房價漲租金不怎么變，這是近一兩年深圳樓市普遍的寫照。

二手房成交參考價的出臺引爆了整個二手房市場，有不少剛需購房者在觀望之余選擇了“由買轉租”，加上春節(jié)后也是深圳租賃相對較旺的時間。經歷了2020年的低潮，深圳租賃市場又發(fā)生了哪些變化？

房租普遍穩(wěn)中有降

“今年春節(jié)回深后我每天下班都去看房，打算從龍華搬回市區(qū)，上班方便一些。”在福田石廈，記者見到正準備租房的陳燕（化名）。周邊多位房產中介經理也表示，春節(jié)過后深圳二手房市場迅速轉冷，工作重心也暫時放在租賃業(yè)務。“現在不能對外展示業(yè)主的賣價，但租金還是可以的。”有房產中介經理笑說。另據貝殼找房數據顯示，春節(jié)前后（2月1日至17日、2月18日至28日）看房、成交同步大幅增長。其中，深圳全市看房量環(huán)比增長174%，成交環(huán)比增長187%。

陳燕告訴記者，自己本身是租住在龍華元芬地鐵站附近的一些工業(yè)區(qū)改造的長租公寓，以往公寓要求一次性簽訂兩年合同，才能享受一些折扣，但現在一年租期也可以簽并享受折扣。“我在福田中心區(qū)上班，一直也關注石廈片區(qū)，發(fā)現今年許多房源的租金還有所下調，幅度在5%到10%左右。”

記者采訪多位福田、南山、羅湖等租房熱門區(qū)域的房產中介經理，絕大多數房產中介經理都表示這些傳統(tǒng)熱門區(qū)域并未呈現租房熱和漲租潮。“紅嶺的風格名苑31平方米現在有房源租3300元，家電全齊，以前都開價3800元以上。”紅嶺片區(qū)一位房產中介經理向記者推銷，“疫情對2020年的深圳租賃市場帶來很大的沖擊，現在似乎還沒有完全恢復，不排除個別片區(qū)房租上漲，但大多數片區(qū)租金這兩年都基本沒什么變化。”

提起深圳租賃市場，城中村一直是“主戰(zhàn)場”。記者在羅湖、福田多個城中村走訪時發(fā)現，隨處可見業(yè)主直租的小廣告。“城中村由于租金比周邊小區(qū)房要低，所以還算較為平穩(wěn)，變動不算太大。”在羅湖區(qū)田心村，多位“二房東”告訴記者。在深圳福田區(qū)沙嘴村，一位二房東告訴記者，自己在這里包下近300套房源改做長租公寓，但至今仍有近50套房源空置，之前還推出了一些優(yōu)惠以吸引租客。

根據深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，2月深圳住宅租金為73.0元/平·月，環(huán)比下降0.94%，租金回報率繼續(xù)下滑至1.14%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，買賣交易市場和租賃市場是兩個市場，一個代表的是資本資產的配置需求，一個代表的是實體的經濟的需求。“如果說疫情之后房租出現下降，可以這樣理解：租房的都靠工薪生活，工作和收入都受影響，高租金還能維持的住嗎？加之去年以來長租公寓頻頻爆雷，對租賃市場造成很大的沖擊。早在若干年前，租金回報率就跌到社會平均收益以下，熱點城市的租金回報率橫在1%左右好幾年時間，租金下跌并不是買房要考慮的首要因素。”

長租公寓的整合

租賃市場另一個主角，就是長租公寓。其實，長租公寓困局背后，很大程度上也是因為樓市租售行情背離，而今年的長租公寓顯得更為不一樣：去年以來各地長租公寓頻現“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。深圳、北京、上海等城市相繼出臺政策，大力整頓住房租賃市場秩序。這些政策在規(guī)范企業(yè)經營活動，一方面顯示了風波不斷的長租公寓存在的眾多隱患，另一方面也顯示了管理部門絲毫不放松的監(jiān)管決心。

“終于與蛋殼公寓撇清了關系。”張先生此前將自己在龍崗中心城的一套房子出租給蛋殼公寓，去年卻遭遇公寓“爆雷”。“不管是業(yè)主還是租客，大家都有難處，我和租客之間的協(xié)商就花費了很長時間，挺鬧心，最后自己還賠償了一點錢才讓租客退房。”對于目前空置的房屋，張先生表示可賣可租，但不會再輕易與長租公寓合作。

記者在龍崗、福田等地走訪時發(fā)現，受訪的長租公寓都表示租客每月交租即可，租金與去年相比也基本持平。一些長租公寓還打起折扣，例如新派公寓在其公眾號上推出全國門店新簽九折起。此外，一些長租公寓也有“新玩法”，例如自如推出了“增益租”。在“增益租”新模式下，自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價格，實現“收出無差價”，簽約時間也比以往靈活，甚至一年起簽約。同時，如果市場下行、出租情況不理想，自如也會向業(yè)主支付目標收益八成左右的保底收益。此外，自如將對新模式下托管的房屋進行裝修升級，并提供租金抵扣裝修費用等多種方案。記者了解到，“增益租”在深圳落地之時，就已經有業(yè)主簽約。

此外，一些長租公寓也開始“整合潮”。根據此前的公告，世聯行擬與全資子公司世聯集房、寧波江北華燕智輝實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）簽署《關于轉讓深圳世聯集房資產管理有限公司股權之股權轉讓協(xié)議》，世聯行擬向華燕智輝轉讓其持有的完成資產重組后世聯集房100%的股權及對應的所有權益，目標權益的轉讓價格為5.3億元。世聯集房是世聯行主募集資金投資項目“長租公寓建設項目”的實施主體，便是市場上的世聯紅璞公寓。據悉，此次交易的簽約對手方為華燕智輝，實際承接主體為珠海橫琴華琴實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。世聯行也相應披露了華琴實業(yè)各投資人情況，其中便包括認繳比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司。記者發(fā)現，世聯紅璞日前發(fā)布消息，世聯紅璞大部分門店“加入魔方大家庭”。

在市場人士看來，長租公寓品牌的這些新舉動不僅是為了降低自己經營風險，也開始從“租賃-運營”（中資產模式）轉向“委托運營”（輕資產模式）模式。此前頻繁“爆雷”的主要都是分散式長租公寓。另一方面，“集中式長租公寓”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營，如有大型規(guī)模房企背書的萬科泊寓、龍湖冠寓等。不過，面對租賃市場的表現，房企長租公寓整體規(guī)模拓展也將放慢速度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，長租公寓出現整合潮，實際上就是企業(yè)通過各種手段來消化租賃的房源和服務，這種整合的趨勢還會延續(xù)，也能從一定程度上看出企業(yè)經營確實有壓力，后續(xù)也會形成一些新的并購機會。從監(jiān)管角度來講，一些長租公寓接下來還會遇到經營風險，還需要相關部門高度關注。