去年底以來(lái)，作為大城市代表的上海、杭州等地樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，引發(fā)新一輪調(diào)控。這一輪長(zhǎng)三角樓市調(diào)控以上海、杭州為代表，政府穩(wěn)房?jī)r(jià)、防止資產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的目的已很明確。  

3月9日，在一張業(yè)內(nèi)人士提供的某銀行上海分行的個(gè)人貸款提前收回告知函截圖中，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者看到，1月5日，一筆由該行放出的500萬(wàn)貸款，由于客戶“未按約履行借款合同‘第四條貸款用途’的相關(guān)約定”，客戶被要求于2021年3月31日前歸還全部貸款本息。  

按照業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，上海各家銀行近期展開(kāi)對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款流入股市、樓市的嚴(yán)格審查，是年初樓市調(diào)控的延續(xù)。早在去年4月，央行上海總部就組織召開(kāi)房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，嚴(yán)禁以消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸形式向購(gòu)房者提供資金。  

結(jié)合此前的“三道紅線”和“銀行房地產(chǎn)貸款集中度”，當(dāng)前監(jiān)管重心由之前限制融資渠道向限制融資主體轉(zhuǎn)變，通過(guò)“因企施策”“因行施策”限制房企資金來(lái)源，相較以往更加細(xì)化、嚴(yán)格，對(duì)于實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制具有重要作用。  

調(diào)控后手  

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，《通知》明確嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。嚴(yán)禁發(fā)放用于購(gòu)房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。  

“資金”監(jiān)管政策一出，上海、杭州部分以投資客主導(dǎo)的樓市板塊，變化非常明顯。杭州二手房門店出現(xiàn)大量房源下架的情況，投資客開(kāi)始觀望、業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不愿意降價(jià)，成交下滑。前述業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的政策環(huán)境下，市場(chǎng)隨時(shí)可能出現(xiàn)變化。  

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，近期金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員推銷信用貸產(chǎn)品的時(shí)候也出現(xiàn)了不一樣的說(shuō)辭。“每個(gè)項(xiàng)目都有對(duì)應(yīng)的銀行，我們有辦法幫您申請(qǐng)下來(lái)。”上海一名銷售人員在電話里對(duì)陳曉明（化名）說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的審批審查雖然嚴(yán)格了，但還是有辦法規(guī)避監(jiān)控。  

隨著前述貸款提前收回告知函的流出，部分消費(fèi)者開(kāi)始觀望市場(chǎng)。  

與嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市政策同時(shí)發(fā)布的，還有杭州法拍房限購(gòu)政策。就在同一天，上海也發(fā)布優(yōu)先購(gòu)房者所購(gòu)買房產(chǎn)5年內(nèi)限售。滬杭一系列政策出臺(tái)后，疊加此前政策效應(yīng)，市場(chǎng)熱度開(kāi)始下降。第三方數(shù)據(jù)顯示2021年2月，上海二手住宅共成交約1.9萬(wàn)套，環(huán)比大幅下跌57.06%。從2月1日至2月21日數(shù)據(jù)來(lái)看，一手房成交套數(shù)同比已經(jīng)減半。  

監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控留有后手，儲(chǔ)備政策遠(yuǎn)不止于此，并且，在規(guī)范市場(chǎng)方面，對(duì)違法違規(guī)案例的查處也逐漸公開(kāi)透明化。日前，上海市房管局、市市場(chǎng)監(jiān)管局和市城管執(zhí)法局查處并通報(bào)6起違法違規(guī)典型案例，主要涉及廣告違法、合同違法、欺詐消費(fèi)者等方面。  

其中，上海齊星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)過(guò)程中，幫助當(dāng)事人簽訂不同交易價(jià)款的合同，做高房屋交易價(jià)格套取銀行貸款。  

實(shí)際上，為了避稅，上海二手房交易中，做低成交價(jià)的案例也不少。為了整頓市場(chǎng)亂象，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)自去年開(kāi)始啟動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠(chéng)信（信用）信息平臺(tái)，每月公示黑名單。  

擠出泡沫  

長(zhǎng)三角一線城市、新一線城市這一連串調(diào)控，一個(gè)背景是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。一方面，房企把長(zhǎng)三角地區(qū)看作投資重點(diǎn)區(qū)域，不惜重金布局長(zhǎng)三角；長(zhǎng)三角一線城市、新一線城市都市圈的房?jī)r(jià)上漲壓力顯而易見(jiàn)。另一方面，綜合第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2020年，上海住宅銷售面積1434.07萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%；二手房網(wǎng)簽面積2246.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.4%，創(chuàng)近4年來(lái)新高。  

杭州方面，2020年新房成交152836套，創(chuàng)下近三年來(lái)的新高；二手房雖然沒(méi)有出現(xiàn)大漲，但在一手房被調(diào)控之后，資金開(kāi)始流入二手房。  

進(jìn)入2021年，上述城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍存，自1月下旬起，住建部相繼赴上海、杭州、無(wú)錫等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況。各地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，一切指向房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。  

3月2日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會(huì)介紹推動(dòng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。關(guān)于房地產(chǎn)，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，但勢(shì)頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速；現(xiàn)在各城市“一城一策”推出調(diào)控舉措，目的是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。  

平安證券有分析師指出，監(jiān)管層仍然認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大。此前郭樹(shù)清曾指出房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，此次重申房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向強(qiáng)，表明監(jiān)管層對(duì)防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的決心，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資環(huán)境仍將穩(wěn)中偏緊，政策執(zhí)行落地將相對(duì)有力。  

防范資產(chǎn)泡沫首先就是控制價(jià)格泡沫。反觀春節(jié)前夕，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，成為全國(guó)首個(gè)推行二手“指導(dǎo)價(jià)”的城市。開(kāi)年后，無(wú)錫、上海、杭州、成都等城市跟進(jìn)，矛頭直指虛高二手房?jī)r(jià)。以上海為例，二手房市場(chǎng)成交下滑明顯，2月份上海二手房成交1.9萬(wàn)套，比1月份成交量減半。  

各地政府祭出一系列政策組合拳之后，市場(chǎng)熱度得到有效遏制，疊加春節(jié)因素，2月份各項(xiàng)二手房指標(biāo)的環(huán)比均出現(xiàn)顯著下滑，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。  

從上海鏈家、上海中原反映的帶看量情況來(lái)看，2月份帶看量有明顯的減少，環(huán)比下降44%，新增客戶量也出現(xiàn)下降。分環(huán)線來(lái)看，郊環(huán)以外的均價(jià)甚至出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的情況。  

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前新房搖號(hào)試行計(jì)分制，在一定程度上保障剛需購(gòu)房者的需求，而二手房市場(chǎng)以剛需購(gòu)房者為主，或有一部分被疏導(dǎo)到新房市場(chǎng)。  

杭州方面，日前明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。這直接導(dǎo)致未來(lái)科技城、奧體、申花、三墩北等投資客占比較高的市場(chǎng)板塊，這幾天內(nèi)出現(xiàn)大量房源下架。  

據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至目前，中介機(jī)構(gòu)共自查33000余套房源信息，對(duì)疑似存在問(wèn)題的985套房源進(jìn)行梳理核對(duì)，已下架660余套房源。  

雖然沒(méi)有出現(xiàn)杭州這樣明顯的房源下架情況，但上海2月份二手房成交量腰斬，拐點(diǎn)隱現(xiàn)。  

上海一名中介人士認(rèn)為，價(jià)格泡沫被擠壓之后，成交也相應(yīng)回落。一般而言，上海春節(jié)前后，小陽(yáng)春之前的二手房市場(chǎng)成交在2萬(wàn)套左右，目前看似回落到1.9萬(wàn)套的正常水平，政策效果如何，還需觀望三四月份的市場(chǎng)情況。