“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話這個行業(yè)沒辦法干了，不調(diào)控的話房價和地價都要上天了。”3月12日，談及地產(chǎn)調(diào)控，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在當(dāng)日的業(yè)績發(fā)布會上如此表態(tài)。

“房住不炒”自2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次定調(diào)后，此后四年以來，從金融信貸、財稅到土地出讓規(guī)則等變化，地產(chǎn)調(diào)控不斷升級細化，長效機制加快落地。事實上，過去幾年間，孫宏斌曾多次發(fā)表看法，認為本輪調(diào)控一定是長期的國家戰(zhàn)略，并將之作為企業(yè)戰(zhàn)略決策的底層邏輯。

但另一方面，每一次調(diào)控?zé)o疑也是一次洗牌，整個地產(chǎn)市場的加劇分化，房企間馬太效應(yīng)日益顯著。作為行業(yè)龍頭之一，融創(chuàng)中國（下稱“融創(chuàng)”）是如何穿越地產(chǎn)調(diào)控周期，在龍頭房企中一馬當(dāng)先交出2020年的“成績單”，這一動作本身也折射了融創(chuàng)中國的信心和樂觀。

“現(xiàn)在這個行業(yè)是在一個全新的邏輯下，優(yōu)秀企業(yè)會迎來自己的盛世年華。”孫宏斌說道。

地產(chǎn)主業(yè)夯實頭部地位

盈利能力強勁

根據(jù)融創(chuàng)3月12日披露的業(yè)績報告，2020年融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額5753億元，行業(yè)排名穩(wěn)居第四；核心城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢，其中在12個城市銷售額排名第一，此外另有25個城市排名前五。

強勁的銷售力背后是融創(chuàng)持續(xù)進階的產(chǎn)品力。2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產(chǎn)超級產(chǎn)品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產(chǎn)品力榜首。

銷售力反映在財務(wù)報表上，融創(chuàng)也因此交出了一份頗為靚麗的“成績單”：2020年公司實現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%。同時，融創(chuàng)審慎決策，多元化投資拿地，優(yōu)質(zhì)土儲和嚴控成本也拓寬了公司的盈利空間。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年融創(chuàng)新增土儲約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，公司的土儲約2.58億平方米，約78%的土儲位于一、二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。

孫宏斌亦表示，“對融創(chuàng)來說，我們拿地主要是三個來源，公開市場、收并購和產(chǎn)業(yè)項目。公開市場上我們還是有比較大的優(yōu)勢，現(xiàn)在有58個城市公司負責(zé)120個城市，可以抓住板塊輪動的機會”。而未來土儲優(yōu)勢無疑也將繼續(xù)成為融創(chuàng)穿越行業(yè)周期，穩(wěn)健成長，夯實地產(chǎn)主業(yè)頭部地位的堅實底氣。

超預(yù)期降杠桿

“三道紅線”降至黃檔

當(dāng)日業(yè)績發(fā)布會上，被視作地產(chǎn)調(diào)控最嚴厲大招之一的“三道紅線”自然成為各方關(guān)注的焦點。對此，孫宏斌也坦率地表達了自己的觀點：“對于我們來說，三條紅線以后就不用擔(dān)心我的負債率了，現(xiàn)在央行管著呢，在兩年前我們就一直在說，我們不希望負債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售。三年總負債沒有增加了，銷售增加那么多，負債率肯定降下來了，調(diào)控讓這個行業(yè)安全了。”

所謂“三道紅線”，是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。監(jiān)管部門據(jù)此將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔管理。2019年，融創(chuàng)一度處于三線全踩的“紅檔”。而此次2020年年報顯示，融創(chuàng)三項資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)連續(xù)實現(xiàn)顯著改善：2020年底，凈負債率同比下降76個百分點至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率降至78%。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)已降至黃檔，“降杠桿”取得超預(yù)期成果。

億翰智庫分析認為，融創(chuàng)主要是通過四招促進了財務(wù)質(zhì)量的優(yōu)化，實現(xiàn)由紅轉(zhuǎn)黃：一是主動控制了有息負債規(guī)模；二是調(diào)節(jié)有息負債結(jié)構(gòu)；三是多元化拿地，公開市場審慎拿地，減少現(xiàn)金流出；四是2020年融創(chuàng)中國拆分物業(yè)上市，不僅增加了資金，也增加了所有者權(quán)益。當(dāng)日，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德亦表示：“必須在未來兩年持續(xù)保持整個集團的財務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括負債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，這是一個非常明確的事。”他同時表示，剩下的資產(chǎn)負債率指標(biāo)有望在2022年達成。

“地產(chǎn)+”布局多賽道

開啟新增長曲線

值得一提的是，除了夯實地產(chǎn)基本盤的頭部地位，融創(chuàng)也通過“地產(chǎn)+”多元化布局，探索新增長曲線，進一步構(gòu)建穿越行業(yè)周期的能力，從而實現(xiàn)長期持續(xù)的增長。

按照“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，近年來融創(chuàng)持續(xù)加大深耕城市的投資力度，圍繞地產(chǎn)主業(yè)向物業(yè)、文旅、文化、會議會展和醫(yī)療康養(yǎng)等多個賽道輻射，并搭建起融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個平臺。2020年，融創(chuàng)將自身定位從“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”升級為“美好城市共建者”，“地產(chǎn)+”在各個賽道上亦已逐漸呈現(xiàn)出蓬勃的生命力和競爭力。

2020年11月19日，融創(chuàng)服務(wù)成功登陸中國港交所，加速建立物管行業(yè)頭部企業(yè)的競爭優(yōu)勢。年報數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)服務(wù)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.6%。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。融創(chuàng)文旅2020年全年總客流超1億人次，收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

此外，融創(chuàng)文化也已完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局，蓄勢待發(fā)。2020年，融創(chuàng)文化布局七大動畫工作室，并在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部內(nèi)容項目的穩(wěn)定輸出，由其參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》在2021年春節(jié)檔分別收獲超10億元和5.75億元的票房。