信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)在經(jīng)過一段時間的嚴(yán)查后，或已進(jìn)入實質(zhì)處罰階段。近日，網(wǎng)上流傳上海一違反貸款用途的個人貸款被提前收回。除了上海之外，在政策監(jiān)管的壓力下，在北京、廣州等地，一旦查出消費(fèi)貸、經(jīng)營貸用于購房的情況，根據(jù)借款合同，也有被抽貸的可能。
從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對各個銀行的房貸設(shè)置了“兩道紅線”，而后，以一線城市為主的熱點(diǎn)城市頻頻推出住房信貸管理措施。
在業(yè)內(nèi)人士看來，未來房價上漲過快的城市，將加強(qiáng)違規(guī)資金流入樓市的監(jiān)管力度，而“抽貸”舉措也將對投機(jī)者造成震懾作用。
信貸資金挪用于購房接連被罰
近日，一份網(wǎng)傳歸屬地為上海的《個人貸款提前收回告知函》顯示，因貸款人未按約履行借款合同第四條關(guān)于“貸款用途”的相關(guān)約定，銀行宣布這筆近300萬元貸款提前到期，并通知貸款人須在3月31日前全額歸還貸款本息。
一般來說，當(dāng)貸款人違規(guī)使用貸款資金時，根據(jù)合同約定銀行有權(quán)提前收回貸款（即“抽貸”）。在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，上述告知函主要是涉及經(jīng)營貸挪用至購房，銀行收回貸款，這也說明此前房貸檢查已經(jīng)進(jìn)入落實階段。
據(jù)悉，早在今年1月29日，上海為了防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》，對2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進(jìn)行全面自查。借款人存在違反合同約定行為的，將按照合同約定給予懲戒。
值得注意的是，據(jù)媒體報道，為了嚴(yán)控信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了上海之外，多地銀行在自查中若發(fā)現(xiàn)這種情況，也會按合同要求借款人提前還款。
從懲戒力度來看，據(jù)潘浩介紹，以往的政策并沒有涉及收回貸款。早在2016年，上海就發(fā)布調(diào)控政策要求首付資金為自有資金，當(dāng)時的處罰方法是將違規(guī)者拉入失信名單。同年，深圳也同樣發(fā)布相關(guān)要求，著力打擊互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。而2017年-2020年，各地在房貸方面的監(jiān)管政策，主要落實在打擊通過流水造假騙取貸款的行為。
此前，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受新京報記者采訪時建議，購房者須慎用一些非正規(guī)的貸款手段，比如消費(fèi)貸、經(jīng)營貸籌集首付資金，因為現(xiàn)在查處力度非常大，甚至未來可能面臨處罰。
除了銀行抽貸之外，近期，各地銀保監(jiān)局也不斷開出“罰單”，主要是針對違規(guī)放貸或?qū)J款用途監(jiān)管不力的銀行。比如3月8日，中國銀行臺州市分行因為貸后管理不到位，存在信貸資金被挪用于購房等情況，被罰款89萬元。而對于農(nóng)業(yè)銀行沈陽分行南湖支行違規(guī)發(fā)放個人商品房貸款行為，則被給予警告處罰。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期的地方動態(tài)來看，各地銀監(jiān)部門都在加強(qiáng)對經(jīng)營貸貸后的資金流向檢查。包括交易背景的真實性，受托支付的流程是否合理，是否存在大額提現(xiàn)，是否存在借款人及直系親屬在近半年內(nèi)購房的情況等。
各地嚴(yán)控消費(fèi)貸、經(jīng)營貸流入樓市
事實上，從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對各個銀行的房貸設(shè)置了“兩道紅線”，明確限制了房貸總額比例。而后，以一線城市為主的熱點(diǎn)城市房貸監(jiān)管政策接連推出。
1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費(fèi)貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，發(fā)現(xiàn)個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等問題，對銀行機(jī)構(gòu)從嚴(yán)頂格處罰。2月10日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布 《關(guān)于加強(qiáng)個人經(jīng)營性貸款管理 防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，要求嚴(yán)格實施貸前調(diào)查，盡職落實貸后管理。
與此同時，今年2月，廣東銀保監(jiān)局下發(fā)通知要求，嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。提到強(qiáng)化大數(shù)據(jù)篩查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為，形成市場震懾。
除一線城市外，二線城市也出現(xiàn)監(jiān)管舉措。3月3日，杭州市明確嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個人經(jīng)營貸和消費(fèi)貸真實性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。
對此，李宇嘉認(rèn)為，去年經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市主要在上海、深圳、廣州，今年可能會擴(kuò)展到二線城市。因此，必須從政策上堵住經(jīng)營貸可能流入樓市的渠道。
李宇嘉表示，如果經(jīng)營貸進(jìn)入樓市的漏洞不堵住的話，按照目前的樓市形勢，今年經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的范圍和規(guī)模要比去年更大。一方面是因為經(jīng)營貸投放的壓力比較重，另一方面，隨著樓市調(diào)控強(qiáng)度加大，房貸利率會上升，經(jīng)營貸和房貸利率之間的剪刀差也會擴(kuò)大。
據(jù)3月10日央行發(fā)布2021年2月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，2月人民幣貸款新增1.36萬億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。其中，2月居民部門貸款增加1421億元，同比多增5554億元；中長期貸款增加4113億元，同比多增3742億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2月樓市成交仍然保持熱度，支撐居民中長期貸款繼續(xù)增加。
“違規(guī)資金”流入樓市監(jiān)管力度或?qū)⒓哟?/strong>
“上海、深圳等地這一輪房價上漲和信貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)關(guān)系非常大。”此前，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控的著力也是調(diào)控信貸，調(diào)控效果要看這一政策執(zhí)行力度如何。
李宇嘉也認(rèn)為，嚴(yán)打經(jīng)營貸和資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作，也關(guān)系到今年的樓市能不能穩(wěn)定下來。目前，全國樓市的運(yùn)行態(tài)勢和2016年類似，也就是從深滬一線城市，蔓延到廣州、北京以及熱點(diǎn)二線城市。如果不控制經(jīng)營貸的流向，將可能助推新一輪泡沫的攀升。
對于今年房地產(chǎn)金融環(huán)境，潘浩分析稱，從中國銀行保險監(jiān)督管理委員會提到“房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險依舊很大”，可見今年對于房地產(chǎn)金融的監(jiān)控將持續(xù)加強(qiáng)，特別是落實在“違規(guī)資金流入樓市”方面，將提到更加重要的地位。
不過，李宇嘉表示，監(jiān)管經(jīng)營貸流入樓市實踐中也有難度。在房貸額度和占比受到管控的情況下，銀行更有動力去發(fā)放房產(chǎn)抵押變相進(jìn)入樓市的經(jīng)營貸，緩沖房貸下降造成的利潤損失。
李宇嘉認(rèn)為，未來，更多是銀保監(jiān)會和人民銀行聯(lián)合檢查，以及商業(yè)銀行總行審計部門的貸后檢查。銀保監(jiān)會也會協(xié)調(diào)銀行與銀行之間資金追蹤的合作，也就是如果資金從A銀行貸出來，以后流向了B銀行，那么也會要求B銀行配合檢查。
潘浩預(yù)計，后續(xù)對房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強(qiáng)“違規(guī)資金”流入樓市的監(jiān)管力度，“提前回收貸款”措施將對房地產(chǎn)投機(jī)者造成震懾作用。
“如果出現(xiàn)資金違規(guī)使用的情況，就會有抽貸的可能性，近期各地已經(jīng)對部分違規(guī)貸款做出了抽貸的舉措。”李宇嘉如是稱。
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