3月5日上午9時，第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂舉行開幕會，國務院總理李克強做政府工作報告（下稱“報告”），在部署2021年的重點工作時，報告指出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
報告還指出，今年將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。
這是最近三年來，政府工作報告對房地產領域著墨最多的一次。其中，“房住不炒”已是連續(xù)兩年被提及。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的任務，也比去年的3.9萬個，提高了36%。
此外，報告的新亮點也頗受關注。比如，“解決大城市住房突出問題”的說法，首次出現(xiàn)在政府工作報告中；對租賃住房有較大篇幅的提及，體現(xiàn)出這一領域的受重視程度；而新市民、青年人的住房困難，也成為關注的重點。
關鍵詞一：房住不炒
繼2020年后，“房住不炒”再度出現(xiàn)在政府工作報告中，體現(xiàn)出樓市調控的目標和底線并未發(fā)生變化。其中，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”同時出現(xiàn)，使得這一目標進一步細化。
中原地產的統(tǒng)計顯示，2020年，中央和各地出臺房地產調控政策的頻次高達489次，2021年1月至2月，房地產調控政策次數達到87次。其中，近幾個月來的調控政策，明顯以打壓性為主，且大中城市的調控頻次明顯增多。
分析人士認為，2021年，房地產市場仍將受到政策高壓，樓市調控將繼續(xù)保持高頻次。從住建部近期對部分熱點城市的巡視來看，一旦市場過熱，一些城市還可能遇到監(jiān)管層的“定向指導”。
關鍵詞二：大城市
去年12月的中央經濟工作會議，首次將“解決好大城市住房突出問題”提上臺面，政府工作報告則延續(xù)了這一說法。分析人士認為，大城市住房突出問題的出現(xiàn)，有一個重要背景，即2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場，大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點”。
根據國家統(tǒng)計局的數據，自去年第四季度開始，一線城市房價的平均漲幅明顯高出二、三線城市，成為領漲者。近期出臺調控政策的城市，也以大中城市為主。
機構指出，大城市住房問題的解決，需要綜合方案。除了繼續(xù)需求端進行限制外，未來也會通過增加住宅用地供應、增加租賃住房供應等手段，逐漸解決這一問題。
關鍵詞三：租賃住房
在連續(xù)兩年“缺席”政府工作報告后，租賃住房再度出現(xiàn)，并占用67個字的較大篇幅。這也體現(xiàn)出監(jiān)管層對這一領域的重視程度。
自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場得到了快速發(fā)展。但由于惡性競爭、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場亂象頻發(fā)，近兩年來，部分長租公寓運營商出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運營商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機構、從業(yè)人員等多方權益受到損害，社會影響較大。
今年的政府工作報告不僅對租賃住房著墨較多，措施也較為細致。在增加供應方面，提出增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法。政府工作報告同時強調，降低租賃住房稅費負擔。
業(yè)內人士普遍認為，從去年部分長租機構出現(xiàn)資金鏈問題，并造成較大的社會影響后，租賃市場將迎來強監(jiān)管時代，隨著頂層設計制度的不斷完善，制度化、常態(tài)化的管控措施將逐漸出臺，且政策細致程度較強。比如，去年的中央經濟工作會議就強調，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。
受此影響，行業(yè)也有望逐漸告別“野蠻生長”的時代，轉而走向規(guī)范發(fā)展。
關鍵詞四：新市民
“新市民、青年人”等群體的住房困難問題，同樣是首次在政府工作報告中出現(xiàn)。這一說法的提出，被認為是緊扣當前的城市化進程和人口流動大勢。
戶籍制度的改革，以及城市化進程的推進，促使大量的人員從農村進入城市、從小城市進入大城市。其中，年輕人成為這一流動的主力軍，也被稱作是“新市民”。但近年來，大城市的房價已經達到較高的絕對水平，這部分群體的住房問題開始凸顯。
在繼續(xù)維持房地產調控力度，平抑市場波動的同時。短期來看，這部分群體的住房問題解決，主要依賴于租賃房和共有產權住房等政策性住房的提供。預計未來一段時間，這部分住房的供應力度將進一步加大。
關鍵詞五：老舊小區(qū)改造
老舊小區(qū)改造也是近年來的熱點。2020年，政府工作報告首次對老舊小區(qū)改造規(guī)模設定量化指標，為3.9萬個。今年的任務則提高了36%，增加到5.3萬個。
老舊小區(qū)改造的目的在于改善城市居民的居住質量，對房地產業(yè)而言，這同樣構成了一個新的增長點。一方面，隨著行業(yè)逐漸進入存量時代，存量市場迎來較大的發(fā)展前景；另一方面，資管能力提高，也給企業(yè)帶來新的考驗。
有機構統(tǒng)計，老舊小區(qū)改造規(guī)模龐大又涉及民生，將有5萬億的潛在市場。從經濟的角度看，如何形成有效的商業(yè)模式和開發(fā)理念，將決定這一市場的發(fā)展。
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