半年前，成立僅兩年半的貝殼找房在大洋彼岸敲響鐘聲，在備受矚目的敲鐘儀式上，貝殼找房創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)左暉面對(duì)一眾投資人和媒體，極為低調(diào)地說(shuō)到：

貝殼完成了從0到1，算是活下來(lái)了。

半年后的3月16日，貝殼遞交了上市以來(lái)首份財(cái)報(bào)。這份財(cái)報(bào)，無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，都頗為亮眼：2020全年GTV3.5萬(wàn)億，僅次于阿里巴巴；全年收入705億，直逼百度；在美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下實(shí)現(xiàn)盈利27.8億。受優(yōu)異的業(yè)績(jī)推動(dòng)，當(dāng)日貝殼股價(jià)一度上漲超18%。

一串串上揚(yáng)的數(shù)字表明貝殼不僅活下來(lái)了，而且活得很好。這樣一份成績(jī)單也得到了貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東的認(rèn)可，他表示：“我們?cè)?020年實(shí)現(xiàn)了非常優(yōu)異的增長(zhǎng)，過(guò)去一年中我們所達(dá)成的一切使我們更加堅(jiān)信，堅(jiān)持做難而正確的事，其所帶來(lái)的價(jià)值是我們所有成就的基礎(chǔ)。”

那么，貝殼究竟是如何實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)的？“1”之外，貝殼還有多少發(fā)展空間，長(zhǎng)期投資價(jià)值又如何？我們從貝殼年報(bào)中找尋答案。

新房領(lǐng)跑二手房業(yè)務(wù)

強(qiáng)勢(shì)帶漲全年業(yè)績(jī)

2020年二季度以來(lái)，逐漸走出疫情困擾的二手房市場(chǎng)交易逐漸活躍，調(diào)控持續(xù)加碼以及“三道紅線”的壓力之下，新房開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的需求迫切，貝殼加速?gòu)亩址款I(lǐng)域向新房領(lǐng)域延伸。

從年報(bào)來(lái)看，存量房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)以及新興和其他服務(wù)，貝殼收入的三大業(yè)務(wù)來(lái)源基本面已經(jīng)發(fā)生改變。

2020年全年，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收705億元，同比增長(zhǎng)53.2%，其中，存量房業(yè)務(wù)占306億，而新房業(yè)務(wù)占到了379億元，新興及其他業(yè)務(wù)20億元；從營(yíng)收增速來(lái)看，存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的同比增幅分別為24.4%和87.1%。

縱向來(lái)看，貝殼新房交易收入貢獻(xiàn)比從2017年的25.17%提高至2020年的53.82%，二手房交易則從72.38%降至43.41%；新興服務(wù)和其他收入占比基本維持不變。

隨著新房業(yè)務(wù)取得快速發(fā)展，2020年貝殼新房交易營(yíng)業(yè)收入首次超過(guò)存量房交易營(yíng)業(yè)收入。新房業(yè)務(wù)一躍成為公司收入占比過(guò)半的核心業(yè)務(wù)，足見(jiàn)，新房業(yè)務(wù)已經(jīng)成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最重要的引擎，也是貝殼2020年整體收入迅速上升的關(guān)鍵原因。

再?gòu)呢悮て脚_(tái)總交易額（GTV）來(lái)看，2020年貝殼GTV達(dá)3.50萬(wàn)億元，同比大增64.5%，其中，存量房業(yè)務(wù)的GTV為1.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)49.5%，新房業(yè)務(wù)GTV為1.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)85.0%，其GTV貢獻(xiàn)比在2020年達(dá)到39.5%，逐漸逼近二手房55.5%的占比。

可見(jiàn)，一路從存量市場(chǎng)走來(lái)的貝殼正加速在新房業(yè)務(wù)領(lǐng)域的狂奔，新房業(yè)務(wù)已然成為貝殼最大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)源泉，這背后，離不開(kāi)貝殼在構(gòu)筑新房領(lǐng)域護(hù)城河方面的諸多努力。

根據(jù)彭永東在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的闡述，2020年，貝殼做了大量工作支持品牌主、店?yáng)|和經(jīng)紀(jì)人在新房業(yè)務(wù)里的作業(yè)，以提升他們的體驗(yàn)。

“得益于我們嚴(yán)格的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和強(qiáng)有力地執(zhí)行，貝殼平臺(tái)新房整體回款周期2020年全年為103天，較2019年僅略有延長(zhǎng)，經(jīng)紀(jì)人整體可以在平臺(tái)上及時(shí)收到新房傭金。“彭永東介紹到，為了進(jìn)一步幫助經(jīng)紀(jì)人獲得最及時(shí)的回款，貝殼新房墊傭規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，墊傭覆蓋率超過(guò)40%，且實(shí)現(xiàn)了整個(gè)新房墊傭流程線上化和24小時(shí)墊傭。

為了提升新房銷售的運(yùn)營(yíng)能力，貝殼積極投資線上基礎(chǔ)設(shè)施，并為經(jīng)紀(jì)人提供先進(jìn)的工具和方法。持續(xù)組織新房銷售系統(tǒng)化培訓(xùn)，結(jié)合平臺(tái)對(duì)渠道的強(qiáng)大動(dòng)員能力進(jìn)行聚焦打盤以提升去化效率和去化概率。

針對(duì)行業(yè)供給端，貝殼與更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成合作，并提供更具針對(duì)性和更高效的服務(wù)以滿足開(kāi)發(fā)商的需求，2020年下半年，貝殼集中開(kāi)始推廣新房聚焦銷售，推廣落地包括跨城和跨區(qū)域銷售策略。數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，貝殼新房在售合作盤數(shù)量達(dá)到8600個(gè)，而2019年為7700個(gè)。

三管齊下使得平臺(tái)門店能力持續(xù)增加，數(shù)據(jù)顯示，2020年貝殼平臺(tái)店均新房GTV同比上漲20%。

如今，越來(lái)越多企業(yè)將目光瞄準(zhǔn)新房生意，從恒大發(fā)力房車寶，到58投資優(yōu)居，新房交易服務(wù)的賽道逐漸擁擠，憑借在該領(lǐng)域扎實(shí)的積累與沉淀，新房業(yè)務(wù)還將持續(xù)推動(dòng)貝殼高增長(zhǎng)，對(duì)此，貝殼在年報(bào)中也給出了可觀的增長(zhǎng)預(yù)期，根據(jù)公司的業(yè)績(jī)指引，預(yù)計(jì)2021年第一季度營(yíng)業(yè)收入在185億至195億元人民幣之間，較2020年同期增長(zhǎng)約159.8%至173.9%。

ACN助力開(kāi)放性增強(qiáng)

存量房成交跨店合作率達(dá)75%

自貝殼誕生之日，ACN就是核心底層基礎(chǔ)邏輯，在此基礎(chǔ)上，平臺(tái)遵守房源信息充分共享等規(guī)則，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與到一筆交易并記錄在ACN網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，房屋成交后再按照各個(gè)角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成，從而打通各經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人之間隔離墻，實(shí)現(xiàn)房源、客源信息共享與高效協(xié)作。

如今，通過(guò)大規(guī)模的鋪設(shè)門店，貝殼不斷加強(qiáng)平臺(tái)開(kāi)放性，隨著平臺(tái)門店網(wǎng)絡(luò)、用戶規(guī)模的不斷增加，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

根據(jù)年報(bào)，截至2020年底，貝殼平臺(tái)上共有超4.69萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)門店和49.3萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人，較上年末分別增長(zhǎng)25.1%和37.9%。

拆解來(lái)看，貝殼1.38萬(wàn)億新房交易GTV中，由鏈家貢獻(xiàn)的新房交易GTV 2767億元，同比增長(zhǎng)37.2%，而通過(guò)非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV達(dá)1.11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)102.7%，遠(yuǎn)超鏈家交易GTV，貢獻(xiàn)率達(dá)8成以上。

而在1.94萬(wàn)億存量房交易GTV中，鏈家貢獻(xiàn) 1.01萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，非鏈家連接經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)的存量房交易GTV達(dá) 9281億元，同比增長(zhǎng)109.9%，在平臺(tái)存量業(yè)務(wù)GTV中的占比從2019年34%進(jìn)一步提升至48%，直逼鏈家交易GTV。

此外，數(shù)據(jù)顯示，2020年，貝殼平臺(tái)上二手跨店合作率穩(wěn)定提升至75%、非鏈家連接門店貢獻(xiàn)在售二手房房源量超過(guò)81%。

對(duì)此，彭永東在業(yè)績(jī)解讀時(shí)表示，“ACN對(duì)品牌、門店和經(jīng)紀(jì)人效率的提升在各地相繼體現(xiàn)。平臺(tái)大力推廣數(shù)字化門店評(píng)分和分級(jí)策略，通過(guò)門店評(píng)分，發(fā)現(xiàn)和獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀的服務(wù)者，并支持他們的成長(zhǎng)。同時(shí)提供一系列諸如門店診斷等數(shù)字化運(yùn)營(yíng)工具幫助品牌主和店?yáng)|進(jìn)行科學(xué)門店管理。”

加速數(shù)字化進(jìn)程

高增長(zhǎng)仍在繼續(xù)

各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)答復(fù)增長(zhǎng)的背后，得益于貝殼持續(xù)對(duì)居住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行深度數(shù)字化改造。

過(guò)去一年中，疫情對(duì)居住服務(wù)行業(yè)的線上化進(jìn)程起到明顯催化作用，平臺(tái)在疫情伊始即全面啟動(dòng)經(jīng)紀(jì)人線上培訓(xùn)和VR帶看、線上售樓。借助對(duì)VR、AI等技術(shù)的大規(guī)模成熟應(yīng)用，貝殼進(jìn)一步優(yōu)化用戶找房、看房、買房的體驗(yàn)與效率。

截止2020年底，貝殼樓盤字典累計(jì)收集了中國(guó)2.4億套房屋的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，累計(jì)收集了超過(guò)900萬(wàn)套房屋的VR房屋模型。年末VR拍攝房源覆蓋在售二手房源比例超過(guò)73%。2020年全年VR帶看發(fā)起量超過(guò)6600萬(wàn)次，對(duì)比2019年僅為390萬(wàn)次。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼2020年研發(fā)費(fèi)用為24.78億元，持續(xù)的技術(shù)投入與創(chuàng)新，推動(dòng)人、物、流程的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化和智能化的同時(shí)，為貝殼贏得了更多用戶的認(rèn)可與信賴，貝殼2020年第四季度移動(dòng)端MAU達(dá)到4818萬(wàn)，同比增長(zhǎng)高達(dá)88%。

在談到2021年的工作重點(diǎn)時(shí)，彭永東提到，技術(shù)開(kāi)發(fā)是著重關(guān)注的領(lǐng)域。在這方面，貝殼將基于對(duì)垂直領(lǐng)域最優(yōu)質(zhì)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和對(duì)業(yè)務(wù)場(chǎng)景獨(dú)一無(wú)二的理解，致力于通過(guò)技術(shù)在人（經(jīng)紀(jì)人）房客之間推進(jìn)AI智能匹配，這一技術(shù)產(chǎn)品將主要通過(guò)小貝助手、好房（Beike's pick)及VR產(chǎn)品落地，同時(shí)進(jìn)一步推進(jìn)貝殼幣分發(fā)的智能運(yùn)營(yíng)，提高整體平臺(tái)運(yùn)營(yíng)效率。

伴隨著不斷自我進(jìn)化而非簡(jiǎn)單疊加的網(wǎng)絡(luò)的延展，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的貝殼，高增長(zhǎng)之路仍在繼續(xù)，彭永東坦言對(duì)于前路充滿信心，“貝殼將一步步實(shí)現(xiàn)成為服務(wù)中國(guó)3億家庭新居住服務(wù)平臺(tái)的愿景。”彭永東表示。