chuàng)服務(wù)規(guī)模收獲確定性增長。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲(chǔ)備面積后的合約建筑面積近4億平方米。  

2020年，融創(chuàng)文旅通過開放式經(jīng)營、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會(huì)員平臺(tái)等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營策略，疫情后業(yè)績得到快速恢復(fù)。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達(dá)約6.27億元，同比大幅增長311%。  

在融創(chuàng)文旅眾多產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，融創(chuàng)冰雪依托四季運(yùn)營優(yōu)勢，已完成市場提前卡位，目前布局全國18個(gè)城市，規(guī)劃18個(gè)滑雪場，其中7個(gè)滑雪場已開業(yè)，總接待333萬人次。目前，融創(chuàng)已成為國內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運(yùn)營商。與此同時(shí)，融創(chuàng)整合已創(chuàng)立二十余年的超級(jí)冰雪IP——哈爾濱冰雪大世界，打造集室內(nèi)、室外于一體的冰雪娛樂度假目的地。  

融創(chuàng)文化也在2020年取得長足發(fā)展。期間，融創(chuàng)文化不斷完善業(yè)務(wù)布局，堅(jiān)定超級(jí)IP長鏈運(yùn)營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動(dòng)畫電影、動(dòng)畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進(jìn)行深度布局和優(yōu)質(zhì)內(nèi)容項(xiàng)目制作。  

2020年，融創(chuàng)文化已完成七大動(dòng)畫工作室布局，并在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部內(nèi)容項(xiàng)目的穩(wěn)定輸出。旗下Base首部原創(chuàng)動(dòng)畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房；2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超9.83億和5.75億的票房。  

經(jīng)受住了復(fù)雜外部環(huán)境的考驗(yàn)，2020年，融創(chuàng)的地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)均衡高質(zhì)量發(fā)展，競爭優(yōu)勢持續(xù)強(qiáng)化；“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，競爭力不斷提升。  

未來，融創(chuàng)憑借全面競爭優(yōu)勢，得以更加均衡、高質(zhì)量的發(fā)展，成為具備廣闊增長空間的大型企業(yè)集團(tuán)。  

直擊業(yè)績會(huì)  

恒大物業(yè)：用“麥當(dāng)勞式”擴(kuò)張沖擊“全球第一”  

作為去年物業(yè)市場最大的攪局者，恒大切入物業(yè)賽道并不算早，但勝在快。  

去年底恒大物業(yè)歷時(shí)47天登陸港交所創(chuàng)下物企上市最快速度，攜2.54億平方米在管面積而來的它并未滿足現(xiàn)有規(guī)模端的優(yōu)勢。  

開年便祭出“軍令狀”直指今年兩大考核目標(biāo)：一是每月新增拓展在管面積3000萬平方米；二是每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上。  

規(guī)模、利潤兩手抓的訴求很明確。  

3月17日，恒大物業(yè)交出了上市后的第一張成績單，執(zhí)行董事、總經(jīng)理胡亮開場定調(diào)“公司各項(xiàng)核心指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)較大幅度的提升”。  

具體來看，2020年，恒大物業(yè)營業(yè)收入同比增長43.31%至105.09億元；凈利潤同比增長184.32%至26.47億元；毛利潤同比增長128.26%至40.06億元；毛利率同比增長14.19個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到38.12%。  

今年在管面積將超6億平  

業(yè)績上漲源于公司規(guī)模的擴(kuò)大。  

截至2020年，恒大物業(yè)合約面積達(dá)到5.65億平方米，同比增長11.88%；公司在管面積同比增長26.05%至3億平方米；覆蓋城市達(dá)到290個(gè)。這一節(jié)奏在邁進(jìn)2021年后迎來了顯著提速，1月“軍令狀”發(fā)布后效果如何？恒大給出了揭曉，“我們僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，在管面積增長了1.13億平米，基本已經(jīng)完成了全年計(jì)劃任務(wù)的1/3左右”，胡亮說道。  

這種增長主要得益于恒大物業(yè)“給力”的外拓及收并購，也直接給業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來了變化。  

2020年，恒大物業(yè)3億平方米的在管面積中，來自獨(dú)立第三方的面積僅為0.1億平方米，占比3.33%。截至2021年2月末，其來自獨(dú)立第三方的面積達(dá)到1.2億平方米，占比增至29.06%。  

據(jù)胡亮介紹，2020年度在恒大物業(yè)對(duì)外的拓展與收并購中，住宅類項(xiàng)目共有369個(gè)，商寫類項(xiàng)目169個(gè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)72個(gè)，學(xué)校、醫(yī)院等公建類項(xiàng)目780個(gè)，城市公共服務(wù)項(xiàng)目36個(gè)，公司整體管理業(yè)態(tài)的類型更加豐富。  

其透露，恒大物業(yè)在2021年總合約面積將不低于8億平方米，總在管面積也將超過6億平方米。  

發(fā)力社區(qū)增值業(yè)務(wù)  

2020年，恒大物業(yè)三大業(yè)務(wù)均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，整體收入同比增長約43.3%至105.09億元。  

其中，社區(qū)增值服務(wù)增速最為顯著，同比增長120.6%至12.64億元。此外，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長37.1%至63.22億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入也同比增長36.1%至29.23億元。  

執(zhí)行董事、副總經(jīng)理王震在業(yè)績會(huì)上直言，對(duì)標(biāo)早期上市的物企，恒大物業(yè)的社區(qū)增值業(yè)務(wù)還有很大的增長空間，未來的發(fā)展重點(diǎn)包括房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝美居以及社區(qū)團(tuán)購四大業(yè)務(wù)板塊。  

其中，管理層對(duì)房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)寄予厚望。  

胡亮預(yù)判“這項(xiàng)業(yè)務(wù)將會(huì)成為我們2021年整體社區(qū)增值服務(wù)中非常重要的一個(gè)支柱”。  

王震稱，公司將與恒大寶集團(tuán)全面合作，立足超3萬個(gè)服務(wù)中心，提供房產(chǎn)信息整合與推薦、拓客引流、房產(chǎn)托管等服務(wù)。他在會(huì)上立下了Flag，“力爭2021年社區(qū)增值業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)近乎100%的增長”。  

要做“全球第一”  

基于上述業(yè)績表現(xiàn)以及發(fā)展戰(zhàn)略，恒大物業(yè)在業(yè)績會(huì)上再次提及“全球第一”的訴求。  

胡亮表示，未來2-3年，公司將堅(jiān)持規(guī)模制勝、科技賦能的發(fā)展策略，力爭做到城市布局最廣、在管面積全球最大，保持行業(yè)的的龍頭地位。  

據(jù)其透露，恒大將復(fù)制麥當(dāng)勞式的發(fā)展，目前在全國已經(jīng)有300余人的投資拓展團(tuán)隊(duì)，并制定了有效的激勵(lì)措施以達(dá)成公司對(duì)外拓展以及收購的目標(biāo)。其中的拓展模式包括現(xiàn)有項(xiàng)目向周邊輻射，以尋求一些優(yōu)質(zhì)的合作標(biāo)的和合作資源；也包括不同公司之間主動(dòng)尋求合作，以達(dá)成和實(shí)現(xiàn)對(duì)外拓展以及收并購的目標(biāo)。  

母公司的支持也是恒大物業(yè)的底氣來源之一。2020年，中國恒大實(shí)現(xiàn)銷售額7232.5億元，合約銷售面積達(dá)到8085.6萬平方米。這些面積將在未來的2-3年逐步轉(zhuǎn)為恒大物業(yè)的在管面積。  

按照管理層的預(yù)期，恒大物業(yè)預(yù)計(jì)今后三年的管理規(guī)模仍然會(huì)保持50%左右的增長速度。  

大唐地產(chǎn)業(yè)績迷霧：3.18億凈利去了哪兒  

在一眾房企的logo里，大唐地產(chǎn)顯得有些特立獨(dú)行。“藍(lán)臉的竇爾敦盜御馬”，它選擇一個(gè)草莽英雄來做企業(yè)的標(biāo)識(shí)。  

宣傳文案里說logo注入了創(chuàng)始人對(duì)企業(yè)的信念和期許。  

而今，三叩港交所大門、腳踩兩道紅線上市后，大唐地產(chǎn)交出了首份“成績單”。  

相較于信念和期許，成績單中京劇臉譜的“變臉”表現(xiàn)得更為突出，無論是凈負(fù)債率的驟降，還是3億多的凈利“消失”，都為這份數(shù)據(jù)增添了重重迷霧。  

凈利去了哪兒  

年報(bào)顯示，大唐地產(chǎn)2020年?duì)I業(yè)額同比增長30.6%至105.88億元，同期凈利潤新增約3.23億元至9.5億元，凈利潤率為9%。然而其歸母凈利相較于2019年的7.1億元僅增長了0.05億，新增的3.18億利潤去了哪兒？  

撥動(dòng)時(shí)間軸往前會(huì)看得更為直觀。  

2019年大唐地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤6.27億元，其中少數(shù)股東應(yīng)占利潤為-0.83億元。  

2020年9.5億元的凈利中，少數(shù)股東損益合計(jì)約2.35億元，占同期總凈利潤的24.69%。  

一年間少數(shù)股東利潤增加了3.18億元。  

由此可見，新增的凈利大多流向了少數(shù)股東手中。上市公司實(shí)際在為少數(shù)股東打工。  

以“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)來看，截至2020年末，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率由2020年上半年的128.5%大幅下降至58.7%，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率77.7%，現(xiàn)金短債比為1.3，轉(zhuǎn)為“黃檔”企業(yè)。  

對(duì)于其大幅下降的凈負(fù)債率，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在踩線壓力下，企業(yè)都在想盡辦法調(diào)整負(fù)債。凈負(fù)債率相對(duì)好調(diào)，最難的是剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率，“大唐地產(chǎn)應(yīng)該是通過大規(guī)模合作，把凈資產(chǎn)做大調(diào)節(jié)的凈負(fù)債率”。  

年報(bào)顯示，2020年，大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額為79.22億元，較2019年的30.84億元增長156.85%。其中公司股東權(quán)益49億元，少數(shù)股東股權(quán)30.22億元，二者占比分別約為61.85%、38.15%。  

而2019年，大唐地產(chǎn)公司股東、少數(shù)股東股權(quán)的權(quán)益占比分別為93.28%、6.72%。相比之下，大唐地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益占比僅在一年之間就增加了近5倍。  

有分析人士告訴記者，整體而言，大唐地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益的大幅激增使得其難逃明股實(shí)債的嫌疑。  

犧牲權(quán)益沖規(guī)模  

上述業(yè)內(nèi)人士還稱，少數(shù)股東權(quán)益的增加也說明了大唐地產(chǎn)合作項(xiàng)目的增多。  

截至2020年末，大唐地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為2044萬平方米。其中已竣工供出售物業(yè)134萬平方米，持作投資的可租用面積17萬平方米，開發(fā)中物業(yè)1893萬平方米。  

《國際金融報(bào)》記者注意到，在其列出的102個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，大唐地產(chǎn)權(quán)益占比達(dá)到100%的僅有22個(gè)，占比為21.57%。其中，在泉州惠安聚龍國風(fēng)項(xiàng)目中，大唐地產(chǎn)的權(quán)益占比為10%，是所有項(xiàng)目中權(quán)益占比最低的一個(gè)。  

熱衷于聯(lián)合拿地或是出于對(duì)規(guī)模的渴求。大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾于2019年公開表示目標(biāo)：“三年沖千億，進(jìn)入全國房企50強(qiáng)。”  

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，大唐地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額445.1億元，在百強(qiáng)房企中位居第73位；對(duì)應(yīng)的權(quán)益銷售額210.4億元，在百強(qiáng)房企中的排名下滑至第93位。權(quán)益占比也從2019年的55.31%下降到47.27%，減少約8個(gè)百分點(diǎn)。  

犧牲權(quán)益，降低業(yè)績含金量成了大唐沖擊千億的路徑。  

借貸利率上漲  

截至2020年末，其公司的借款總額達(dá)到103.1億元，相較2019年同期的77.7億元增長32.69%。此外，這期間大唐地產(chǎn)將其總值約為123.9億元的資產(chǎn)已抵押予銀行及其他金融機(jī)構(gòu)，作為集團(tuán)及其合營企業(yè)獲授信貸融資的抵押。  

對(duì)于房企而言，上市有利于打通融資渠道，降低資金成本，從而進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。  

然而這一利好在大唐這兒似乎并未奏效。  

《國際金融報(bào)》記者注意到，2020年大唐地產(chǎn)的融資依然并不容易，上市之年其融資成本還在上升，主要表現(xiàn)在公司其他借款的利率較2019年的9.83%漲至10.79%，在整體融資環(huán)境較為寬松的大環(huán)境下顯得有些突兀。  

關(guān)于這一點(diǎn)，另一不愿具名的人士告訴記者，雖然大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率大幅下降了，但是“三道紅線”仍然踩線一條。金融機(jī)構(gòu)以此來評(píng)估，其融資成本依然會(huì)受到影響。