房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是否存在壟斷？房地產(chǎn)稅何時(shí)落地？2021年樓市趨勢(shì)如何？全國(guó)兩會(huì)之際，澎湃新聞對(duì)話全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全，對(duì)上述問(wèn)題作出解答。

莫天全認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在市場(chǎng)集中度較高的問(wèn)題，如果一家公司或平臺(tái)的市場(chǎng)占有率超過(guò)了30%的話，理論上來(lái)說(shuō)這一家企業(yè)基本可以左右市場(chǎng)價(jià)格的走向，決定供需情況，更不用說(shuō)交易環(huán)節(jié)費(fèi)用的上漲。因此，他呼吁有關(guān)部門(mén)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局，成立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)構(gòu)、制定監(jiān)管機(jī)制，通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期監(jiān)測(cè)全國(guó)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)等，讓市場(chǎng)更公平，讓市場(chǎng)發(fā)展更均衡。

對(duì)于房地產(chǎn)稅何時(shí)落地的問(wèn)題，莫天全提到，房地產(chǎn)稅是遲早要出臺(tái)的。房地產(chǎn)稅的政策是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也是多重的。由于房地產(chǎn)稅是對(duì)納稅人財(cái)產(chǎn)的征稅，因此該稅的征收在糾正當(dāng)前社會(huì)財(cái)富分配的不平衡方面起著重要作用，并且可以在一定程度上杜絕房?jī)r(jià)過(guò)高。房地產(chǎn)稅僅針對(duì)滿足基本生活需要外的房屋征收，剛需住房基本不受影響，擁有多套住房的人群受到此稅種的影響會(huì)增加房屋的持有成本，對(duì)房屋持有人而言會(huì)降低持有的積極性。

對(duì)于今年的樓市趨勢(shì)，莫天全表示，今年樓市會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)有大起大落的情況出現(xiàn)。一個(gè)是國(guó)家不允許、政策不允許，一旦出現(xiàn)過(guò)快上漲情況，政策很快就會(huì)調(diào)整到位；另外一個(gè)方面，經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)控后，供給方和需求方心態(tài)都比較正常，都期望著市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是供給方不敢隨意調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格。

以下為澎湃新聞?dòng)浾邔?duì)莫天全的專(zhuān)訪實(shí)錄：

澎湃新聞：此次兩會(huì)提案中，你提及房地產(chǎn)中介行業(yè)集中度高并不利于市場(chǎng)健康發(fā)展，在你看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是否存在壟斷，行業(yè)集中度高會(huì)產(chǎn)生哪些問(wèn)題？你對(duì)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷有何建議？

莫天全：我認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在市場(chǎng)集中度較高的情況，在過(guò)去的十幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一直隨著我們調(diào)控成長(zhǎng)發(fā)展的，發(fā)展到今天這個(gè)階段，不管是新房還是二手房，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。特別是二手房交易，不僅沒(méi)有好轉(zhuǎn)，反而更加惡化。北京、成都等多個(gè)城市一家經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)占有率超過(guò)50%的情況越來(lái)越多，我覺(jué)得這個(gè)狀況要引起大家的關(guān)注。

如果一家公司或平臺(tái)的市場(chǎng)占有率超過(guò)了30%的話，理論上來(lái)說(shuō)這一家企業(yè)基本可以左右市場(chǎng)價(jià)格的走向，決定供需情況，更不用說(shuō)交易環(huán)節(jié)費(fèi)用的上漲。實(shí)際上現(xiàn)在有個(gè)別城市的市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了壟斷，出現(xiàn)這樣的情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序的發(fā)展帶來(lái)很大的不利影響。

正因?yàn)樽》慨a(chǎn)品是公共產(chǎn)品，它關(guān)系人民生活，帶著居者有其屋、社會(huì)公平發(fā)展等屬性，就不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)。

我呼吁有關(guān)部門(mén)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局，成立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)構(gòu)、制定監(jiān)管機(jī)制，通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期監(jiān)測(cè)全國(guó)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，等等，讓市場(chǎng)更公平，讓市場(chǎng)發(fā)展更均衡。

澎湃新聞：面對(duì)風(fēng)云突變的市場(chǎng)格局，不少企業(yè)都在謀求轉(zhuǎn)型，包括轉(zhuǎn)戰(zhàn)平臺(tái)模式、從直營(yíng)到加盟，你如何看待轉(zhuǎn)型，房天下如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？

莫天全：市場(chǎng)一直在變化，任何一家企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，這是時(shí)代發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)催化的必然。房天下也一直在轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，做媒體、做平臺(tái)、做交易，到現(xiàn)在回歸平臺(tái)。變化是唯一不變的，只要適合這家企業(yè)的變化都是好變化。

但是一家企業(yè)肯定有其核心和不變的東西，是這家企業(yè)最關(guān)鍵的東西。數(shù)據(jù)等就是房天下最核心的東西。未來(lái)的三五年，房天下會(huì)專(zhuān)注在擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，數(shù)據(jù)、工具、賦能平臺(tái)這幾個(gè)方面，賦能開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司等。我們目前的定位是平臺(tái)，分工合作，用我們所長(zhǎng)，讓開(kāi)發(fā)商、讓中介公司做得更好，大家各盡所能，各自發(fā)揮力量，共同推動(dòng)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

澎湃新聞：2020年伴隨著疫情的穩(wěn)定，多地樓市回暖，包括北上廣深及部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱，你覺(jué)得這些城市房?jī)r(jià)上漲背后有哪些主要的因素？

莫天全：各地政府都在深入貫徹落實(shí)中央有關(guān)“房住不炒”的最高綱領(lǐng)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化需要及時(shí)調(diào)控到位。但我們也看到，去年年底到今年年初，局部地區(qū)出現(xiàn)過(guò)快上漲的情況。這里面不外乎市場(chǎng)因素和資本因素。

我覺(jué)得本輪一線城市房?jī)r(jià)上漲的原因主要有三個(gè)方面，一個(gè)是一線城市需求旺盛，城市快速發(fā)展吸納了大量人才涌入，新流入人口有住房需求存在，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)；第二個(gè)是從投資角度看，房產(chǎn)還是有一定的投資特點(diǎn)的，尤其對(duì)于一線城市而言，相對(duì)于其他投資，房產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更好一些，所以會(huì)成為大家比較偏好的選擇；第三個(gè)方面是來(lái)自疫情的影響，2020年房地產(chǎn)的需求沒(méi)有得到釋放，在年底及今年年初需求集中釋放，所以出現(xiàn)了部分城市房?jī)r(jià)較快上漲的情況。

澎湃新聞：你如何看待2020年下半年以來(lái)多地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策？對(duì)于當(dāng)前樓市的限購(gòu)限貸等政策持什么觀點(diǎn)？

莫天全：總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)持續(xù)的話題，我相信今年還會(huì)延續(xù)這種調(diào)控的狀況。因?yàn)閲?guó)家要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，不能出現(xiàn)大起大落的情況，房企“三道紅線”和房貸“兩道紅線”等監(jiān)管要求的出臺(tái)，對(duì)于避免房地產(chǎn)市場(chǎng)或者房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)自己出問(wèn)題是有必要的。再有房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)行業(yè)跟其他的十幾個(gè)行業(yè)都緊密相關(guān)的，這十幾個(gè)行業(yè)又牽扯出更多的行業(yè)來(lái)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也會(huì)有影響，所以說(shuō)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，也需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別關(guān)注。

限購(gòu)限貸等對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)都有重要的意義，一方面，限購(gòu)可以在一定程度上限制資金流向房地產(chǎn)，抑制市場(chǎng)過(guò)熱，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，使市場(chǎng)呈現(xiàn)弱周期性，減小房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，限貸政策對(duì)一部分高杠桿的投資者會(huì)有一些限制，可以讓購(gòu)房者充分考量自身的資金狀況，在力所能及的范圍內(nèi)貸款，不至于帶來(lái)太大的經(jīng)濟(jì)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)。限購(gòu)限貸已執(zhí)行多年，事實(shí)證明對(duì)于防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是非常有必要的，尤其是面對(duì)疫情等黑天鵝事件時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)個(gè)體和國(guó)家而言都是相對(duì)可控的，不至于出現(xiàn)大面積斷供等情況。

澎湃新聞：銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清此前稱(chēng)房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，并于近日再次喊話和警示炒房者。你對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)怎么看？如何推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展？

莫天全：我覺(jué)得房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)的，購(gòu)房者在選擇購(gòu)買(mǎi)前，做好調(diào)查和分析，能在一定程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，我絕對(duì)不鼓勵(lì)炒房，這是不符合國(guó)家政策的。但是對(duì)于正常的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)充分考量到幾種情況，能夠在一定程度上規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)。一要充分考慮市場(chǎng)的供需情況，如果當(dāng)?shù)貥鞘行枨笸钢?yán)重，在價(jià)格塔尖，可以等等。二要評(píng)估所投資房產(chǎn)的收益是否高于持有成本。第三方面是投資標(biāo)的選擇時(shí)需要注意其安全性。如果選擇期房投資，要注重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)狀況。二手房投資也是如此，要注意房產(chǎn)本身是否有多次抵押，是否有租約，是否有其他債務(wù)等問(wèn)題。第四個(gè)方面，購(gòu)房者要仔細(xì)評(píng)估自身的貸款償還能力。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展是一個(gè)非常宏觀的話題，國(guó)家所做的調(diào)控也好，立法也好，金融手段也好，行政手段也好，都是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的發(fā)展。我今年關(guān)于房地產(chǎn)方面的提案也是這個(gè)目的：呼吁有關(guān)部門(mén)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局，建立跨部門(mén)的國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，建立科學(xué)合理國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管制度，創(chuàng)新從業(yè)制度，避免壟斷的出現(xiàn)，讓市場(chǎng)更公平，發(fā)展更均衡，保障住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

澎湃新聞：房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要內(nèi)容，但當(dāng)前房地產(chǎn)稅仍緩慢推進(jìn)中，如何看待房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用？

莫天全：房地產(chǎn)稅的政策是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也是多重的。由于房地產(chǎn)稅是對(duì)納稅人財(cái)產(chǎn)的征稅，因此該稅的征收在糾正當(dāng)前社會(huì)財(cái)富分配的不平衡方面起著重要作用，并且可以在一定程度上杜絕房?jī)r(jià)過(guò)高。房地產(chǎn)稅僅針對(duì)滿足基本生活需要外的房屋征收，剛需住房基本不受影響，擁有多套住房的人群受到此稅種的影響會(huì)增加房屋的持有成本，對(duì)房屋持有人而言會(huì)降低持有的積極性。從這個(gè)角度講，我認(rèn)為房地產(chǎn)稅對(duì)社會(huì)公平發(fā)展的貢獻(xiàn)大于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

我一直認(rèn)為房產(chǎn)稅是遲早要出臺(tái)的，但是出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上面要注意，我的理解是稅種的出臺(tái)暫時(shí)是負(fù)面的沖擊，如果是在經(jīng)濟(jì)有下行壓力的情況下，最好緩一緩再推行；經(jīng)濟(jì)比較好的情況下及時(shí)推出。今年疫情沖擊之下，我覺(jué)得大的環(huán)境應(yīng)該不利于更多稅種的出臺(tái)，我相信國(guó)家也會(huì)非常小心。

澎湃新聞：在“房住不炒”及房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”背景下，對(duì)于2021年的樓市趨勢(shì)，作何預(yù)判？

莫天全：政策決策層立場(chǎng)明確，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，“三道紅線”等各種政策的出臺(tái)，房企在資金壓力下拿地也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。所以我認(rèn)為今年樓市會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)有大起大落的情況出現(xiàn)。一個(gè)是國(guó)家不允許、政策不允許，一旦出現(xiàn)過(guò)快上漲情況，政策很快就會(huì)調(diào)整到位；另外一個(gè)方面，經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)控后，供給方和需求方心態(tài)都比較正常，都期望著市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是供給方不敢隨意調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格。

澎湃新聞：你個(gè)人比較看好的區(qū)域或城市有哪些，原因是什么？

莫天全：房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況是一致的，南方整體比北方更好，東邊整體比西邊更好，這跟整個(gè)社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口遷徙是一致的。我認(rèn)為這種狀態(tài)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

從今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，也呈現(xiàn)出了“南熱北冷”的局面，這一局面會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)維持不變，所以短期內(nèi)我對(duì)南部地區(qū)和東部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展情況更為看好。