房企補(bǔ)倉(cāng)的傳統(tǒng)時(shí)期來(lái)臨，各城的土地市場(chǎng)火熱起來(lái)。
3月2日，榮安在寧波慈溪市拿下一宗宅地，溢價(jià)率40.8%；3月1日，西安入市出讓的6宗涉宅用地中，有3幅溢價(jià)率在49%左右；同一天，德信中國(guó)以約50%的溢價(jià)率在杭州收入一宗地塊……
土地溢價(jià)率走高的現(xiàn)象從2月末就有所顯現(xiàn)。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月第4周里，其跟蹤的50家房企中11家房企進(jìn)行了補(bǔ)倉(cāng)，平均溢價(jià)率為22.4%，環(huán)比上漲了約2個(gè)百分點(diǎn)。“開(kāi)年一般是企業(yè)資金相對(duì)充裕的時(shí)期，從過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，溢價(jià)率高峰也多出現(xiàn)在一季度末二季度初。”億翰智庫(kù)表示。
不過(guò)，這樣火熱的景象或有望在“兩集中”供地新政落地后有所改變。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，集中供地新規(guī)將通過(guò)短時(shí)間將住宅用地集中出讓方式形成放量供應(yīng)，分散房企拿地目標(biāo)，減少單地塊平均競(jìng)拍參與者，從而降低土拍溢價(jià)率。
溢價(jià)率走高
3月2日，榮安經(jīng)過(guò)69輪競(jìng)價(jià)，以4.69億元的總價(jià)競(jìng)得寧波慈溪一幅地塊，樓面價(jià)16614元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到40.8%。
3月1日還是在寧波，華鴻嘉信經(jīng)過(guò)173輪競(jìng)價(jià)、耗時(shí)將近3個(gè)小時(shí)，以封頂價(jià)22.84億元競(jìng)得一宗地塊，樓面價(jià)12985元/平方米，溢價(jià)率29.85%，并競(jìng)配人才安居專用房面積2.77萬(wàn)平方米。
3月1日，德信中國(guó)在杭州以“觸頂價(jià)”約14.58億元奪地，溢價(jià)率約50%，競(jìng)配2%自持面積。
成都春節(jié)后的首場(chǎng)土拍同樣火熱。3月2日，成都雙流區(qū)航空港板塊的一宗住宅用地公開(kāi)出讓，招商蛇口(001979,股吧)以約8.74億元的總價(jià)拿下該地塊。據(jù)了解，該地塊開(kāi)拍后很快就達(dá)到最高樓面價(jià)12075元/平方米，并進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)。由此，招商蛇口拿地的成交樓面價(jià)達(dá)12075元/平方米、溢價(jià)率15%，并配建統(tǒng)籌住房面積比例34%。
事實(shí)上，2月份下旬的土地?zé)岫纫烟幱谂噬??？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2月15日-2月21日的一周內(nèi)，受上海、西安、重慶等熱點(diǎn)城市核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地出讓的影響，該周土地成交溢價(jià)率環(huán)比明顯上漲至14.4%。
2月22日-2月28日的一周內(nèi)，土地成交溢價(jià)率再度大幅走高，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的平均溢價(jià)率達(dá)18.4%，其中二三線城市的溢價(jià)率均較上一周明顯上漲，且均超過(guò)了20%。
封頂成交、溢價(jià)率走高，土地市場(chǎng)熱度不減，“兩集中”供地未來(lái)或?yàn)槭袌?chǎng)降溫
中指院數(shù)據(jù)顯示，2月份，其監(jiān)控的10個(gè)重點(diǎn)城市宅地整體平均溢價(jià)環(huán)比上漲0.03個(gè)百分點(diǎn)，重慶以44%的宅地平均溢價(jià)率領(lǐng)跑，北京、杭州的溢價(jià)率也分別高達(dá)35%、29%。1-2月溢價(jià)水平同比去年基本持平，天津、上海、杭州、南京、重慶5個(gè)城市宅地平均溢價(jià)率高于去年同期。
土地市場(chǎng)火熱的背后是房企積極的補(bǔ)倉(cāng)行為。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，TOP 100企業(yè)拿地總額3866億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%；其中，前兩個(gè)月，綠城中國(guó)以248億元位列各個(gè)房企之首，建發(fā)、招商蛇口分列二、三位。
房企積極的補(bǔ)倉(cāng)也推動(dòng)各城市出讓金收益。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，上海、杭州、成都、北京、寧波、南京等11個(gè)熱點(diǎn)城市賣地超百億元。
“兩集中”來(lái)降溫
當(dāng)前的火熱或?qū)⒂瓉?lái)降溫。2月24日，關(guān)于22個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓將實(shí)行“兩集中”方式的消息傳出。網(wǎng)傳的22個(gè)重點(diǎn)城市中除北上廣深外，還有南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市。其中青島和濟(jì)南已發(fā)布官方文件。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這將會(huì)降低土地市場(chǎng)的熱度。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓，對(duì)于房企的資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。
申萬(wàn)宏源(000166,股吧)研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上述22個(gè)城市2020年土地成交5.8億平方米、2.7萬(wàn)億元，分別占全國(guó)的24%、45%，重點(diǎn)城市穩(wěn)地價(jià)也利于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。
“‘兩集中’新規(guī)一方面在土地供應(yīng)端，在同一時(shí)期大量組織土地集中出讓、保障土地充足供應(yīng)，”申萬(wàn)宏源分析師袁昊表示，“而另一方面，土地需求端，對(duì)競(jìng)拍房企的資金進(jìn)行有效分流而降低檔期土地購(gòu)買(mǎi)需求，并因房企資金使用效率的降低而降低全年土地購(gòu)買(mǎi)能力需求，綜合推動(dòng)土地市場(chǎng)供需關(guān)系的改善，從而利于穩(wěn)地價(jià)、甚至土地溢價(jià)率下降。”
華創(chuàng)證券分析師魯星澤提出，通過(guò)將22個(gè)重點(diǎn)城市供地直接擺上展銷擂臺(tái)（平均每月5.5個(gè)城市集中發(fā)布出讓公告），實(shí)現(xiàn)城市間土地商品化自由競(jìng)爭(zhēng)，從而打破過(guò)去某些城市通過(guò)調(diào)高起拍價(jià)壓低溢價(jià)率的潛規(guī)則。
有資深分析師向記者表示，“22城能抑制住，剩下的城市不會(huì)太夸張的，就跟管房?jī)r(jià)是一樣的。”
業(yè)內(nèi)也有不同的聲音。東興證券地產(chǎn)分析師林瑾璐認(rèn)為，出于提升資金使用效率角度，房企可能在非集中供地期在22城以外的城市進(jìn)一步博弈，這些城市土地市場(chǎng)熱度或?qū)⑻嵘?/div>
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