違規(guī)流入樓市的信貸資金正在迅速“歸位”。
廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的排查情況已經(jīng)有了初步結(jié)果。截至目前，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。
這也是繼央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布重磅文件《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“房貸新規(guī)”）之后，樓市再迎強監(jiān)管。市場普遍認為，從信貸端關(guān)緊水龍頭，廣州、東莞等廣東省樓市較熱城市將迎降溫。
信貸資金違規(guī)入樓市被強監(jiān)管
早在今年2月初，廣東各家銀行就開始圍繞信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
從各家金融機構(gòu)的排查范圍看，自2020年以來的個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)成為此輪各家銀行排查重點。建設(shè)銀行廣東省分行等部分銀行除了自查外，還重點排查了與第三方業(yè)務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作情況。
自三月以來，對于信貸資金違規(guī)流入樓市的排查從北京、上海、廣東等個別省市逐步升級，擴圍至遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、臺州、深圳等全國多個省市。
以樓市交投活躍的深圳為例，自3月9日起，部分銀行已對違規(guī)流向樓市的信貸資金進行自查，要求客戶提前進行返還。3月12日，“深圳多家銀行收回違規(guī)流入樓市貸款”登上微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。這也是繼2020年4月之后，深圳再次對經(jīng)營貸資金流向進行排查。
諸多城市對于經(jīng)營貸資金流向樓市采取明令禁止，各地銀保監(jiān)局多次因相關(guān)銀行貸款業(yè)務(wù)違規(guī)下發(fā)罰單。但目前，還尚未有類似于廣東省這種較大范圍的排查結(jié)果出爐。
據(jù)了解，廣東銀保監(jiān)局已要求銀行限期整改問責，目前銀行機構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施，對存在違規(guī)問題的內(nèi)部員工開展了警示告誡、通報批評、積分扣減、經(jīng)濟處罰等問責。
人民銀行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局表示，對于通過弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申請貸款購買商品住房者，以及對此提供不當協(xié)助者，有關(guān)部門將對其違法違規(guī)行為進行聯(lián)合懲戒。屬于騙取貸款或者詐騙貸款的，是國家明令禁止的犯罪行為，更會受到嚴厲打擊和懲處。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期的地方動態(tài)來看，各地銀監(jiān)部門都在加強對經(jīng)營貸貸后的資金流向檢查，包括交易背景的真實性，受托支付的流程是否合理，是否存在大額提現(xiàn)，是否存在借款人及直系親屬在近半年購房的情況，銀監(jiān)部門也會協(xié)調(diào)銀行與銀行之間資金追蹤的合作。嚴打經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作。
具體來看，2020年的經(jīng)營貸資金流向排查主要集中在新增個人貸款、授信審查審批等環(huán)節(jié)。廣東省的這輪排查涉及到新增及存量貸款的授信調(diào)查、授信審查審批、授信后管理、第三方機構(gòu)業(yè)務(wù)合作等各個環(huán)節(jié)，力度更大。
深圳的一家大型銀行個人信貸部的相關(guān)負責人士向第一財經(jīng)記者直言，廣東省的這輪經(jīng)營貸資金監(jiān)管覆蓋貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查，基本上對貸款的流向全鏈條監(jiān)管，這是很少見，也是很嚴格的，對于樓市去杠桿有很大的作用。
過熱樓市或迎來“降溫”
隨著監(jiān)管越來越嚴厲，樓市的變化也非常明顯。
以深圳為例，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（下稱“2·8新政”）出臺的2月，樂有家研究中心數(shù)據(jù)，深圳二手住宅市場過戶4166套，環(huán)比下跌40.55%，二手住宅市場成交量幾近腰斬。這種態(tài)勢仍在延續(xù)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月8日至14日）深圳二手房網(wǎng)簽988套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下降0.3%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，新政發(fā)布至今，深圳二手房市場進入低位橫盤期，在宏觀金融政策沒有明顯變化下，低位橫盤或?qū)⒊掷m(xù)一段時間。類似樓市成交行情下行的狀況在東莞的部分片區(qū)也同樣存在。
廣州樓市在2020年度同樣表現(xiàn)搶眼。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州新房網(wǎng)簽成交約10.1萬套，同比上升27%，近十年內(nèi)僅次于2016年；二手房成交約13.1萬套，同比增長21.9%。南沙、天河、海珠、越秀、荔灣、黃埔同比增幅居前列，均同比增5成以上。
成交量的提升也直接拉動房價上行?？硕饠?shù)據(jù)顯示，去年10月，廣州新房成交均價首次突破3字頭。隨后的11月、12月新房均價繼續(xù)攀升，12月均價突破3.2萬元/平方米。
保利投顧研究院指出，市場對于樓市看漲預(yù)期仍較為強烈。自2020年5月以來二手住宅價格持續(xù)居全國前列；二手報價指數(shù)穩(wěn)步上升，10月后突破50，報價上調(diào)的房源占比持續(xù)提升，客戶看漲信心較強。
復(fù)盤2020年，市場人士普遍認為，2020年廣州住宅市場開啟向上新周期。上半年受疫情沖擊成交乏力，下半年加快恢復(fù)，在近遠郊人才購房政策放寬、土地市場熱度傳導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃利好、新房供應(yīng)創(chuàng)新高、莞深外溢客群增量促成下。
二手房方面，掛牌價一夜上漲50萬、業(yè)主反價20萬的消息越來越多。珠江新城熱門小區(qū)普遍單價破10萬+，掛盤價上漲10%、20%不在少數(shù)。在深圳、東莞等樓市過熱城市出現(xiàn)的業(yè)主群控盤、抱團漲價等樓市亂象也在廣州的多個熱門小區(qū)出現(xiàn)。
樓市行情火爆也帶動了投機氛圍升溫。類似在深圳、東莞等出現(xiàn)的以住房為抵押申請經(jīng)營貸套出大量現(xiàn)金，投資炒房投機行為開始在天河、黃埔、南沙等熱門板塊出現(xiàn)。不少樓市投資客，花費千元，找中介公司注冊或過戶一家殼公司，偽造經(jīng)營流水，“變身”為合法的經(jīng)營者，然后找墊資公司提供一筆過橋資金來全款買房，房子過戶后再把房子作為抵押物，向銀行申請經(jīng)營貸來償還過橋資金。
2020年四季度以來，廣州房價快速上漲，投資客活躍起來，這種經(jīng)營貸流入廣州樓市的情況也增多了。基于廣州銀行普遍的首套房貸利率和二套房貸利率在5%以上，遠高于普遍為4.5%左右的房抵經(jīng)營貸利率，再疊加彼時監(jiān)管不夠及時和細致，投資客利用經(jīng)營貸炒房的套利動機愈發(fā)強烈。
國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，廣州新房價格環(huán)比上漲1%，同比上漲5.9%，漲幅均位列四大一線城市之首。二手房方面，廣州環(huán)比上漲1.4%，同比上漲8.7%，漲幅在四大一線城市中僅次于深圳。一時間，廣州樓市的火爆度引發(fā)外界矚目。
3月開啟的這輪廣東各家銀行機構(gòu)全面開展信貸資金違規(guī)流入樓市專項風(fēng)險排查如今迎來落地。這被不少地產(chǎn)人士視為，央行房貸集中度管理新規(guī)發(fā)布以來，廣州、東莞等廣東省熱門樓市再迎信貸端收緊的標志。
與深圳、東莞稍有不同的是，廣州樓市供應(yīng)量常年保持充足，今年新增商品房貨量將超11萬套。
合富研究院在今年1月的廣州樓市分析報告中進一步指出，其中七成貨量集中在“規(guī)劃兌現(xiàn)力度大/配套成熟”板塊，預(yù)計市場能夠?qū)崿F(xiàn)“有效供需對接”，在供應(yīng)帶動下，2021年廣州商品住宅市場成交仍可維持在1000萬平方米以上的“相對高位“。整個市場的供求和成交仍將處于高位。
值得一提的是，今年在去年行情較為火爆的黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等供貨在1000套以上的大規(guī)模貨量項目亦將增多，“一盤獨大”的現(xiàn)象減少，客戶選擇更多。再疊加如今“控杠桿”將更大程度制約“投資、投機性”購房行為、抑制價格過快上行，并驅(qū)動規(guī)模房企推貨保持高位。
綜合來看，廣州樓市剛需客可心態(tài)更為從容地在“規(guī)劃兌現(xiàn)力度大/配套成熟”板塊挑選樓盤，競爭力不足的開發(fā)商有必要適度下調(diào)樓市預(yù)期，而穩(wěn)價出貨仍會是實力品牌開發(fā)商的主流營銷策略。
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