張大偉表示，目前來看，取消預售制可以試點，但不是完全取消的好時機。而是應該更多加強監(jiān)管，加強懲罰機制，尤其針對房屋建設質量問題重罰，發(fā)揮出預售制的優(yōu)點。如果一刀切，對購房者將不利。
在人民網“領導留言板”上搜索“取消商品房預售”字樣，會得到數(shù)十條相關結果。而其中大部分的事由，都與“爛尾房”“開發(fā)商跑路”有關。
2021年全國兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交提案，建議取消商品房預售制度，同時以套內建筑面積計價銷售商品房，“商品房預售和以建筑面積計價銷售的制度，總體上違反市場交易規(guī)律，對購房人顯失公平”。
關于取消商品房預售制度的建議，已經不是第一次出現(xiàn)在全國兩會之上。早在2005年，中國人民銀行就曾在其出具的《中國房地產金融報告》中建議取消房屋預售制度，引起了廣泛爭論，次年2006年在全國兩會上，33位全國人大代表聯(lián)名建議取消商品房預售制度。
《國際金融報》記者了解到，周世虹曾在2018年的全國兩會上提出過取消商品房預售制的提案。
“商品房預售制度已弊大于利，改商品房預售為現(xiàn)售已經水到渠成。”周世虹認為，目前我國房地產開發(fā)企業(yè)大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。
關于商品房預售制度的討論已經持續(xù)了十余年。那么，此刻取消商品房預售制度，真的可行嗎？
何為“商品房預售制度”
商品房預售制度，也被叫做賣期房、賣樓花。消費者所購買的，只是圖紙上的房屋，其所在的位置往往還只是一片待建的土地。
這一制度的誕生有其特定的歷史原因。1953年香港住房嚴重不足，因此出現(xiàn)了“預售樓花”的做法，并鼓勵人們分期付款購房，一時成為了香港房地產市場的一大特色，也促進了此后10年間當?shù)胤康禺a的快速發(fā)展。之后，這一制度延伸到東南亞地區(qū)，后又傳入中國內地。
1994年，中國出臺《城市房地產管理法》，在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。當時，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
雖然助推了地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，但業(yè)內人士認為，近年來開發(fā)商挪用、占用資金，項目爛尾，購房人無房可住等樓市積弊，與商品房預售制度有關。
周世虹表示，通過商品房預售制度，開發(fā)商將經營成本和經營風險轉嫁給了購房者。先預付房款后交房，不僅讓購房者承擔了本應由開發(fā)商承擔的資金成本，還會導致開發(fā)商挪用、占用資金等風險。
針對商品房預售制的利弊，周世虹在建議中強調：商品房預售制度及以建筑面積計價存在的歷史條件已不復存在。
周世虹舉例，自2016年起，深圳、杭州、南京、蘇州等已開始試點現(xiàn)房銷售；2020年3月7日，海南省正式取消商品房預售，在全域實行現(xiàn)房銷售。自2016年起，深圳、杭州、南京、蘇州等已開始試點或探索現(xiàn)房銷售，2018年7月江門市正式發(fā)布商品房現(xiàn)售管理辦法征求意見稿，2020年3月7日海南省正式取消商品房預售，在全域實行現(xiàn)房銷售。上述有關省市實行現(xiàn)房銷售的試點經驗已經為住建部門改革預售制度提供了借鑒，打下了堅實的基礎。
專家：取消或導致房價上漲
針對取消商品房預售制的可行性與后果，《國際金融報》記者采訪了相關房地產專家。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，預售制度下，在建房屋預先賣給購房人，開發(fā)商提前收回資金和利潤，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉”的前提。開發(fā)商過分強調“高周轉”導致了部分質量及安全事故。
李宇嘉告訴記者，這并不完全是期房制度的問題，而是監(jiān)管的問題。因為目前對商品房的施工證批準預售，竣工交付，預售資金監(jiān)管，都有嚴格的制度，按道理來講，預售資金監(jiān)管到位的話，商品房爛尾的問題就不會存在?；痉彩菭€尾的，都是預售資金被挪用導致。房屋交付后產生的質量問題，和預售資金監(jiān)管也有很大關系。不能因為爛尾的問題，就取消預售。房地產是資本密集型產業(yè)，如果地價還是那么高，融資成本還是那么高，房價還是那么高的話，開發(fā)商沒有預售，周期會拉長，最終導致商品房供應減少，房價上漲。
中原地產首席分析師張大偉也強調了監(jiān)管的重要性。
張大偉表示，目前來看，取消預售制可以試點，但不是完全取消的好時機。而是應該更多加強監(jiān)管，加強懲罰機制，尤其針對房屋建設質量問題重罰，發(fā)揮出預售制的優(yōu)點。如果一刀切，對購房者將不利。
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