每年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，涉及具體政策的落地與執(zhí)行，具有風(fēng)向標(biāo)意義。2021年3月5日上午，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議上作政府工作報(bào)告，通過(guò)“房住不炒”、保障性租賃住房、長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城市更新、老舊小區(qū)改造等關(guān)鍵詞，勾勒出2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

今年房地產(chǎn)工作的總體基調(diào)是：保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題,通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

亮點(diǎn)1：

重申“房住不炒”，強(qiáng)調(diào) “三穩(wěn)”目標(biāo)

繼2020年，今年政府工作報(bào)告再提“房住不炒”，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，并首次出現(xiàn)“三穩(wěn)”表述，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，重申“房住不炒”，增加“三穩(wěn)”內(nèi)容，這體現(xiàn)了政府抑制當(dāng)前樓市過(guò)熱的決心和態(tài)度。

2021年首月，多地樓市升溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市中，53個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量創(chuàng)近4個(gè)月來(lái)新高，其中4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比前一個(gè)月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。在二手住宅方面，70個(gè)大中城市中，49個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量同樣創(chuàng)近4個(gè)月來(lái)新高。

為了抑制樓市過(guò)熱，近期熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控政策。僅3月3日一天，就有上海、杭州等地釋放調(diào)控收緊政策。杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出對(duì)法拍房限購(gòu)，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等要求。上海樓市新政明確，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。3月3日晚間，新華社消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹近日在杭州、無(wú)錫調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況時(shí)說(shuō)，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)45次，超過(guò)了1月份的42次，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)87次。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，無(wú)論是供給側(cè)改革、三道紅線、房貸集中管理以及土地兩集中政策，近一年來(lái)政策的目標(biāo)和方向都是圍繞房住不炒，推動(dòng)居住消費(fèi)健康發(fā)展，多維度、多舉措穩(wěn)定樓市，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

對(duì)于2021年的政策方向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，各地基于國(guó)家的指導(dǎo)精神，小步快跑、靈活適度調(diào)整自己的調(diào)控政策，有保有壓（打擊投機(jī)、支持自?。?，政策更加精細(xì)化，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性、整體性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一攬子推進(jìn)，這在上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市近期的調(diào)控政策上，體現(xiàn)得很明顯。

亮點(diǎn)2：

增加兩類住房供應(yīng)：租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房

為了解決好大城市住房突出問題, 政府工作報(bào)告指出，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，兩會(huì)政府工作報(bào)告中，首次提及對(duì)大城市住房問題的關(guān)注，對(duì)于今年各類大城市的房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)的變化有較大影響。其中，增加兩類房源供給，可以看出，后續(xù)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房將成為大城市重點(diǎn)鋪開的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品將承擔(dān)解決住房問題的重要角色。而且，為了實(shí)現(xiàn)此類產(chǎn)品的供給，政府工作報(bào)告明確三種方式和支持，即增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)，體現(xiàn)了土地、財(cái)政、規(guī)劃等方面給予的支持，具有非常好的導(dǎo)向。

值得關(guān)注的是，共有產(chǎn)權(quán)住房也在政府工作報(bào)告中被重點(diǎn)提及。

張波表示，共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)歷了多年的探索，建立健全了共有產(chǎn)權(quán)住房配售定價(jià)、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則，明確相關(guān)主體在房屋使用、維護(hù)等方面的權(quán)利和義務(wù)，有力推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，保障了不同消費(fèi)能力新市民的居住需求。

亮點(diǎn)3：

規(guī)范長(zhǎng)租房市場(chǎng)，解決新市民、青年人住房難題

除了增加住房供應(yīng)外，政府工作報(bào)告還提出，要規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。我國(guó)租賃市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，矛盾和問題已經(jīng)凸顯，機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)加劇，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)就是將監(jiān)管制度化、常態(tài)化。未來(lái)要完善長(zhǎng)租房政策，需要不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)等方面不斷推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)，推動(dòng)租客從“被動(dòng)租賃”到“主動(dòng)租賃”的轉(zhuǎn)變。

事實(shí)上，在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，也用了較多筆墨體現(xiàn)在“租房市場(chǎng)”上，包括高度重視保障性租賃住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。此外，近期，包括北京、上海、深圳等多個(gè)城市發(fā)布了租賃住房監(jiān)管政策。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從政府工作報(bào)告對(duì)于長(zhǎng)租房的表述可以看出，后續(xù)租賃市場(chǎng)的發(fā)展將繼續(xù)發(fā)力。具體分析來(lái)看，租賃住房的發(fā)展，其目標(biāo)是要解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是后續(xù)租賃產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營(yíng)可以關(guān)注的目標(biāo)群；租賃市場(chǎng)的發(fā)展將更聚焦于長(zhǎng)租房市場(chǎng)，后續(xù)可能將形成各類配套政策；此次政策比較明確提及租房稅費(fèi)降低的內(nèi)容，也使得后續(xù)租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展可以減負(fù)，這也是相關(guān)企業(yè)和租房者可以重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

李宇嘉也指出，重點(diǎn)解決長(zhǎng)租公寓、租房企業(yè)高成本、高稅收的問題，這也是2020年長(zhǎng)租公寓陷入困境的主要原因，也是兩會(huì)中委員代表在此領(lǐng)域提及較多的內(nèi)容。可見，國(guó)家培育住房租賃市場(chǎng)，打造租購(gòu)并舉住房新制度的決心比較大，未來(lái)將有相關(guān)的政策措施落地。

亮點(diǎn)4：

首提“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，今年新開工老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)

此前的中央和地方“十四五”規(guī)劃綱要都提出，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，政府工作報(bào)告也是首次出現(xiàn)。

去年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)表題為《實(shí)施城市更新行動(dòng)》的署名文章。王蒙徽稱，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對(duì)全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要內(nèi)容，政府工作報(bào)告中也明確指出，2021年，政府投資更多 向惠及面廣的民生項(xiàng)目?jī)A斜,新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè),提升縣城公共服務(wù)水平。