從近期發(fā)布的房企年報(bào)會(huì)陸續(xù)看出，負(fù)債率、現(xiàn)金流都會(huì)有所改善，但規(guī)模增速將不可避免地下降。

盡管樓市“小陽春”端倪已現(xiàn)，但在樓市調(diào)控的“護(hù)航”下，無論是房價(jià)還是交易量，都不會(huì)有大幅波動(dòng)。這種“市場升溫、房價(jià)可控”的局面，有賴于政策的及時(shí)和有效。 

房地產(chǎn)市場是最先從新冠疫情恢復(fù)的行業(yè)之一。

3月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，以及70城房價(jià)數(shù)據(jù)。今年前兩個(gè)月，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍；商品房銷售額19151億元，增長1.33倍。即使與疫情前的2019年同期相比，漲幅也分別達(dá)到23.1%和49.6%。

在疫情、調(diào)控的疊加影響下，去年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車”般的跌宕行情：年初大幅下滑，二季度逐漸回暖，三季度進(jìn)入調(diào)整期，年末繼續(xù)升溫。進(jìn)入2021年，市場延續(xù)了升溫的勢頭，并刺激房價(jià)出現(xiàn)上漲。

今年2月，全國70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格上漲的城市有56個(gè)，二手房價(jià)格上漲的城市為55個(gè)，數(shù)量創(chuàng)下去年以來的月度新高。其中，一線城市延續(xù)了領(lǐng)漲的勢頭，但漲幅已經(jīng)有所放緩。

這種“市場升溫、房價(jià)可控”的局面，有賴于政策的及時(shí)和有效。今年以來，中央和各地的樓市調(diào)控政策繼續(xù)保持高頻率，房價(jià)上漲較快的一線城市，更是遭遇了嚴(yán)厲打擊。今年政府工作報(bào)告提出“解決好大城市住房突出問題”，在切中當(dāng)下市場熱點(diǎn)的同時(shí)，似乎也奠定了今年的樓市基調(diào)：政策和市場的博弈將貫穿始終。

東部地區(qū)“一枝獨(dú)秀”

今年2月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%。同期，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%。35個(gè)三線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。

自去年10月以來，在70個(gè)大中城市中，一線城市的平均房價(jià)一直保持“領(lǐng)漲”局面。

今年2月，北京、上海、廣州和深圳的二手房價(jià)格分別上漲1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，甚至占據(jù)二手房漲幅榜的前四名。

分析人士認(rèn)為，一線城市房價(jià)領(lǐng)漲，體現(xiàn)出樓市的結(jié)構(gòu)性變化。即隨著棚改的“退潮”，三四線樓市出現(xiàn)階段性降溫，一二線城市的價(jià)值凸顯。在去年貨幣政策一度保持寬松的情況下，一線城市重新成為市場熱點(diǎn)，交易的升溫，也逐漸體現(xiàn)到房價(jià)表現(xiàn)上。

在此之前，這些城市的房價(jià)經(jīng)歷了長期的“橫盤”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在北京潘家園區(qū)域調(diào)研發(fā)現(xiàn)，最近三四年來，該區(qū)域的二手房價(jià)格基本維持穩(wěn)定狀態(tài)。去年年末，隨著該區(qū)域的交易明顯升溫，房價(jià)出現(xiàn)上漲局面，交易周期也有所縮短。但直到最近，一些房源的銷售價(jià)格仍未能超過2017年的高點(diǎn)。

過去幾年，一線城市因遭遇嚴(yán)厲的政策調(diào)控，需求萎縮，房地產(chǎn)一度進(jìn)入買方市場，房價(jià)則維持相對穩(wěn)定。到2020年，在疫情紓困帶來的寬松貨幣政策刺激下，市場預(yù)期生變，包括一線城市在內(nèi)，樓市整體交易快速升溫。

2020年，全國商品房銷售面積增速為2.6%，銷售額增速則達(dá)到8.7%，除部分城市外，絲毫看不出疫情的直接影響。2021年前兩個(gè)月，商品房交易繼續(xù)維持高增長。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，受“就地過年”的倡議影響，多數(shù)售樓處春節(jié)不打烊，促進(jìn)部分購房需求提前釋放。這也使得今年的樓市交易數(shù)據(jù)頗為樂觀。

具體表現(xiàn)為，東部地區(qū)成為交易量漲幅最大的地區(qū)，市場表現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”。而由于“返鄉(xiāng)置業(yè)”受到影響，中部、西部和東北地區(qū)的交易量增幅，均低于全國均值。

事實(shí)上，在疫情暴發(fā)一年后，房地產(chǎn)是恢復(fù)最快的行業(yè)之一。今年前兩月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長38.3%，高于全國固定資產(chǎn)投資35.0%的增速。同期，拿地和施工等數(shù)據(jù)表現(xiàn)向好，房企的資金狀況也大為改善。

“穩(wěn)定”仍是主旋律

盡管部分區(qū)域存在異動(dòng)，但政策的應(yīng)對同樣快速而精準(zhǔn)。

去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出“解決好大城市住房突出問題”。今年1月下旬，住建部副部長倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。2月，倪虹帶隊(duì)到北京調(diào)研會(huì)商房地產(chǎn)調(diào)控工作。3月初，倪虹帶隊(duì)赴杭州、無錫調(diào)研督導(dǎo)。

今年的政府工作報(bào)告，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的同時(shí)，再度提及“解決好大城市住房突出問題”。

期間，不少“大城市”密集出臺(tái)政策，對樓市進(jìn)行調(diào)控。假離婚、經(jīng)營貸、租賃市場亂象是調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域。到3月，熱點(diǎn)城市進(jìn)一步升級(jí)對經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等信貸資金的監(jiān)管，避免其進(jìn)入房地產(chǎn)。

這些政策的效果已經(jīng)開始體現(xiàn)。今年2月，一線城市的新房和二手房價(jià)格平均漲幅都出現(xiàn)了回落，二線城市的房價(jià)漲幅，也由上月的擴(kuò)大，轉(zhuǎn)為持平。

在多數(shù)分析人士看來，正如近期的政策密集出臺(tái)，由于平衡被打破，政策與市場的博弈開始出現(xiàn)，并有可能貫穿全年。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對于企業(yè)而言，更大的挑戰(zhàn)正在降臨。“三條紅線”政策的出現(xiàn)，將使房企告別以往的“高負(fù)債—高增長”模式，更注重財(cái)務(wù)的安全與穩(wěn)健。這既迫使房企“去杠桿化”，也有助于市場維持平穩(wěn)。

他表示，從近期發(fā)布的房企年報(bào)會(huì)陸續(xù)看出，負(fù)債率、現(xiàn)金流都會(huì)有所改善，但規(guī)模增速將不可避免地下降。且當(dāng)該政策作為長效機(jī)制持續(xù)施行時(shí)，市場供給端就會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變得可控。

對于未來的市場走勢，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，穩(wěn)定仍將是主旋律。盡管樓市“小陽春”端倪已現(xiàn)，但在樓市調(diào)控的“護(hù)航”下，無論是房價(jià)還是交易量，都不會(huì)有大幅波動(dòng)。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長劉愛華3月15日也表示，今年政府工作報(bào)告對解決好大城市的住房突出問題，完善住房市場體系、保障體系都進(jìn)行了安排和部署。各地區(qū)各部門也按照因城施策的原則和要求，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，根據(jù)各地房地產(chǎn)市場不同的表現(xiàn)，及時(shí)采取各項(xiàng)調(diào)控措施，切實(shí)加強(qiáng)住房政策和人口、土地、金融政策的協(xié)同，相信在堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的大原則指引下，房地產(chǎn)市場有條件、有基礎(chǔ)進(jìn)一步持續(xù)健康發(fā)展。