直接把所在樓盤名稱、房產(chǎn)面積等信息告訴銀行客戶經(jīng)理，立即就能算出以這套房子抵押大概能貸到多少，但貸款額度可能比以前明顯減少。這是深圳二手房成交參考價格機(jī)制建立后，向銀行申請經(jīng)營貸時的情形。
第一財經(jīng)3月2日獲悉，中行深圳分行、上海銀行深圳分行已開始執(zhí)行以官方發(fā)布的指導(dǎo)價作為參考依據(jù)，對經(jīng)營貸抵押的房產(chǎn)進(jìn)行定價，貸款額度為官方指導(dǎo)價的七成。對于這一最新變化，中行深圳分行沒有對第一財經(jīng)正式確認(rèn)。
“我們估計很快也會調(diào)整，大家都看著大行，我們大概率也會跟大行走。”深圳某股份行人士說，雖然多家銀行已明確按揭貸款參考二手房官方指導(dǎo)價，經(jīng)營貸是否執(zhí)行同一政策，目前并不明朗，也沒有執(zhí)行細(xì)則，但國有大行確定后，可能會有更多銀行跟進(jìn)。
由于二手房官方指導(dǎo)價低于實際市場價，也低于評估價，今后，在深圳申請房產(chǎn)抵押的經(jīng)營貸，貸款額度將會下降，而這可能會對實際經(jīng)營的小微企業(yè)融資帶來一定程度影響。
已有大行經(jīng)營貸執(zhí)行指導(dǎo)價
“現(xiàn)在要做就只能按指導(dǎo)價來做，沒法再按照以前的規(guī)則做了。”中行深圳分行信貸人士稱，經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)如何估值，目前雖然還沒有執(zhí)行細(xì)則，但該行已經(jīng)按照二手房成交參考價格機(jī)制放款，額度為抵押房產(chǎn)官方指導(dǎo)價的七成。
根據(jù)媒體近期報道，中行深圳分行已下發(fā)通知，包括二手房按揭貸款、房產(chǎn)抵押類等涉房類貸款，額度按照政府發(fā)布的二手房成交參考價格執(zhí)行。第一財經(jīng)就此向中行深圳分行求證，截至發(fā)稿該行尚未正式回復(fù)。
除了中行深圳分行，還有部分銀行的經(jīng)營貸也已參考官方指導(dǎo)價，對抵押房產(chǎn)進(jìn)行估值，其中就包括上海銀行。
“能貸多少要根據(jù)抵押房子的定價，自己在手機(jī)上查一下樓盤單價，再看一下房子面積，就能算出來大概可以貸多少錢。”上海銀行深圳分行人士稱，該行經(jīng)營貸的額度也是參考二手房產(chǎn)官方指導(dǎo)價評估后，按照估值的七成放款。
按照二手房指導(dǎo)價對經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)定價，還不是銀行的主流做法。另一家大行深圳分行回復(fù)第一財經(jīng)稱，該行已將官方指導(dǎo)價作為二手房按揭貸款的重要參考依據(jù)，但由于監(jiān)管政策還不清晰，也沒有執(zhí)行細(xì)則，房產(chǎn)抵押類經(jīng)營貸、對公貸款暫時還未調(diào)整。而另一家大行深圳分行則未表明經(jīng)營貸政策是否已經(jīng)調(diào)整。
北方某股份行信貸人士說，由于政策不明朗，該行的經(jīng)營貸門檻有所提高，但仍在正常進(jìn)行，對不同業(yè)務(wù)區(qū)別對待，企業(yè)股權(quán)剛剛過戶、經(jīng)營不能支撐貸款等情形的經(jīng)營貸目前已經(jīng)不能做了。
而更多銀行仍在觀望之中。二手房成交參考價格機(jī)制建立后，抵押房產(chǎn)如何估值，由于政策并不明朗、缺乏執(zhí)行細(xì)則，不少銀行都對經(jīng)營貸業(yè)務(wù)持觀望態(tài)度。某中小銀行人士透露，受前述原因影響，該行的經(jīng)營貸雖然仍在接單，但卻沒有放款。華南某股份行深圳分行人士稱，隨著二手房按揭貸款政策調(diào)整，經(jīng)營貸是否也同步跟進(jìn)、如何跟進(jìn)，該行內(nèi)部還在進(jìn)行討論，但目前還沒有形成最終結(jié)果。
銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，股份行、城商行等中小行都在觀望國有大行，隨著中行開始將二手房官方指導(dǎo)價作為經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)估值、確定貸款額度的依據(jù)，未來可能會有更多銀行跟進(jìn)。
“大家都在看著大行，我們大概率也會跟大行走，只要大行確定了，我們就會跟進(jìn)。”某股份行深圳地區(qū)支行行長說，在經(jīng)營貸、小微企業(yè)貸款領(lǐng)域，國有大行是主力，大行確定后，中小行也會跟進(jìn)調(diào)整。
多個環(huán)節(jié)受影響
無論是房屋交易還是按揭貸款，房屋估值、定價都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。官方指導(dǎo)價建立后的定價機(jī)制，已開始向二手房交易、評估、按揭貸款、抵押類對公貸款等與二手房相關(guān)的各個環(huán)節(jié)傳導(dǎo)。
“房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸如果也跟二手房按揭貸款一樣，那直接按官方指導(dǎo)價定價就行了。”上述股份行支行行長說，銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款時，都要委托評估公司評估，最終按照評估價的七成放貸。若以二手房官方指導(dǎo)價作為抵押房產(chǎn)定價依據(jù)，就不需要評估這一程序了。
光大銀行深圳分行2月20日在內(nèi)部通知，以官方發(fā)布的二手住房成交價作為按揭貸款參考依據(jù)。隨后，四大行深圳分行的二手房按揭均已執(zhí)行指導(dǎo)價房貸。
股份制銀行中，平安銀行深圳分行也在2月27日公告，該行在深圳地區(qū)以所在住宅小區(qū)二手住房成交參考價格作為辦理二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，與四大行不同，該行不僅將二手住房成交參考價格當(dāng)作參考標(biāo)準(zhǔn)，還作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在貸款環(huán)節(jié)，除了購房者實際承擔(dān)的首付比例提高外，經(jīng)營貸、房產(chǎn)抵押類對公貸款也都會受到一定影響。
某城商行中高層人士說，雖然評估價低于實際市場價，但仍要高于新發(fā)布的指導(dǎo)價。今后，在深圳申請房產(chǎn)抵押貸款額度將會明顯減少，部分實際經(jīng)營的小微企業(yè)、中小企業(yè)的融資可能會受到影響。
某城商行人士此前也稱，該行的個人住房抵押貸款額度上限已經(jīng)從年前的1000萬元，調(diào)整到800萬元至1000萬元，而且審核、放款條件較為嚴(yán)格，1000萬元以上的經(jīng)營貸只有大行有額度、利率略微寬松。而第一財經(jīng)從某大中型銀行信貸人士處獲悉，目前該行經(jīng)營貸單筆額度上限一般為700萬元。
“主要還是對小微企業(yè)影響大，對大中型企業(yè)影響不會太大。”上述股份行支行行長說，一方面大中型企業(yè)融資渠道多元化，房產(chǎn)抵押類貸款本來就不是主要融資來源；另一方面從實際經(jīng)營來說，大中型企業(yè)也很少將資金用于炒房。
小微企業(yè)融資或受影響
“如果抵押的房產(chǎn)直接參考二手房指導(dǎo)價，那么接下來一段時間，小微企業(yè)融資可能會很困難。”上述城商行人士說，二手房指導(dǎo)價不僅低于市場價，而且低于評估價，這會導(dǎo)致個人住房抵押的經(jīng)營貸額度下降。
根據(jù)銀行業(yè)人士介紹，抵押的個人住房評估價通常為市場價的七成，最高八成，再打個八折放貸，最終貸款相當(dāng)于房產(chǎn)價值的60%左右。他舉例稱，市場價1000萬元的房產(chǎn)，能從銀行得到600萬元貸款。而參照官方指導(dǎo)價作為評估價，貸款額度可能只有500萬元。
“為了防止有實際經(jīng)營的小微企業(yè)被‘錯殺’，到時候出臺針對性措施也說不定，避免對實體經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。”上述股份行支行行長說，個人住房抵押貸款執(zhí)行細(xì)則出來之后，銀行也會在市場需求和自身業(yè)務(wù)發(fā)展上做出平衡。
上述北方股份行信貸人士也稱，該行目前對經(jīng)營狀況、信用記錄優(yōu)良、貸款確實用于經(jīng)營的抵押類經(jīng)營貸，仍然采取傾斜政策，可以按照市場評估價的七成發(fā)放貸款。
上述大行信貸人士稱，雖然該行經(jīng)營貸單筆最高為700萬元，但資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)營狀況與貸款額度、用途匹配的企業(yè)，額度也可以放寬到700萬元以上，最高可以達(dá)到1000萬元。
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