今年，各地都在提倡“就地過(guò)年”，留在大城市過(guò)年的人大幅增加，這對(duì)城鎮(zhèn)化、樓市發(fā)展也帶來(lái)新的變化。

1億人就地過(guò)年 帶來(lái)樓市新機(jī)遇

一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)，會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成強(qiáng)大的吸引力。

第一財(cái)經(jīng)記者通過(guò)對(duì)42個(gè)重點(diǎn)城市的人口凈流入情況進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前人口凈流入最多的10個(gè)城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，全部來(lái)自三大經(jīng)濟(jì)圈，其中珠三角4個(gè)，長(zhǎng)三角4個(gè)，京津冀2個(gè)。

其中上海的人口凈流入達(dá)到了958.84萬(wàn)人，總量位居全國(guó)第一。深圳以793.17萬(wàn)的凈流入人口位居第二。常住非戶(hù)籍人口849.10萬(wàn)人，占比63.2%。北京以756萬(wàn)人的凈流入總量位居第三。

從大的區(qū)域來(lái)看，珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀三大都市圈的流動(dòng)人口最多。根據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2018》，2016年珠三角凈流入人口為2647.97萬(wàn)人，占常住人口的44.14%。從流動(dòng)人口來(lái)源來(lái)看，珠三角城市群以省際流入為主，2000年和2010年其省際流動(dòng)人口占總體的65.31%和64.43%，湖南、廣西、湖北、四川、江西占比居前五。

長(zhǎng)三角的流動(dòng)人口主要來(lái)自三省一市內(nèi)部，比如皖北、蘇北大量務(wù)工人員流向上海、蘇南和浙江。北京是京津冀地區(qū)流動(dòng)人口的主要聚集地，京津冀地區(qū)的全部流動(dòng)人口中，49%左右集中在北京。

中西部的鄭州、成都、武漢等城市，以及東部的廈門(mén)、青島等地也集聚了大量的外來(lái)人口，但這些外來(lái)人口主要來(lái)自省內(nèi)其他地市，跨省的流動(dòng)占比較低。

往年，一到春節(jié)，這些外來(lái)人口多的大城市，由于很多人返鄉(xiāng)過(guò)年，人口大遷徙之下，包括北上廣深四大一線城市以及東莞、佛山、蘇州、廈門(mén)、杭州、成都、鄭州等中心城市都成了典型的空城。但今年，這一現(xiàn)象不再，過(guò)年期間，這些大城市依然人氣十足，電影院、景點(diǎn)等十分火爆。

經(jīng)鐵路部門(mén)、人力資源和社會(huì)保障部等多部門(mén)統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)將有超過(guò)1億人就地過(guò)年。今年有個(gè)新名詞——原年人，就是指原地過(guò)年的人。商務(wù)部消費(fèi)促進(jìn)司司長(zhǎng)朱小良在2月10日國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過(guò)初步摸排，今年全國(guó)36個(gè)大中城市，就地過(guò)年人數(shù)比往年增加了4800多萬(wàn)。

這些想不到的城市迎來(lái)新機(jī)遇

大量的原年人，不僅帶動(dòng)了大中城市的消費(fèi)，也對(duì)春節(jié)樓市發(fā)展帶來(lái)了顯著變化。按照慣例，春節(jié)期間的樓市格局往往表現(xiàn)為“一二線冷淡、三四線旺盛”。其中，一些熱點(diǎn)城市經(jīng)常出現(xiàn)春節(jié)期間零成交，很多新房項(xiàng)目選擇暫停營(yíng)業(yè)。但今年，一二線城市樓市并不冷。

以北京為例，北京市全市超過(guò)60個(gè)項(xiàng)目春節(jié)不打烊，因?yàn)椴怀鼍?，很多?gòu)房者也利用春節(jié)假期看房、選房，與以往零星樓盤(pán)熱，大多冷清相比，今年大部分售樓處接待客戶(hù)數(shù)量和平時(shí)周末接近。

這也延續(xù)了2020年疫情以來(lái)整體樓市的發(fā)展趨勢(shì)，由于疫情對(duì)于租房群體影響很大。部分疫情防控手段對(duì)外來(lái)務(wù)工人員影響很大，促使更多人選擇在工作地或附近購(gòu)房。在這個(gè)背景下，人口凈流入多的城市，在疫情之后，購(gòu)房需求大幅增加。今年?yáng)|南沿海的江蘇、浙江、廣東等地不僅銷(xiāo)售額大，而且銷(xiāo)售面積增速和銷(xiāo)售金額增速也都比較高，整體樓市較為火熱。這也是疫情之后東南沿海城市房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

專(zhuān)家分析指出，疫情加大了區(qū)域分化，加速了人們往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域流動(dòng)的進(jìn)程，因此需要因勢(shì)利導(dǎo)，加快城市群建設(shè)，讓城市群中的中小城市分擔(dān)超級(jí)城市、大城市的一些壓力。

順應(yīng)人口大遷徙趨勢(shì)，2月新房銷(xiāo)售總體超預(yù)期

另一方面，隨著2019年我國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%，我國(guó)的城鎮(zhèn)化將逐漸進(jìn)入到下半場(chǎng)，進(jìn)入到二次城鎮(zhèn)化階段。相比一次城鎮(zhèn)化過(guò)程中人口由鄉(xiāng)到城的流動(dòng)，二次城鎮(zhèn)化是城市之間的流動(dòng)，由中小城市向中心城市、大都市集聚。

近年來(lái)，人口向大城市集聚的態(tài)勢(shì)加快，東南沿海的深圳、杭州、廣州等城市，以及中西部的成都、鄭州、長(zhǎng)沙等城市人口增量持續(xù)名列前茅。隨著長(zhǎng)三角、珠三角、成渝等地新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，人口、資金進(jìn)一步向這些區(qū)域的大城市集聚。

以成都為例，當(dāng)前成都高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，2020年成都高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量超6000家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入突破萬(wàn)億元。人口方面，2019年年末成都常住人口1658.10萬(wàn)人，比上年末增加25.10萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.54%。其中，城鎮(zhèn)常住人口1233.79萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率74.41%，比上年末提高1.29個(gè)百分點(diǎn)。

順應(yīng)這種人口大遷徙的趨勢(shì)，加快都市圈建設(shè)步伐，成為當(dāng)前以及未來(lái)我國(guó)城市空間布局的重點(diǎn)。在樓市方面，大都市圈、城市群成為樓市發(fā)展的重點(diǎn)，領(lǐng)軍房企也紛紛重點(diǎn)布局都市圈、城市群。而提前布局的優(yōu)勢(shì)也傳導(dǎo)到了實(shí)際業(yè)績(jī)當(dāng)中。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)101%。龍頭房企保持高增速，TOP 10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為343億元，同比大幅增長(zhǎng)147.8%。其中碧桂園今年2月，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約465.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.45%，同比增長(zhǎng)122.52%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售建筑面積約526萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.42%。1-2月累計(jì)，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額868.6億元，同比增長(zhǎng)61.33%，其“一到六線均衡布局”的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。

從布局上看，碧桂園的土地儲(chǔ)備兼具廣度和深度，廣泛布局可以分散風(fēng)險(xiǎn)，深度聚焦則有利于提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是前瞻性地深度布局長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大城市群，很好地契合了國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

實(shí)際上，這也是未來(lái)中心城市和都市圈發(fā)展的一種趨勢(shì)。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，中心城市、中心城區(qū)有很強(qiáng)的創(chuàng)新能力，周邊地區(qū)有勞動(dòng)力和制造業(yè)，兩者結(jié)合帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

加快都市圈建設(shè)，不僅是產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的客觀需求，也是城市優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的內(nèi)在需求。隨著大城市尤其是超大城市、特大城市的發(fā)展，要避免隨之而來(lái)的大城市病問(wèn)題，就必須限制城市單體規(guī)模，不能盲目“攤大餅”。在空間結(jié)構(gòu)上，就必須優(yōu)化布局，通過(guò)發(fā)展郊區(qū)新城、衛(wèi)星城，加強(qiáng)中心城市與周邊中小城市的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、人口的優(yōu)化合理布局。

比如，杭州提出，要強(qiáng)化城市核心區(qū)的中央活動(dòng)區(qū)功能，加快城市優(yōu)質(zhì)資源向郊區(qū)新城拓展，引導(dǎo)城市核心區(qū)過(guò)度密集區(qū)塊人口向郊區(qū)新城疏散、城市新流入人口向郊區(qū)新城集聚，有效遏制城市單體規(guī)模無(wú)序蔓延、防止“攤大餅”式擴(kuò)張。

在這個(gè)過(guò)程中，郊區(qū)新城、衛(wèi)星城將迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。在樓市方面，由于郊區(qū)新城、衛(wèi)星城與中心城區(qū)之間的價(jià)差十分明顯，隨著交通條件尤其是軌道交通如市域鐵路、城際鐵路的建設(shè)，接駁交通的完善，很多外圍衛(wèi)星城與中心城區(qū)之間半小時(shí)即可到達(dá)，這樣一來(lái)中心城區(qū)和外圍衛(wèi)星城的城市邊界被打破，外圍區(qū)域變成可以通勤的區(qū)域，成為樓市發(fā)展的價(jià)格“洼地”和潛力區(qū)域，吸引了大量人群置業(yè)。

比如，在廣佛交界的金沙洲板塊，居住著數(shù)十萬(wàn)新老廣佛人。位于該板塊的碧桂園云樾金沙項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，今年春節(jié)期間該項(xiàng)目客流量相比去年疫情有非常大的提高。金沙洲板塊來(lái)自廣州剛需客的外溢量非常大。目前廣州白云的售價(jià)平均在5-6萬(wàn)元，荔灣也超6萬(wàn)元，金沙洲這塊熱土還在2-3萬(wàn)，也讓廣州客看見(jiàn)了更大的升值空間。

該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，目前來(lái)買(mǎi)房的廣州剛需客更看重90-100㎡左右的3-4房。而碧桂園針對(duì)剛需的產(chǎn)品以高使用率的戶(hù)型為主，不算大但也不小，且更看重居住品質(zhì)和周邊配套完善。

伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口遷徙以及生活水平的提高，商品住宅的產(chǎn)品形態(tài)也發(fā)生了很大變化。以碧桂園為例，這家歷經(jīng)29年發(fā)展的粵系房企，由最初的多層洋房數(shù)次迭代，更是在城鎮(zhèn)化浪潮中看到不同人群的需求，如今將自身產(chǎn)品劃分為四種定位：有具備高性?xún)r(jià)比、專(zhuān)門(mén)針對(duì)年輕剛需群體的星系產(chǎn)品；有以中式情況打造，瞄準(zhǔn)家庭改善需求的府系產(chǎn)品；有配置了智能家居的云系產(chǎn)品，符合年輕改善需求；有成熟配套以及終極戶(hù)型，針對(duì)高端改善需求的天系產(chǎn)品。從一線城市外溢的不僅是購(gòu)房需求，同時(shí)也帶來(lái)對(duì)高品質(zhì)住宅的要求，而這正在驅(qū)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不停提高自身的產(chǎn)品力，以滿(mǎn)足不同市場(chǎng)、不同群體的需求。

華南城市研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、暨南大學(xué)教授胡剛說(shuō)，中心城市外圍的區(qū)域土地面積很大，地價(jià)又便宜，在交通起來(lái)后，土地開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)也都會(huì)起來(lái)。外圍的房?jī)r(jià)比較低，也有利于吸引人們落戶(hù)，進(jìn)而進(jìn)一步降低中心區(qū)的人口密度。