嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市，將帶來什么影響？
用杠桿撬動房產(chǎn)，再以房產(chǎn)撬動杠桿的游戲，成為近期各地銀行嚴(yán)查的重點。近日，北京、上海、廣州、深圳、成都等多地嚴(yán)查“消費貸、經(jīng)營貸”流入樓市。
3月11日，廣東13家銀行機構(gòu)全面開展信貸資金違規(guī)流入樓市專項風(fēng)險排查，自2020年以來的個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)成為此輪排查重點。
“從有經(jīng)營貸開始，就有人想辦法套出資金用來買房。去年是最高峰，用經(jīng)營貸買房的比例有30%-40%。”3月13日，深圳資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張長風(fēng)（化名）對時代周報記者透露，此前曾有借款人將自有房源抵押做經(jīng)營貸，隨后夫妻離婚，將房源過戶到其中一方名下，以無房一方的名義買房，最終以“螞蟻搬家”的形式購置4套房源。
3月11日，據(jù)媒體消息，交通銀行深圳分行發(fā)布《關(guān)于開展普惠抵押類貸款信息及流向核查的通知》（下稱《通知》），對2020年5月1日以后發(fā)放的1000萬以下的普惠口徑貸款進行核查。
杠桿濫用助推房價虛漲，引起監(jiān)管關(guān)注，有消息稱，多家銀行當(dāng)?shù)胤中虚_始排查經(jīng)營貸。一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸違規(guī)使用，銀行將要求借款人提前歸還貸款，被抽貸者或面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。
近日，就本次排查行動的進度、排查結(jié)果及后續(xù)排查計劃等問題，時代周報記者聯(lián)系多家國有銀行，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。
3月13日，深圳某商業(yè)銀行個貸經(jīng)理黃潁（化名）向時代周報記者確認(rèn)，近期深圳各大銀行確實都在進行自查，要求放款的經(jīng)理追蹤交易，主動提交有問題的單子。
一場嚴(yán)查經(jīng)營貸的風(fēng)暴襲來。
嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市
投資客許嵐（化名）打算抵押惠州以及深圳的物業(yè)，然后用抵押資金購置新物業(yè)，但近期對經(jīng)營貸資金流向的查處行動，打亂了許嵐的計劃。
3月13日，許嵐對時代周報記者表示，近期銀行對經(jīng)營貸的審核“嚴(yán)苛到極致”。銀行要求，申請經(jīng)營貸的公司至少成立半年，必須實際經(jīng)營，能提供對公賬戶和流水，且有實際辦公場地，在貸款前會到現(xiàn)場進行核查，貸款發(fā)放過程中和貸款結(jié)束后均會復(fù)查。
“如果是深圳的公司，在惠州就不能做經(jīng)營貸。我的房子在惠州，在深圳就不能貸。”許嵐表示，跟此前相比，近期經(jīng)營貸審核流程更為復(fù)雜、放款周期拉長、利率有所提高。近期各大行經(jīng)營貸利率都為4.3%左右，而去年多低于4%。
2月8日，深圳二手房價格參考機制落地后，深圳銀行對經(jīng)營貸資金用途排查力度加大，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸資金流入樓市和股市，借款人須在限期內(nèi)結(jié)清貸款，否則將起訴或收回抵押物。
深圳交行《通知》稱，本次排查為監(jiān)管機構(gòu)在2020年3月經(jīng)營貸流入房產(chǎn)排查后的又一次排查，各經(jīng)營單位負(fù)責(zé)人須高度重視，確保全覆蓋、不留白。深圳交行要求各支行在3月12日下午5點前上報核查情況，3月15至17日分行將組成檢查小組，對核查內(nèi)容進行抽查，對于瞞報虛報的加重處罰力度。
銀行個貸經(jīng)理黃潁向時代周報記者表示，銀行想查資金去處難度不大，每個銀行都有檢測系統(tǒng)，一旦發(fā)現(xiàn)資金流入樓市會進行提示，銀行方面只需要把數(shù)據(jù)導(dǎo)出后再收回貸款就可以。不管中間轉(zhuǎn)手多少次、制造多復(fù)雜的交易，都可以查。
“轉(zhuǎn)一千次也是一樣的，除非是提現(xiàn)金。”黃潁補充道，現(xiàn)金提現(xiàn)有限額，買房需要的資金大，多數(shù)人不會選擇現(xiàn)金提額。如果是大額提現(xiàn)，銀行也會關(guān)注。
黃潁坦言，嚴(yán)查經(jīng)營貸的困難之處不在技術(shù)，而在于人。
“款項放出去了就有提成，大額資金提成更多。買房需要的資金量大，個貸經(jīng)理拿到的績效也多。”黃潁透露，深圳房產(chǎn)升值快，很多銀行經(jīng)理對于資金拿去買房更放心。如果借款人資金鏈斷裂還有房子可以抵押，不至于資不抵債，不用擔(dān)心有壞賬風(fēng)險。由于利益相關(guān)，部分銀行人士選擇睜一只眼閉一只眼，只要不是太明顯的違規(guī)操作都會選擇視而不見。
空殼公司撬動數(shù)百萬資金
近日，多名深圳個貸從業(yè)人士對時代周報記者表示，疫情期間深圳對中小微企業(yè)予以財政貼息支持，部分借款人利用低息補貼將資金用于購房。
事實上，經(jīng)營貸流入樓市已經(jīng)形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。
撬動數(shù)百萬貸款，從空殼公司開始。3月11日，深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王樺（化名）對時代周報記者表示，借款人需要提供身份證、結(jié)婚證、收入流水、公章、營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營場地、經(jīng)營合同、對公流水、用途合同等資料給銀行。一般而言，新注冊的公司不可以貸款，需要提前半年“養(yǎng)”公司。注冊空殼公司成本約為5000-7000元，貸款上限為1000萬元。
“個人做空殼公司很容易被發(fā)現(xiàn)，今年就有客戶操作后被銀行抽貸。一般都是貸款中介做，他們有一套成熟的體系。”王樺表示，房產(chǎn)中介也會幫忙介紹貸款中介，但目前風(fēng)聲較緊，多數(shù)中介非只接熟人或老客戶的單。
申請經(jīng)營貸到流入樓市，還需經(jīng)過一系列精密流程。
3月11日，深圳某大型中介公司金融部人士曹明（化名）對時代周報記者表示，經(jīng)營貸發(fā)放到借款人的對公賬戶后，貸款中介一般會建議借款人倒騰3-5手，找朋友親戚做賬。重要的是，借款人要確認(rèn)中途經(jīng)手資金的每個人半年內(nèi)都沒有買房的計劃，否則容易被“抓包”。
“現(xiàn)在我們都建議客戶提現(xiàn)金或者用支票，這樣比較妥善。”曹明補充道。
3月12日，一名深圳金融貸款從業(yè)人士對時代周報記者表示，2020年之前經(jīng)營貸成本與二套房房貸相當(dāng)，年化利息約為4%-6%。疫情期間，部分銀行年化利息低至3.2%，低于首套房房貸利率。一般而言，經(jīng)營貸借貸周期多為3-5年，部分小銀行可以做到10年，但是年化利息高于5%。
“部分投資客會用經(jīng)營貸置換房貸，主要是因為他們剩下的供樓期限不長，想在短期內(nèi)賣掉，用經(jīng)營貸先把房貸還清再去做其它杠桿。”該人士表示，目前深圳借經(jīng)營貸流入樓市的交易中，置換房貸的比例不多，只有5%左右，95%都是用經(jīng)營貸做買房首付款。
濫用杠桿引發(fā)多重風(fēng)險
借款人瘋狂撬動杠桿獲利時，往往忽視背后的風(fēng)險。
近日，深圳某中介公司總經(jīng)理林麟（化名）對時代周報記者表示，經(jīng)營貸多采用先息后本的方式，中間支付利息，到期支付本金。目前經(jīng)營貸周期約為3-5年，到期時借款人需要一次性把本金還給銀行。
此時，借款人往往會找資金公司墊資，先把資金支付給銀行，并再次申請經(jīng)營貸，待款項發(fā)放時再把資金還給資金公司。這個過程，俗稱“過橋”。一般而言，過橋按日計息，利息普遍為1‰。如果在過橋期間延緩放貸時間，借款人都需要支付高額過橋費。更極端的情況是，若銀行后續(xù)不予許放款，借款人將面臨資金鏈斷裂的情況。
“盡管上面說的情況發(fā)生的概率很小，但是一旦遇到就致命。”林麟表示，借款人在往往是沖動且盲目的，一旦遇到市場下行或政策變動，此類群體抗壓能力弱，很容易崩。
除此之外，借款人還面臨被抽貸的風(fēng)險。
3月12日，廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師對時代周報記者表示，不管是經(jīng)營貸還是抵押貸，在貸款合同條款中都資金用途的約定和不得提供虛假貸款材料的約定，如果借款人不按照資金用途使用貸款或者申請貸款時提交的材料有虛假，或者銀行認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題，銀行可以隨時解除貸款合同。
通過買房再抵押，然后通過經(jīng)營貸買房這種違規(guī)加杠桿的行為導(dǎo)致杠桿率攀升，推動深圳房價虛漲，形成泡沫。
3月12日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示，違規(guī)資金流入樓市將引發(fā)多重風(fēng)險，應(yīng)進行嚴(yán)厲打擊。
李宇嘉認(rèn)為，經(jīng)營貸的出發(fā)點是為中小微企業(yè)紓困，繞道流入房地產(chǎn)市場后，中小微企業(yè)的融資困難依然存在，融資難融資怪的問題無法解決，導(dǎo)致實體經(jīng)濟房地產(chǎn)化趨勢明顯。
在他看來，經(jīng)營貸需要房產(chǎn)抵押才能貸款，有產(chǎn)者可以加杠桿，無產(chǎn)者沒房加不了杠桿，導(dǎo)致貧富差距擴大，剛需購房需求難以解決。此外，部分購房者先過橋融資將房子全款買下，然后申請利率更低的經(jīng)營貸。這種行為繞開差別化信貸政策、繞過了沒有深圳流水無法貸款的規(guī)定，讓限貸政策落空。
嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市，將帶來什么影響？
李宇嘉認(rèn)為，嚴(yán)查經(jīng)營貸將形成樓市去杠桿的效應(yīng)。嚴(yán)控經(jīng)營貸將與二手房參考價機制一起形成嚴(yán)控場內(nèi)過度加杠桿、場外違規(guī)加杠桿的效應(yīng)。同時，嚴(yán)控經(jīng)營貸將會控制二手房價格上漲，抑制一二手房價格倒掛，從而有利于控制新房價格，阻斷一二手房價格輪番上漲。
“此輪調(diào)控標(biāo)志著，金融部門與住建部門在監(jiān)管上形成了合力，避免了政策碎片化、局部化，這是深圳在樓市調(diào)控長效機制上的重大進展。”李宇嘉表示。
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