“兩集中”制度落地后，北京市土地供應(yīng)將出現(xiàn)怎樣的新變局？

3月12日，北京市住建委官方微信公眾號(hào)“安居北京”發(fā)文稱，北京市將合理增加居住用地供應(yīng)，加大向租賃住房傾斜力度，強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋范圍能有效解決大城市的住房緊缺問題。同時(shí)，“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”的機(jī)制也能避免北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大漲大跌，保證市場平穩(wěn)發(fā)展。

切斷土地和住房市場螺旋反饋

2021年初，“兩集中”土地供應(yīng)制度落地，22城根據(jù)各自實(shí)際情況制定對(duì)應(yīng)的土地調(diào)控政策。

“安居北京”發(fā)文內(nèi)容顯示，北京將堅(jiān)持因地制宜、實(shí)行“一地一策”，即根據(jù)不同地塊具體情況，設(shè)定不同的土地競買或房屋銷售條件，如設(shè)定地價(jià)上限、競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競建高品質(zhì)住宅、競建人才公租房、競企業(yè)自持房屋比例、執(zhí)行差異化稅收信貸優(yōu)惠政策以及制定優(yōu)先購房順序等。

此前，北京市海淀區(qū)樹村地塊的出讓公告中就曾出現(xiàn)“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”等內(nèi)容。

貝殼研究院高級(jí)分析師許小樂認(rèn)為，“房地聯(lián)動(dòng)“的機(jī)制有助于切斷土地市場與住房市場的螺旋反饋。由于土地的自然稀缺性以及政府主導(dǎo)的供地方式，土地供應(yīng)彈性極低，與住房需求脫節(jié)，導(dǎo)致房價(jià)、地價(jià)螺旋上升，土地市場和住房市場的熱度同步上升。房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制是聯(lián)合調(diào)控機(jī)制，當(dāng)房價(jià)上漲，需要對(duì)土地市場進(jìn)行調(diào)節(jié)；當(dāng)土地價(jià)格上漲，需要對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。根據(jù)不同地塊具體情況，設(shè)定不同的土地競買或房屋銷售條件，避免兩者同步相互促進(jìn)。

值得一提的是，據(jù)“安居北京”發(fā)布內(nèi)容顯示，北京市或?qū)⒎績r(jià)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，以土地基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)、結(jié)合各區(qū)域市場情況進(jìn)行測算。住建、規(guī)自部門、區(qū)政府和專家組成聯(lián)席會(huì)，共同研定各地塊房價(jià)上限，并在土地出讓環(huán)節(jié)告知競買人，競買人須簽署房價(jià)知悉承諾書。通過打通地價(jià)和房價(jià)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)，遏制非理性拿地行為，堅(jiān)決穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

增加租賃住宅土地供給

據(jù)“安居北京”發(fā)文，2021年，北京市計(jì)劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集租房、公租房各150公頃，較2020年分別增加100公頃、70公頃。在擴(kuò)大租賃住房覆蓋面積的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)多主體、多途徑的多元化實(shí)施模式改革，綜合利用現(xiàn)有土地一級(jí)開發(fā)、集體土地入市、存量資源改造、閑置房屋盤活等方式拓寬供應(yīng)渠道。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向時(shí)代周報(bào)記者表示，“多主體、多途徑”的方式不僅能夠盤活閑置資源，同時(shí)，或?qū)⒛艽俪傻胤秸c企業(yè)深化合作，共同搭建保障性租房項(xiàng)目。

北京市“十四五”規(guī)劃中就曾指出，鼓勵(lì)存量低效商辦項(xiàng)目改造，深入推進(jìn)集體土地租賃住房試點(diǎn)。

此前，北京市住建委副主任張國偉介紹稱，“十四五”期間，北京市將進(jìn)一步加大集租房建設(shè)力度，計(jì)劃于2021年向市場供應(yīng)集租房5000套左右，重點(diǎn)解決新市民等群體過渡性居住需求。他還介紹，北京市將加快集租房建設(shè)供應(yīng)，進(jìn)一步加大集租房建設(shè)力度，按照毗鄰功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和新城的選址原則，鼓勵(lì)功能混合，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。

許小樂認(rèn)為，擴(kuò)大保障新租賃住房土地供應(yīng)表明北京重點(diǎn)發(fā)展租賃住房的決心，并側(cè)重在集體建設(shè)用地建租賃住房上，能有效緩解北京租賃住房供給不足的問題。但是。許小樂還指出，租賃住宅用地的位置不易太偏，否則易造成需求不足或職住分離等問題。