在一番洗牌之后，行業(yè)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)哪些變化？

旨在為年輕人解決住房問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓近兩年卻飽受詬病，行業(yè)則更是“雷聲滾滾”。野蠻生長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓享受到了房地產(chǎn)存量時(shí)代和城鎮(zhèn)化不斷加深的福利，但卻沒(méi)能走出健康發(fā)展的節(jié)奏，一度成為維權(quán)高地。

近期，多地集中出臺(tái)政策對(duì)長(zhǎng)租公寓中存在的高收低租、長(zhǎng)收短付以及租金貸等違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控。2021年的政府工作報(bào)告更是首提長(zhǎng)租公寓，表示規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。在一番洗牌之后，行業(yè)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)哪些變化？

去年的維權(quán)“高地”

租房是許多年輕人畢業(yè)后進(jìn)入社會(huì)時(shí)所需要面臨的第一個(gè)難題。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入存量時(shí)代之后，租賃市場(chǎng)需求迅速崛起。2017年，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，如雨后春筍一般涌現(xiàn)。

中房研協(xié)發(fā)布報(bào)告顯示，長(zhǎng)租公寓發(fā)展形式主要分為3種。第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)租公寓。第二種是集中式長(zhǎng)租公寓。第三種是分散式長(zhǎng)租公寓，其是由房產(chǎn)中介收集市面上的散房后進(jìn)行出租，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。

同時(shí)，長(zhǎng)租公寓多布局在一二線城市，其擁有更多的年輕人口，可以給企業(yè)帶來(lái)客源。但值得關(guān)注的是，近年來(lái)，包括青客公寓、美麗屋等在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓品牌均曾陷入危機(jī)，而長(zhǎng)租公寓也就此成為了維權(quán)“高地”。

就“爆雷”的品牌來(lái)看，其大多是采用了“高收低租”和“長(zhǎng)收短付”的模式。在此類經(jīng)營(yíng)模式下，企業(yè)付給房東的租金高于租客繳納的租金。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓大多通過(guò)各種優(yōu)惠方式，讓租客盡可能繳納更長(zhǎng)時(shí)間的租金，但用月付的方式對(duì)房東進(jìn)行房款支付。

盡管長(zhǎng)租公寓內(nèi)部可以通過(guò)這種方式形成一個(gè)資金池，但由于支出高于收入，這種模式難以為繼。最終，這個(gè)因?yàn)槠谙薏疃纬傻馁Y金池出現(xiàn)了枯竭。此外，長(zhǎng)租公寓另一個(gè)飽受詬病方面是租金貸。在長(zhǎng)租公寓出了問(wèn)題之后，租客不僅可能無(wú)房可住，還要背上償付貸款的壓力。

黑貓投訴與微博聯(lián)合發(fā)布的《2020年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)白皮書》顯示，2020年，平臺(tái)涉及長(zhǎng)租公寓的投訴約有55000條，涉及傳出爆雷或者已經(jīng)爆雷的長(zhǎng)租公寓占比達(dá)到了75.7%。

多地出臺(tái)監(jiān)管政策

由于2020年，多地開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)的政策對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)行管控。2021年2月份，北京市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)了相關(guān)文件，明確禁止“長(zhǎng)收短付”，嚴(yán)格控制租金貸的撥付對(duì)象。同時(shí)，新規(guī)也已經(jīng)在2021年3月1日開(kāi)始實(shí)施。

除了北京，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，上海也發(fā)布了相關(guān)文件，表示要求開(kāi)立資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格資金的收付要求，承租人支付租金周期在3個(gè)月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃至住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，上海也嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，未開(kāi)展個(gè)人租金貸業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

深圳也在2021年2月份對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)布了新規(guī)，表示要規(guī)范行業(yè)主體和其租賃行為，嚴(yán)格主體登記備案管理，健全企業(yè)信息公開(kāi)制度，實(shí)行住房租賃資金監(jiān)管，且住房租賃企業(yè)只能設(shè)立資金專用賬戶，用來(lái)收取租金和押金。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在2021年北上深三城接連發(fā)文管控長(zhǎng)租公寓之前，武漢、成都、重慶、西安等地均已經(jīng)加入到了對(duì)租金貸的嚴(yán)監(jiān)管行列。

“通過(guò)此類政策，有助于規(guī)范長(zhǎng)租公寓的運(yùn)行和發(fā)展，減少長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似上海出臺(tái)的嚴(yán)控租金貸行為也是說(shuō)明了租金貸存在較大風(fēng)險(xiǎn)，壓縮租金貸這一政策有助于規(guī)范此類業(yè)務(wù)。

行業(yè)會(huì)發(fā)生哪些變化？

那么，在經(jīng)過(guò)了野蠻生長(zhǎng)與“爆雷潮”之后，行業(yè)會(huì)發(fā)生哪些變化？2021年的政府工作報(bào)告首提長(zhǎng)租公寓，表示要解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等方法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

政府工作報(bào)告的這一表述或許從一定層面上對(duì)未來(lái)我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展進(jìn)行了定調(diào)。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為：“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。我國(guó)租賃市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，矛盾和問(wèn)題已經(jīng)凸顯，機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)加劇，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)就是將監(jiān)管制度化、常態(tài)化。”

在許小樂(lè)看來(lái)，未來(lái)要完善長(zhǎng)租房政策，不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系。從租賃雙邊、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)等方面不斷推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)，推動(dòng)租客從“被動(dòng)租賃”到“主動(dòng)租賃”轉(zhuǎn)變。

具體而言，許小樂(lè)認(rèn)為，需要加強(qiáng)對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加強(qiáng)事前、事中、事后的監(jiān)管。同時(shí)，對(duì)于租金水平進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)和管理，防止租金水平過(guò)快上漲，從而影響居民的可支付能力。此外，對(duì)于行業(yè)要培育和規(guī)范兩者并行，對(duì)租賃企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅支持和經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范。

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的人走進(jìn)城市，而長(zhǎng)租公寓則是同步吸收了營(yíng)養(yǎng)，開(kāi)始扎根生長(zhǎng)。在經(jīng)過(guò)了“爆雷潮”之后，行業(yè)或許更多的是需要思考如何回歸初心，不會(huì)再屢屢觸碰“紅線”。