作為金融化傾向較強，但仍為城鎮(zhèn)化提供強勁動能的行業(yè)，房地產的走勢攪動著各方的敏感情緒。隨著全國兩會進入尾聲，今年地產的發(fā)展基調也漸漸明晰。調控會松動嗎？一線樓市如何走？新時期房企的機會在哪里？
政府工作報告的簡短表述，撥開了上述問題的迷霧。“房住不炒”仍將是地產行業(yè)的穩(wěn)健基調，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的基礎上，今年要著力解決大城市住房突出問題、規(guī)范發(fā)展長租房市場，緩解新市民、青年人的住房困難。
多家機構認為，兩會相關表述再次確認了住房的民生屬性。與此同時，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為中國經濟行穩(wěn)致遠的重要動力，城市群和都市圈將成為新一輪發(fā)展主體，城市更新、住房租賃，也在“十四五”新時期迎來發(fā)展機遇。
實際上，從2016年12月中央經濟工作會議首提“房住不炒”至今，此輪樓市調控已走過四年多時間。幾年間，房地產調控政策愈發(fā)精細化，熱點城市趨高的房價漲幅被壓制住，開發(fā)商“躺著賺錢”的日子也一去不復返。
寄希望于調控松動“賭一把”的心態(tài)，已在房企身上漸漸消失。一位房企副董事長對第一財經坦言，房子作為滿足基本居住需求的載體，首先應該解決國民的居住需要，滿足其幸福感、獲得感、安全感，不應該作為投資品被過度金融化。
“房住不炒”仍是頂層設計
驚蟄已過，房地產市場卻未見“去寒轉暖”的跡象。
3月8日，據(jù)海南省人民政府網(wǎng)站信息，2021年海南將全面清理整治房企和中介違法違規(guī)行為，嚴厲打擊規(guī)避限購政策騙購、變相漲價、違規(guī)銷售等行為。重點對在建、在售以及群眾投訴舉報較多的商品住宅項目開展排查整治。
無錫市則對土拍規(guī)則進行了調整，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或“我公司下屬控股子公司”參與競拍。簡言之，無錫將嚴禁馬甲公司參拍，違者將一年內禁入無錫土地市場。
再往前，杭州法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸；上海實施住房限售，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉讓；無錫規(guī)范二手房信息發(fā)布行為，建立二手住房價格信息發(fā)布機制。
三月伊始，熱點城市的調控政策便接踵而至。若從年初算起，據(jù)第一財經不完全統(tǒng)計，各地房地產相關調控已近百次。從土地市場、信貸政策、到加碼限售，樓市調控的顆粒度越來越精細，“房住不炒”的長效預期也愈發(fā)穩(wěn)固。
備受市場關注的全國兩會，再給房地產市場注入一針“穩(wěn)定劑”。今年政府工作報告再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
祈福集團副董事長孟麗紅在接受第一財經采訪時稱，國家一直強調“房住不炒”，堅持租購并舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“十四五”規(guī)劃提出要“推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展”。
因此，房子作為滿足基本居住需求的載體，首先應解決國民的居住需要，滿足居民的幸福感、獲得感、安全感，不應該作為投資品被過度金融化。房企在打造地產項目時，要“配套先行”，充分考慮居住者的各類需求。
值得注意的是，一線城市住宅價格居高不下，嚴重影響了居民的消費和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力，新市民和青年人的生活品質得不到保證，生活的幸福感低。這是戴德梁行在研報中發(fā)表的觀點。
針對上述問題，今年政府工作報告稱，要解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
從各地調控動作，到兩會相關定調，均印證了針對大城市的樓市監(jiān)管不會松動。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地供應兩集中、融資三道紅線、房貸“五類分檔”，都是在源頭上增加供應的同時，控制房價過快上漲。
3月2日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，房地產金融化、泡沫化傾向還比較強，但去年投向房地產的貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下，這個成績來之不易。
盡管如此，業(yè)內認為，房地產行業(yè)仍是去杠桿的重要領域。預計未來房地產行業(yè)將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線。
在李宇嘉看來，“房住不炒”依然是頂層設計，不可動搖的制度之綱，“三穩(wěn)”是政策的出發(fā)點和落腳點，也是各地“一城一策”長效機制的目標。2021年房地產調控將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
新型城鎮(zhèn)化機遇在都市圈
雖然地產調控基調不動搖，但從我國城鎮(zhèn)化進程看，房地產市場發(fā)展仍有空間。
戴德梁行表示，截至2019年，我國城鎮(zhèn)化率已達到60.6%，過去十年中，中國平均每年有1786.5萬人從農村進入到城市。十四五期間，城鎮(zhèn)化進程雖然將會放緩，但按照城市發(fā)展規(guī)律，要達到城市化率70%的穩(wěn)定比例，仍有增長空間。
“在此前提下，城市更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發(fā)展將會更加重要。對房地產市場而言，農村人口進駐到城市會增加住宅市場的需求，激發(fā)消費，從而利好區(qū)域零售物業(yè)市場。”該機構認為。
貝殼研究院也稱，城鎮(zhèn)人口保持增長，將帶來住房需求的增長。人口加快向京津冀、粵港澳、長三角、成渝等核心城市群流動，房地產市場份額同步向核心城市群集聚，這些區(qū)域有較強的住房需求支撐，市場表現(xiàn)將優(yōu)于其他。
房企人士也對未來發(fā)展心存希望。孟麗紅告訴第一財經，居住需求必然會拉動相關產業(yè)鏈條，如基建、商業(yè)、學校等各個鏈條的需求，從而拉動內需，加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。
“十四五期間是我國經濟發(fā)展由‘高速增長’階段轉向‘高質量’發(fā)展階段，這也會刺激房地產向‘高質量’的新趨勢邁進，人們買的不僅僅是房子本身，更看重的是與之相匹配的生活品質和生活方式。”她表示。
對房企而言，隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進，企業(yè)對高能級城市住宅用地爭奪激烈，地價上漲壓力較大。同時，政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，房企的盈利模式、業(yè)務布局也會迎來相應的調整和機遇。
貝殼研究院表示，租賃住房用地供給增加，將倒逼房企從開發(fā)延伸到運營。未來在各城市建設用地供應計劃中，將加大租賃住房用地供給，推動房企重點提升項目運營能力，打通租賃住房項目定位、開發(fā)、運營的全產業(yè)鏈條。
光大證券也稱，未來房企將從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優(yōu)化運營”轉變。 優(yōu)秀開發(fā)商逐步切入存量運營和生活服務業(yè)務板塊，探索“空間建造”和“生活服務”統(tǒng)一發(fā)展，形成產業(yè)鏈協(xié)同效應。
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