若要進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，就需要加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控，堅(jiān)持“房住不炒”，并且讓地方政府?dāng)[脫對(duì)地產(chǎn)的過(guò)度依賴。 

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，顯示各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大，同比漲幅有擴(kuò)有落。中國(guó)政府正在全面收緊對(duì)地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，避免投機(jī)性資本與投機(jī)行為繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，尤其是具有領(lǐng)頭羊效應(yīng)的一線城市。

根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)住戶貸款增加7.87萬(wàn)億元，其中，以住房按揭為主的中長(zhǎng)期貸款增加了5.95萬(wàn)億元，占到了全部居民貸款的65%。2020年居民部門杠桿率從2019年末的56.1%增長(zhǎng)至62.2%，上升了6.1%。據(jù)中國(guó)社科院金融研究所所長(zhǎng)張曉晶撰文稱，中國(guó)居民部門杠桿率上升的主要驅(qū)動(dòng)力是中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款（住房貸款）的快速增長(zhǎng)，它與GDP之比從2010年的15.9%增長(zhǎng)至當(dāng)前的40.1%。

中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司2019年10月曾對(duì)全國(guó)30個(gè)省市的3萬(wàn)余戶城鎮(zhèn)居民家庭開展資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查，受調(diào)查家庭中43.4%有住房貸款，有房貸家庭的資產(chǎn)負(fù)債率、金融資產(chǎn)負(fù)債率和月償債收入比分別為16.5%、101.5%和29.0%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯高于平均水平。其中剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤其突出，這三項(xiàng)指標(biāo)分別為24.2%、151.3%和33.0%，均為所有群體中的最高值。

調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的平均債務(wù)收入比為1.02，略高于美國(guó)0.93的水平。其中，有負(fù)債家庭的債務(wù)收入比的均值和中位數(shù)均為1.6。有少數(shù)家庭的債務(wù)規(guī)模遠(yuǎn)高于家庭收入，有1.2%共221戶家庭的債務(wù)收入比超過(guò)了10，這些家庭的債務(wù)占全部樣本家庭債務(wù)的比重為5.8%。

這項(xiàng)調(diào)查還顯示，戶主年齡為26～35歲的家庭負(fù)債參與率最高，為73.1%。隨著年齡的提高，家庭負(fù)債參與率有所下降，戶主年齡為65歲及以上的家庭負(fù)債參與率最低，為25.1%。這主要應(yīng)該與買房的時(shí)間有關(guān)，中青年大多因?yàn)橘?gòu)置住房而背負(fù)債務(wù)。

可以看出，中國(guó)越來(lái)越多的家庭因?yàn)橘?gòu)買住房承擔(dān)了越來(lái)越重的債務(wù)包袱，這會(huì)影響消費(fèi)的增長(zhǎng)。首先，即使目前房?jī)r(jià)不再上漲，中國(guó)住房?jī)r(jià)格也處于過(guò)高水平。根據(jù)Numbeo數(shù)據(jù)，2020年年中，我國(guó)樣本城市房?jī)r(jià)收入比為28.4倍。其中，深圳、北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)收入比均已經(jīng)超過(guò)35倍，高于其他主要國(guó)際大都市。

其次，中國(guó)的按揭利率處于比較高的水平。雖然中國(guó)購(gòu)房首付比例至少三成以上，但按揭利率也較高，大量家庭在購(gòu)買住房后按揭支出占家庭收入的比例較高，影響了家庭生活的消費(fèi)和質(zhì)量。因此，如果想要擴(kuò)大內(nèi)需，應(yīng)該考慮減輕存量家庭按揭債務(wù)的利息支出壓力，否則，將會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多的年輕人在供房方面壓力較大，使得擴(kuò)大內(nèi)需驅(qū)動(dòng)力不足。

雖然四五線城市房?jī)r(jià)較低，但其主要新增的需求來(lái)自農(nóng)村。農(nóng)民或農(nóng)民工因就業(yè)大多流動(dòng)性強(qiáng)，收入具有不穩(wěn)定性，房?jī)r(jià)收入比較高。這也導(dǎo)致農(nóng)村結(jié)婚彩禮額度越來(lái)越高，結(jié)婚越來(lái)越難，影響提升城市化率與生育率，更會(huì)影響擴(kuò)大消費(fèi)。所以，房?jī)r(jià)問(wèn)題不是一線城市的特別問(wèn)題，而是整個(gè)中國(guó)都面臨的挑戰(zhàn)，是影響中國(guó)長(zhǎng)期增長(zhǎng)和發(fā)展的主要因素。

整體而言，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，家庭部門的杠桿率會(huì)持續(xù)上升，不僅積累金融風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)對(duì)消費(fèi)形成擠出效應(yīng)，影響雙循環(huán)新格局的建立，更會(huì)對(duì)城市化、生育率等構(gòu)成一定沖擊。

若要進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，就需要加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控，堅(jiān)持“房住不炒”，并且讓地方政府?dāng)[脫對(duì)地產(chǎn)的過(guò)度依賴。