導(dǎo)讀：從央行房貸集中度管理新規(guī)發(fā)布以來，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，新一輪的樓市調(diào)控堪稱有史以來最為嚴厲，“房住不炒”依然是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。
隨著監(jiān)管部門加強對經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場、股市的核查力度加大，部分違規(guī)挪用貸款資金行為也被查出，且按照合同要求，相關(guān)貸款人已被要求提前還款。
“炒房客”被逼成“剛需族”
“去年初貸款投資了套浦東的房子，結(jié)果被銀行收回貸款，無奈賣了兩套名下房產(chǎn)來還錢。”一位上海樓市投資客說。
上述人士去年初從總部位于深圳的某股份制銀行貸款幾百萬，名義是企業(yè)經(jīng)營貸款，但實際上挪用資金在黃浦江沿岸購得一套千萬價值的住宅。近期銀行突然通知其提前還貸，于是他情急之下只能賣掉家里兩套小房子來籌集資金還上貸款。這下，原本投資的住宅變成了“剛需房”。
“本來以為股份制銀行不會管得這么嚴，沒想到今年都是嚴格對待。”上述人士稱。
這樣的案例并非個例。
此前，有微博用戶上傳了一份《個人貸款提前收回告知函》，由于被查出“未按約履行借款合同第四條貸款用途的相關(guān)約定”，一股份制銀行宣布合同項下近300萬元貸款提前到期，要求在3月底之間歸還全部貸款本息。但值得注意的是貸款合同簽訂的時間是今年1月20日。
此類事件發(fā)生的背景是，今年1月，上海銀保監(jiān)局發(fā)布上海地區(qū)房貸新政，明確要求轄內(nèi)銀行倒查半年相關(guān)業(yè)務(wù)，對去年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款全面自查，并首次公開提出攔截機制。當時有業(yè)內(nèi)人士表示，這將有力斬斷信貸資金違規(guī)進入樓市的渠道，可能會使一些房產(chǎn)終止交易。
而更早之前，去年4月，央行上?？偛烤徒M織召開房地產(chǎn)信貸工作座談會，嚴禁以消費貸或經(jīng)營貸形式向購房者提供資金。
“這三個月要好好查”
一城商行人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，去年3月、4月、5月這三個月是經(jīng)營貸流入樓市的旺季。因為那時候受到疫情影響，經(jīng)濟環(huán)境惡化，加上監(jiān)管要求銀行讓利小微企業(yè)，低利息的經(jīng)營貸是主要鼓勵的方向，與住房貸款之間形成了價差和套利空間。
而銀行卻找不到好的資產(chǎn)，迷失了方向，甚至有些基層人員為了完成業(yè)績指標去指導(dǎo)客戶如何套取經(jīng)營貸買樓，當時上海、深圳、杭州、合肥等地都出現(xiàn)了類似的亂象，亂象叢生的地方通常是疫情之后房價出現(xiàn)快速增長的地區(qū)。
去年下半年在監(jiān)管三令五申之后，經(jīng)營貸入樓市的情況開始好轉(zhuǎn)，銀行的風(fēng)控趨嚴。
目前的倒查流程是：銀行先展開自查并進行整改，然后監(jiān)管部門會進行抽查并要求銀行整改。如果后期監(jiān)管對于整改仍不滿意，還會推出更多監(jiān)管措施，比如約談甚至?xí)和I(yè)務(wù)。這也是讓銀行有所忌憚，有所不為的原因。
三種情況要提前還款
21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，目前被銀行要求因挪用經(jīng)營貸提前還款的分三種情況：
情況一：銀行或監(jiān)管部門拿到相關(guān)證據(jù)。
情況二：前期由于獲得了“睜只眼閉只眼”的客戶經(jīng)理的支持，去套取經(jīng)營貸的，由于自己資金鏈出現(xiàn)問題還不上貸款，而動了“歪心思”，寄希望于借銀行管理疏失而要求銀行免除部分利息，或者延后還款的。銀行可能要求其提前還掉全款。
情況三：監(jiān)管抽查的過程中發(fā)現(xiàn)資金鏈路存在問題，要求銀行倒查并追回貸款。
從21世紀經(jīng)濟報道記者目前獲得的信息來看，一是銀行并沒有在自己倒查的過程中發(fā)現(xiàn)很多經(jīng)營貸入樓市；二是在配合監(jiān)管抽查的過程中，一旦被發(fā)現(xiàn)資金的最終用途是買房，則會出具告知函要求客戶提前還款。
“現(xiàn)在的客戶也很精明，會從A銀行套取經(jīng)營貸之后迅速打款至B銀行，那A銀行無法通過開在本行的賬戶查到資金的最終流向。而監(jiān)管可以要求B銀行協(xié)助調(diào)查，這樣穿透式地去看整個資金鏈路，很快就能明了最終資金是不是流向樓市。”上述銀行人士稱。
北京、廣州也已出手
“前段時間有幾個被要求提前還款的案例出現(xiàn)，合同也有這項規(guī)定，近期沒有了，監(jiān)管最近核查力度很大，大數(shù)據(jù)每天都在跑。”3月9日，一家國有大行個人貸款經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者稱。
與此同時，一位房地產(chǎn)中介人士對21世紀經(jīng)濟報道記者反映，近期北京中關(guān)村某小區(qū)去年11月成交的一套房子被重新掛出來了，“據(jù)說是被查出來了，銀行要求提前還款。”
2月1日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布嚴查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的公告，稱針對“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款”等相關(guān)輿情，第一時間開展大數(shù)據(jù)篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點線索向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函。
同時，北京銀保監(jiān)局還要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內(nèi)部問責處理。
不久，北京銀保監(jiān)局聯(lián)合人民銀行營業(yè)管理部等部門對相關(guān)銀行開展房地產(chǎn)市場專項核查，重點核查全款購房，尤其購房人或是直系親屬近期申請過經(jīng)營貸的，更是重點中的重點。
對于21世紀經(jīng)濟報道記者提出的“挪用經(jīng)營性貸款用于購房”是否還有操作空間時，上述國有大行個人貸款經(jīng)理表示：“完全沒有空間了，最近監(jiān)管核查力度很大，操作不了。”
此前，針對長期以來信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等亂象中借款人違規(guī)成本過低、守信意識不強的問題，北京銀保監(jiān)局還強調(diào)要完善合同約束機制，要求銀行簽訂個人經(jīng)營性貸款合同時，應(yīng)設(shè)定針對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。
21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，不止上海和北京，在廣州，一線信貸經(jīng)理稱，現(xiàn)階段廣州依然在嚴查消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流向樓市的情況，“如果被查到這種情況的話，借款人也要被要求提前還款的。”
而廣州某國有大行的信貸經(jīng)理告訴記者，這是一貫的要求，“一直以來，針對將消費貸、經(jīng)營貸挪用于樓市、投資理財?shù)冗`規(guī)用途的信貸資金都要求提前結(jié)清。”
而另一家股份行的信貸經(jīng)理則告訴記者，過去對于這種情況，部分銀行多少都存在“睜一只眼閉一只眼”的現(xiàn)象，但現(xiàn)在都在嚴格執(zhí)行相關(guān)要求，“很認真”。
多位銀行信貸人士還向記者透露，當前依然是嚴查階段，“各方面一直都很嚴”。
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者此前報道，廣州等地正在抓緊排查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年同時申請了經(jīng)營貸和個人按揭貸款的客戶。
難以禁絕但也難成氣候
值得注意的是，雖然經(jīng)營貸入樓市的通路看似被封堵，但通過一些中介仍有操作辦法，比如在一些比較冷門的小銀行，即便貸款人不是一家經(jīng)營三個月以上的企業(yè)的法人代表或股東，依然可以通過聲稱自己是某公司實控人的身份來獲取經(jīng)營貸，只需要該公司法人同意并簽訂代持協(xié)議即可，并且審批時間很短，只有1-2周即可放款。
還有一種少數(shù)炒樓客使用的方式，是通過企業(yè)申請到經(jīng)營貸，然后通過企業(yè)分紅給股東的方式再進入樓市。
不過一位銀行人士稱，這種方法即便有人使用也是少數(shù)，目前上海樓市對于新盤進行積分搖號，深圳的二手房市場也建立了新的參考價格機制，各地樓市陸續(xù)降溫，上述做法難以帶動樓市再次暴漲。
來源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）
記者丨周炎炎李愿家俊輝
編輯丨馬春園李伊琳黎雨桐
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
