剛剛畢業(yè)3年的李涵（化名）在徐匯區(qū)漕河涇的一家科技公司工作。作為“新上海人”，在家人的資助下在松江新城購置了一套兩居室。
“雖然地鐵9號線很方便，但每天來回通勤超過兩小時，早高峰時想要擠進(jìn)地鐵站都很困難。買房裝修的過程很溫馨，但入住后才發(fā)現(xiàn)睡覺成了房子的最大功能。”李涵自嘲道。
對于和李涵類似的年輕人來說，“工作在市中心、居住在遠(yuǎn)郊，每天往返奔波”的生活或?qū)⒂瓉磉M(jìn)一步改觀。
事實上，解決好大城市新市民、青年人的住房困難問題歷來備受關(guān)注。今年的政府工作報告，也為求解這一問題指明了方向。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
作為城區(qū)人口超過2000萬的超大城市，上海市在產(chǎn)城規(guī)劃、政策引導(dǎo)等方面做出了諸多探索。就在不久前，上海市人民政府印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）指出，在上海遠(yuǎn)郊的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯打造五大新城，以不斷滿足居民住房需求為核心，將探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。
中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，五大新城將會通過各種各樣的配套方式，比如“試水”共有產(chǎn)權(quán)房、增加保障性住房供應(yīng)等，以實現(xiàn)新城房價的相對平穩(wěn)。
以差異化購房、落戶政策導(dǎo)入人口
到2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建成長三角地區(qū)具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。
新城是上海推動城市組團(tuán)式發(fā)展，形成多中心、多層級、多節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)的重要戰(zhàn)略空間。
根據(jù)《實施意見》，上海市將位于重要區(qū)域廊道上、發(fā)展基礎(chǔ)較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城，培育成在長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。
《實施意見》提出，到2025年，5個新城常住人口總規(guī)模達(dá)到360萬左右，新城所在區(qū)的GDP總量達(dá)到1.1萬億元，基本形成獨立的城市功能，在長三角城市網(wǎng)絡(luò)中初步具備綜合性節(jié)點城市的地位。到2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建成長三角地區(qū)具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。
據(jù)了解，這已經(jīng)不是上海首度提出以發(fā)展城郊新城的方式疏解中心城區(qū)人口。早在2001年，上海市就曾提出打造包括嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城、南匯新城、金山新城和崇明城橋新城在內(nèi)的七大新城。而在“十二五”期間，上海市也提出要將建設(shè)重心從城中心轉(zhuǎn)移到郊區(qū)的七大新城。
隨著《實施意見》的出臺，上海新城發(fā)展策略也“由七變五”，形成了新的發(fā)展格局。民生銀行研究院高級研究員應(yīng)習(xí)文告訴記者，按照上海2035年人口2500萬的目標(biāo)，如果五大新城到時達(dá)到100萬人口的規(guī)模，那么對上海中心城區(qū)將有著很強(qiáng)的人口疏解效應(yīng)，可以緩解中心城區(qū)住房及各種生活資源緊張的矛盾。
如何為五大新城導(dǎo)入人口？上海的做法是針對購房、租賃以及落戶政策，在中心城區(qū)和五大新城探索出臺差異化政策。
在落戶政策方面，新城重點產(chǎn)業(yè)的用人單位，可由行業(yè)主管部門優(yōu)先推薦納入人才引進(jìn)重點機(jī)構(gòu)?？s短新城“居轉(zhuǎn)戶”年限，對在新城重點產(chǎn)業(yè)的用人單位和教育、衛(wèi)生等事業(yè)單位工作滿一定年限并承諾落戶后繼續(xù)在新城工作2年以上的人才，經(jīng)新城所在區(qū)推薦后，“居轉(zhuǎn)戶”年限由7年縮短為5年，并對新城范圍內(nèi)教育、衛(wèi)生等公益事業(yè)單位錄用的非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生和上海市居住證持證人在新城工作并居住的予以專項加分。
此外，五大新城還將增加商品房供應(yīng)、加大保障性租賃住房供給。1月21日，上海市住建委、房管局等八個部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確，將提升土地資源供貨構(gòu)造，提升產(chǎn)品住宅商業(yè)用地供貨，特別是在近郊區(qū)城市軌道網(wǎng)站附近、五大新城區(qū)增加供貨幅度。
“差異化的購房政策是在住房政策上給予引導(dǎo)，結(jié)合新城的產(chǎn)業(yè)政策帶來就業(yè)，以及軌道上的長三角實現(xiàn)交通通達(dá)，三箭齊發(fā)有望吸引更多人口注入新城，同時也對于緩解中心城區(qū)樓市上漲壓力有一定幫助。”應(yīng)習(xí)文如是說道。
“人口導(dǎo)入后對房地產(chǎn)是一個契機(jī)，但大的前提是要保證五大新城房地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)。”楊暢在接受記者采訪時提醒道。
打造滬上經(jīng)濟(jì)重要增長極
“按照100萬人口的標(biāo)準(zhǔn)，嘉定、青浦等五大新城已經(jīng)達(dá)到大城市的級別，自然不能僅僅是衛(wèi)星城、睡城了。”
此前，嘉定、松江等新城雖有軌道交通與主城區(qū)串聯(lián)，但由于產(chǎn)業(yè)、企業(yè)等資源導(dǎo)入不足，尚未從根本上擺脫“睡城”的名號。
如今，上海將“按照獨立的綜合性節(jié)點城市定位，將新城建設(shè)成為引領(lǐng)高品質(zhì)生活的未來之城，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，推進(jìn)人民城市建設(shè)的創(chuàng)新實踐區(qū)、城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的示范區(qū)和上海服務(wù)輻射長三角的戰(zhàn)略支撐點”。
在應(yīng)習(xí)文看來，五大新城的定位變化主要在于時代的前進(jìn)和視野的變化。“十二五”規(guī)劃期間，長三角一體化還未上升為國家戰(zhàn)略，七大新城按照衛(wèi)星城定位，人口都不超過100萬，金山和崇明則更少。
“按照100萬人口的標(biāo)準(zhǔn)，嘉定、青浦等五大新城已經(jīng)達(dá)到大城市的級別，自然不能僅僅是衛(wèi)星城、睡城了。”應(yīng)習(xí)文表示。
“新城的定位也是跟著整個上海乃至長三角的發(fā)展定位而改變的。”楊暢也告訴記者，過去發(fā)展新城更強(qiáng)調(diào)從上海市域范圍來看待這個問題，但現(xiàn)在因為長三角一體化已上升為國家戰(zhàn)略，所以要站在國家的戰(zhàn)略節(jié)點上，讓五大新城發(fā)揮在長三角區(qū)域綜合節(jié)點的功能。
而要實現(xiàn)這一目標(biāo)，首要思路便是產(chǎn)城融合。3月1日，上海市政府召開的新城建設(shè)推進(jìn)大會，明確了未來會推動全市重大產(chǎn)業(yè)項目布局向新城傾斜和集聚。
《實施意見》則指出，在產(chǎn)業(yè)能級方面，新增一批千億級產(chǎn)業(yè)集群，新城中心初步具備上海城市副中心的功能能級，新城成為“五型經(jīng)濟(jì)”的重要承載區(qū)和產(chǎn)城融合發(fā)展的示范標(biāo)桿。
具體而言，一是聚焦產(chǎn)業(yè)鏈價值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)，夯實制造業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)；二是強(qiáng)化服務(wù)輻射功能，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展；三是加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研創(chuàng)新聯(lián)動，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展。推進(jìn)新城產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)校區(qū)和城鎮(zhèn)生活區(qū)的設(shè)施共享、空間聯(lián)動和功能融合，促進(jìn)職住平衡。
此外，五大新城還將推動公共服務(wù)品質(zhì)顯著提高。新城將擁有一批服務(wù)新城、輻射區(qū)域、特色明顯的教育、醫(yī)療、文化、體育等高能級設(shè)施和優(yōu)質(zhì)資源，形成保障有力的多樣化住房供應(yīng)體系，基本實現(xiàn)普惠性公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)均衡布局，15分鐘社區(qū)生活圈功能更加完備。
“未來的新城建設(shè)，既不能把它們當(dāng)作疏解中心城區(qū)人口的區(qū)域，也不能作為房地產(chǎn)的依賴空間，而是要通過更強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)功能，進(jìn)一步吸引人才，特別是年輕人，增強(qiáng)發(fā)展活力與后勁。”上海社會科學(xué)院副院長王振如是說道。
在王振看來，放眼長三角區(qū)域版圖，五大新城的區(qū)位都非常重要。“南匯新城現(xiàn)在是上海對外開放的前沿陣地，有浦東國際機(jī)場、洋山港和杭州灣，這是非常獨特的、在全國乃至全世界都找不到類似的區(qū)域空間。”
楊暢也認(rèn)為，五大新城在整個長三角區(qū)域具有比較優(yōu)勢，例如嘉定在制造業(yè)方面有較突出的優(yōu)勢，而青浦則長于綠色生態(tài)。
“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)位于上海與江浙交界處，已完成階段性任務(wù)，一體化進(jìn)入深水區(qū)，必須調(diào)整體制運(yùn)作機(jī)理，讓與江浙接壤的五大板塊成為新興獨立城市，享受裁量權(quán)，并承擔(dān)推進(jìn)長三角一體化的責(zé)任。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所原所長蔡為民表示。
蔡為民說，未來五大新城會成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。從五大新城發(fā)展的背后也能看出上海城市發(fā)展的思路轉(zhuǎn)變，由沿江向沿海擴(kuò)展，也就是沿蘇州河、黃浦江兩岸發(fā)展，轉(zhuǎn)為沿長江口、杭州灣方向發(fā)展，繼而對長三角形成輻射。
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