3月1日，武漢有約140萬(wàn)孩子開學(xué)。從幼兒園到中小學(xué)。
每個(gè)孩子背后至少4－6位家長(zhǎng)，至少560萬(wàn)的人與上學(xué)有關(guān)。得中小學(xué)生者得天下。
還有一組巧合的數(shù)據(jù)：武漢在校大學(xué)生約140萬(wàn)。武漢每8個(gè)人中就有一個(gè)是大學(xué)生。140萬(wàn)幼兒園中小學(xué)生＋140萬(wàn)在校大學(xué)生，可以看出武漢是一座有潛力的活力之城。
最近幾年，武漢是全國(guó)新房銷售的流量之城。剛剛過(guò)去的2月份，武漢新房成交8649套。這其中有一周的春節(jié)假期影響，環(huán)比無(wú)意義。目前，單日成交量恢復(fù)到約500套水平。
截至2月28日，今年已有2.63萬(wàn)人在武漢買房。成交前三強(qiáng)區(qū)域是光谷、漢陽(yáng)與洪山。
01
“小陽(yáng)春”的第一個(gè)特征，是新房多。
2月份，武漢新房拿證15個(gè)。
2020年12月份，武漢新房拿證118個(gè)。2021年1月份，44個(gè)。與之相比，2月份，開發(fā)商多是消化存貨。這其中有春節(jié)的影響，更有工期、蓄客等方面的綜合作用。
一花獨(dú)放不是春，萬(wàn)紫千紅春滿園。3月份，預(yù)計(jì)項(xiàng)目集中拿預(yù)售證。因?yàn)橹暗膶捤赡米C政策，即將在3月31日結(jié)束。開發(fā)商會(huì)搶這個(gè)“331”窗口期賣房。
按照慣例，3月份是傳統(tǒng)的新房銷售月。今年不同的是，剛出臺(tái)的土地新政，對(duì)開發(fā)商回籠資金提出更高需求；“331”窗口期前，新項(xiàng)目搶開。
大規(guī)模拿證后，市場(chǎng)上的新項(xiàng)目、新房源，給人們印象是，可選的房子劇增，每周都有開盤加推。
02
“小陽(yáng)春”的第二個(gè)特征，是區(qū)域熱。
長(zhǎng)江兩岸，成為主戰(zhàn)場(chǎng)。從改善住宅、豪宅到高端公寓，從漢陽(yáng)、漢口、武昌、青山，區(qū)域市場(chǎng)熱度空前。
三四年前，提出武漢進(jìn)入“長(zhǎng)江時(shí)代”。后來(lái)，長(zhǎng)江主軸變成長(zhǎng)江兩岸。“陸家嘴”、“深圳灣”、長(zhǎng)江右岸、武昌灣等新區(qū)域板塊出現(xiàn)。雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)格局之下，長(zhǎng)江的戰(zhàn)略地位，再次被提升到新高度。
武漢通江達(dá)海，長(zhǎng)江不僅是交通樞紐、生態(tài)命脈，更是武漢的城市未來(lái)。這是人們買長(zhǎng)江的理由，而不是簡(jiǎn)單買江景房。在長(zhǎng)江兩岸，占據(jù)一席之地。
武漢長(zhǎng)江中心、華僑城紅坊、武漢濱江天街等新項(xiàng)目將亮相；復(fù)星外灘中心、中信泰富濱江金融城、月亮灣壹號(hào)、融僑濱江城等加推新品；江城之門的公寓認(rèn)籌。
光谷熱、天河熱、經(jīng)開熱，這都是正?，F(xiàn)象。這些區(qū)域背后有科技產(chǎn)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)背后就是企業(yè)與人。產(chǎn)－人－城的邏輯將在這些區(qū)域發(fā)揮到極致。
上述區(qū)域?qū)⑹墙衲?月“小陽(yáng)春”的龍頭區(qū)域。它們率先熱起來(lái)，其他區(qū)域跟進(jìn)。其他區(qū)域，則是個(gè)盤熱?；蚴菍W(xué)區(qū)項(xiàng)目，或是百萬(wàn)方大盤、地鐵盤。
03
“小陽(yáng)春”的第三個(gè)特征，還是看成交量。
供應(yīng)多，成交自然多。當(dāng)然，每家分到手的客戶相對(duì)減少。
有數(shù)據(jù)表明，武漢新房總庫(kù)存是約40萬(wàn)套（準(zhǔn)確說(shuō)，約4000萬(wàn)平米。為了方便記憶，換算成40萬(wàn)套。包括新增與庫(kù)存。）
假設(shè)2021年，武漢新房成交20萬(wàn)套，再次登上全國(guó)前三強(qiáng)。上半年8萬(wàn)套，下半年12萬(wàn)套。
上半年減掉1-2月的2.63萬(wàn)套。剩余4個(gè)月，新房成交5.37萬(wàn)套，平均每個(gè)月約1.4萬(wàn)套。
從現(xiàn)在看，3月份起“小陽(yáng)春”，持續(xù)到五六月份，上半年很輕松破8萬(wàn)套。這是大概率的事情。
所以，建議買房人多關(guān)注3月份的新房成交量。如果超過(guò)2萬(wàn)套，則是黃金版的“小陽(yáng)春”，1.8萬(wàn)套左右，則是白銀版“小陽(yáng)春”。若市場(chǎng)走出上述行情，早買早安心。
此時(shí)買房，不再是只看價(jià)格，而是看未來(lái)的生活，需要什么。需要學(xué)區(qū)，就買學(xué)區(qū)房；需要風(fēng)景，就買江景房；需要品質(zhì)，就買大牌。
總結(jié)成一句話，陽(yáng)春三月好買房，莫到后來(lái)悔斷腸。
［后記］
今年很特殊，可能是大牛市。
3月份，武漢的新房總數(shù)據(jù)，可能很漂亮。這是大規(guī)模上市、開發(fā)商缺錢帶來(lái)的結(jié)果。但對(duì)每個(gè)項(xiàng)目而言，壓力依舊很大。
比如市場(chǎng)上1萬(wàn)個(gè)買房人，以前是50個(gè)樓盤瓜分，現(xiàn)在是150個(gè)項(xiàng)目瓜分。此時(shí)是比拼銷售內(nèi)功與產(chǎn)品能力的時(shí)候，買房人會(huì)用錢投票。
從宏觀上看，武漢的經(jīng)濟(jì)利好兌現(xiàn)。一季度，武漢有215個(gè)重大項(xiàng)目集中開工，累計(jì)投資3300多億。重大項(xiàng)目在哪里，未來(lái)就在哪里。
這些城市產(chǎn)業(yè)利好，最終會(huì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。慢慢發(fā)現(xiàn)，兩三百萬(wàn)在武漢買房，越買越偏。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人） 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者
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