中國房地產(chǎn)TOP10研究組 中指研究院

1.業(yè)績規(guī)模

2020年，全國商品房成交金額實現(xiàn)同比增長8.7%，百強企業(yè)把握城市輪動復蘇機遇，打造適銷產(chǎn)品，加大營銷力度，實現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長，銷售總額超十萬億，市場集中度進一步提升。2021年，房地產(chǎn)市場面臨較多不確定性，百強企業(yè)更加注重規(guī)模、效益和風險的平衡，旨在增強企業(yè)的綜合競爭力。

（1）銷售總額超十萬億，頭部陣營趨于固化

2020年百強企業(yè)把握城市復蘇機會加大推盤，聯(lián)動線上與線下資源，助力項目快速去化，銷售規(guī)模穩(wěn)步提升，銷售總額超十萬億元，銷售總額、銷售面積分別達109771.6億元、79634.7萬平方米，同比增長12.8%和11.6%，增長率分別高于同期全國增幅4.1、9.0個百分點，繼續(xù)跑贏大勢。百強企業(yè)市場份額小幅擴大，行業(yè)集中度持續(xù)提升。2020年，百強企業(yè)銷售額市場份額上升至63.2%，較上年提高2.3個百分點，但增幅繼續(xù)回落。

百強企業(yè)發(fā)展目標注重平衡規(guī)模、效益和風險，將產(chǎn)品品質(zhì)與服務品質(zhì)作為核心競爭力，尋求企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴張期，規(guī)模擴張是房企的主要訴求；隨著市場趨穩(wěn)、調(diào)控政策的出臺，房企從追求規(guī)模轉(zhuǎn)換到規(guī)模與效益并重；2020年“三道紅線”等監(jiān)管政策的持續(xù)出臺，企業(yè)未來發(fā)展邏輯也必將重塑，過去的土地紅利和金融紅利遠去，行業(yè)進入了管理紅利時代，正式將嚴控風險提到戰(zhàn)略目標高度上，未來將更加注重規(guī)模、效益及防風險三者的均衡發(fā)展，以期在穩(wěn)定中謀求可持續(xù)發(fā)展。

（2）把握城市復蘇輪動機遇，快推盤強營銷促增長

2020年百強企業(yè)把握城市復蘇機會加大推盤，聯(lián)動線上與線下資源，助力項目快速去化，銷售規(guī)模穩(wěn)步提升。一方面百強企業(yè)把握熱點城市政策窗口期，抓住城市復蘇機遇積極搶收，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長，一線及三四線城市成交占比提升。另一方面，百強企業(yè)因城施策把握主流需求，一線城市加大首置及首改類產(chǎn)品占比，二線及三四線城市聚焦首改類產(chǎn)品；同時加速對產(chǎn)品進行迭代升級，圍繞客戶深層次需求，注重健康、社交等要素，以差異化產(chǎn)品贏得市場。此外，百強房企緊跟市場形勢迅速反應，適時調(diào)整營銷策略，順勢開展線上銷售模式，同時整合各渠道資源優(yōu)勢，打造線上線下立體營銷體系，開啟數(shù)字化營銷新篇章。

2.運營表現(xiàn)

2020年，隨著行業(yè)市場增速放緩和利潤空間的下滑預期，房企面臨土地成本高企、急迫降杠桿所帶來的雙重壓力，百強企業(yè)不斷強化運營能力，以內(nèi)生增長促企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（1）盈利能力持續(xù)下行，優(yōu)秀企業(yè)控成本強管理保增收

2020年百強企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢，增速較上年有所放緩。銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長帶動營業(yè)收入和凈利潤的增長態(tài)勢，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達596.9億元，凈利潤均值達71.5億元，分別同比增長18.3%、9.8%，增速較上年減少2.8、4.4個百分點。由于營業(yè)成本上漲，百強企業(yè)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收少增利”現(xiàn)象持續(xù)。

2020年，百強企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.2%、14.4%，盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降0.7、1.0個百分點。

（2）投資聚焦核心城市群，多元化融資保發(fā)展

2020年初受新冠肺炎疫情影響，土地市場熱度較低，企業(yè)拿地積極性受挫；隨著疫情得到控制，土地市場逐步升溫，全年百強企業(yè)投資強度有所加大。50家百強代表企業(yè)全年拿地金額總量同比增長16.2%，其中招拍掛市場的拿地金額19402.6億元，占全國300城土地出讓金的32.0%；拿地金額占銷售額比重均值達到35.0%，與上年同期相比增長4.2個百分點，拿地積極性有所回升。百強企業(yè)布局繼續(xù)回歸一二線，拿地聚焦熱點城市群，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區(qū)域。其中百強代表企業(yè)新增土儲權(quán)益面積中近六成位于一二線城市，長三角、長江中游及粵港澳大灣區(qū)新增土儲權(quán)益面積占全部新增面積的比例分別為22.8%、13.0%和10.5%。

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管從嚴的總基調(diào)保持不變。下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強化，“三道紅線”以及“兩道紅線”等監(jiān)管新規(guī)出臺，企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊。在此背景下，百強企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模大幅增長，成為發(fā)行主力，海外債、ABS均出現(xiàn)不同程度的增長。隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強化，百強企業(yè)積極拓展股權(quán)融資渠道，通過赴港上市、增發(fā)配股、引入戰(zhàn)投等方式補充資金。

3.風險管理

房地產(chǎn)長效機制持續(xù)實施，百強企業(yè)將面臨更加精細化監(jiān)管環(huán)境。一方面，百強企業(yè)積極降負債、改善現(xiàn)金流，密切關(guān)注政策實施進度，把握好銷售端現(xiàn)金流入，防范流動性風險。另一方面，百強企業(yè)也應關(guān)注投資風險，警惕貨值不足、貨值結(jié)構(gòu)不合理和高價地帶來的運營和資金風險。

（1）三道紅線下降檔初顯成效，促回款保障資金鏈安全

“三道紅線”影響下，百強企業(yè)積極降負債，但負債水平仍處于高位。2020年，百強企業(yè)資產(chǎn)負債率均值、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率均值分別為78.7%、70.9%，較上年下降0.7、0.9個百分點，凈負債率均值為94.6%，較上年下降9.6個百分點。

2020年針對重點房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則、銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度先后出臺，對房企債務水平提出直接的優(yōu)化目標，并直接增加目標達成的約束條件。因此，在房地產(chǎn)金融審慎管理和償債高峰雙重壓力下，房企需在發(fā)展中解決降負債問題，應順勢而為，轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，堅持量入為出、動態(tài)管理、審慎決策。

（2）精準投資儲備充足的貨值，理性決策謹防高價地風險

隨著融資環(huán)境的再度收緊，“三道紅線”勢必倒逼房企去杠桿、降負債，多數(shù)房企將通過銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善財務狀況。在這樣的環(huán)境預期下，對于企業(yè)而言保持充足的可售貨值和良好的貨值結(jié)構(gòu)，才能保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。研究組以2016~2020年為研究區(qū)間，基于百強企業(yè)的新增貨值情況、代表城市的出清周期，對其可售貨值結(jié)構(gòu)進行分析研究。從可售貨值結(jié)構(gòu)來看，約58.1%可在1年內(nèi)去化，與上年同期相比提升2.5個百分點，而1~3年、3~5年及5年以上的占比則均同比減少，短期內(nèi)去化壓力較小。

2020年，多個城市增加優(yōu)質(zhì)地塊供給，加之較為寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)拿地熱情較高，百強企業(yè)新增高價地總量略有增長。2020年全國共成交高價地314宗，其中百強企業(yè)154宗，占比為49.0%，成交金額超3000億元，占比為52.7%。為分析百強企業(yè)高價地去化情況，研究組整理了百強企業(yè)近五年所拿高價地開盤及去化情況。結(jié)果顯示：近五年高價地開盤率為36.7%，大型房企憑借較強的資金實力和操盤能力，去化率超五成。未來隨著行業(yè)盈利空間下行，企業(yè)投資拿地應更加謹慎。

4.社會責任

（1）積極依法納稅，履行企業(yè)公民責任2020年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額穩(wěn)步增加。百強企業(yè)納稅額均值達72.7億元，同比增長10.3%。此外，百強企業(yè)持續(xù)加大社會公益領(lǐng)域投入，在保障房、教育、養(yǎng)老等多方面積極履行企業(yè)公民責任。

（2）為精準扶貧獻策獻力，獲得社會各界肯定和表彰

百強企業(yè)持續(xù)多年獻策獻力，助力國家脫貧攻堅目標如期達成，積極推動這場聲勢浩大的脫貧攻堅人民戰(zhàn)爭取得全面勝利，其貢獻也獲得社會各界的廣泛肯定。

（3）多舉措筑牢疫情戰(zhàn)線，助力打贏疫情防控戰(zhàn)役

百強企業(yè)充分發(fā)揮各種優(yōu)勢，用實際行動助力打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)。疫情防控期間，百強企業(yè)全方位投入疫情防控工作，為疫情防控提供了有力的物質(zhì)支撐；疫情緩解后，百強企業(yè)一手抓疫情防控工作，一手抓復工復產(chǎn)工作，為扎實做好“六穩(wěn)”“六保”工作，促進經(jīng)濟社會發(fā)展作出重要貢獻。結(jié)語

中國房地產(chǎn)行業(yè)整體步入總量峰值、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的階段，市場集中度持續(xù)提升，整體利潤水平呈現(xiàn)下降趨勢，房企需要從過去的粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細化運營，才能在激烈的市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2021年作為“十四五”開局之年，百強企業(yè)應緊跟國家政策，精準把握市場機遇，提升產(chǎn)品品質(zhì)與服務，優(yōu)化管控模式，提升企業(yè)核心競爭力，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。