3月5日，十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議開幕會(huì)在人民大會(huì)堂舉行，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。 ?

對(duì)于2021年房地產(chǎn)方面的工作部署，共140余字。工作報(bào)告指出，保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

與往年政府工作報(bào)告相比，今年房地產(chǎn)工作有何區(qū)別和亮點(diǎn)？房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向有何變化？澎湃新聞（www.thepaper.cn）對(duì)政府工作報(bào)告中透露的重要內(nèi)容作逐一解讀。

強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變

政府工作報(bào)告指出，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，2021年“房住不炒”總基調(diào)保持不變，“三穩(wěn)目標(biāo)”未變，短期調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。

可以看到，2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

縱觀近幾年政府工作報(bào)告，2016年以來(lái)，“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。僅2019年的政府工作報(bào)告中未提及“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。圖片來(lái)源：中指研究院

中指研究院指出，今年以來(lái)部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年的熱度，項(xiàng)目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價(jià)地頻出，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)明顯波動(dòng)，導(dǎo)致調(diào)控政策迅速啟動(dòng)。1月以來(lái)，上海、杭州、深圳等城市接連出臺(tái)樓市新政，從限購(gòu)、限貸、限售等方面不斷加碼、補(bǔ)漏洞，土拍規(guī)則亦有升級(jí)，其中，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)以及政策動(dòng)向在區(qū)域內(nèi)甚至全國(guó)均具有明顯的風(fēng)向標(biāo)意義，這輪政策出臺(tái)的速度、頻次、力度以及范圍均顯著高于其他等級(jí)城市；深圳發(fā)布了所有二手小區(qū)成交參考均價(jià)，力度亦明顯加大，政府穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的態(tài)度更加彰顯。一線城市的調(diào)控政策亦為其他城市提供了“范本”，短期內(nèi)土地市場(chǎng)熱度較高、房?jī)r(jià)存在較大上漲預(yù)期的城市，仍將繼續(xù)加碼調(diào)控政策，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金三銀四”，或是熱點(diǎn)城市的政策高發(fā)期。

“解決大城市住房突出問(wèn)題”寫入政府工作報(bào)告

政府工作報(bào)告提到，解決好大城市住房突出問(wèn)題。

這也是繼2020年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”后，再次出現(xiàn)在2021年政府工作報(bào)告中。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，2020年以來(lái)，投資驅(qū)動(dòng)下經(jīng)營(yíng)貸等資金進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。在“房住不炒”“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)因城施策，通過(guò)加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，保護(hù)剛需購(gòu)房，抑制投資購(gòu)房，打擊投機(jī)炒房。

增加兩類房源供給：保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房

政府工作報(bào)告提到，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

張波表示，租賃市場(chǎng)的多元化分為兩個(gè)大的方向，一個(gè)是政府主導(dǎo)的保障性住房，還有一個(gè)是市場(chǎng)化的租賃住房。隨著政府對(duì)于保障性租房市場(chǎng)不斷加強(qiáng)，定向供應(yīng)的“自持性”住宅增加，未來(lái)可享受到保障性租房的人群數(shù)量將會(huì)明顯擴(kuò)大，對(duì)于房租，尤其是中小戶型房源租金上漲將起到一定抑制作用。

從共有產(chǎn)權(quán)房角度來(lái)說(shuō)，許小樂(lè)指出，共有產(chǎn)權(quán)房是保障性住房體系的重要組成，共有產(chǎn)權(quán)房核心是實(shí)際居住為導(dǎo)向，通過(guò)降低購(gòu)房門檻，讓城市中更多有購(gòu)房需求的中低收入群體解決住房問(wèn)題。依據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目入市以來(lái)，截至去年年底北京累計(jì)供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房超6萬(wàn)套，累計(jì)成交均價(jià)不足3萬(wàn)元/平方米，僅為全市二手房成交均價(jià)的四成左右，其保障力度已經(jīng)初見成效，共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房作為租和購(gòu)的兩種方式，可以有效解決外來(lái)務(wù)工人員以及新市民的住房需求，共有產(chǎn)權(quán)房則為更多剛需購(gòu)房群體實(shí)現(xiàn)其安居樂(lè)業(yè)的需求。

規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)良性發(fā)展

政府工作報(bào)告提出，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，2020年，在疫情沖擊下，就業(yè)環(huán)境受挫，租賃市場(chǎng)空置率上升，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)更是面臨生存考驗(yàn)，國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的蛋殼公寓面臨資金問(wèn)題，頻現(xiàn)維權(quán)現(xiàn)象，倒逼了行業(yè)深入思索當(dāng)前的商業(yè)模式，摒棄“高進(jìn)低出，長(zhǎng)收短付”激進(jìn)化的運(yùn)營(yíng)模式，回歸精細(xì)化運(yùn)營(yíng)；其次，長(zhǎng)租房的政策也在不斷完善，今年長(zhǎng)租房建設(shè)仍是政策的重點(diǎn)，如結(jié)合稅收支持長(zhǎng)租房建設(shè)。

中指研究院報(bào)告也指出，經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的發(fā)展，租賃市場(chǎng)也暴露出一些不良問(wèn)題，政府監(jiān)管范圍和力度偏弱，租賃住房的供應(yīng)量不足，供應(yīng)方、運(yùn)營(yíng)方的積極性不高，租賃雙方的權(quán)益有待獲得更好的保障，租賃各個(gè)環(huán)節(jié)亦需要進(jìn)一步打通，將“灰色地帶”透明化。2020年，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，另外有20余城細(xì)化和完善了租賃相關(guān)政策，多維度推動(dòng)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

聚焦改善新市民和年輕人的住房問(wèn)題

政府工作報(bào)告指出，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

許小樂(lè)分析指出，伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量新市民涌入城市，這些群體為城市的發(fā)展提供了巨大的紅利，但我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)化租賃住房以及政府提供的保障性租賃住房難以滿足該類人群的租賃需求，特別是小戶型、低租金的租賃住房相對(duì)缺乏。目前我國(guó)有約2億新市民，由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場(chǎng)供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，保障性租賃住房供給更少。新市民、年輕人等特別是從事基本公共服務(wù)的群體難以在現(xiàn)有市場(chǎng)上找到合適房源。報(bào)告中明確了解決新市民和年輕人的住房問(wèn)題，住房條件將得到有效改善。