住宅供地“兩集中”新政得到官方證實。
2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。此前，鄭州、青島、天津等多個城市相繼發(fā)文表示，堅決落實關(guān)于住宅用地供應(yīng)工作的要求。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 2020年相繼出臺的針對房企的“三道紅線”政策和針對銀行的“兩道紅杠”政策，主要是金融層面防止房企、以及銀行的加杠桿沖動，可以理解為穩(wěn)預(yù)期。而各地地方政府出臺的“限購”、“限價”等舉措，可以理解為穩(wěn)房價。集中供地政策的出臺，可以理解為穩(wěn)地價。如今，政策調(diào)控可謂”三穩(wěn)“齊備。
“兩集中”落地
所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時序安排。第二個是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。
據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市，除包含北上廣深4個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。
至于“兩集中”出臺的原因，上述負(fù)責(zé)人指出，為減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對市場預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競爭。
同時，該負(fù)責(zé)人表示，除了“兩集中”制度，去年以來，自然資源部對重點城市還提出了另外兩條要求，一是穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。“我們要求各重點城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。”二是充分披露住宅用地供應(yīng)信息，包括存量信息，要求向各類市場主體和消費者充分公開。
廣發(fā)證券地產(chǎn)團(tuán)隊認(rèn)為，土地集中出讓改革對于行業(yè)供給側(cè)改革的推進(jìn)，將會極大的推進(jìn)土地價格回歸合理，平衡地方政府和企業(yè)之間關(guān)系，利好資金、布局、研究等綜合能力強(qiáng)的頭部公司。
行業(yè)分化加劇
時代周報記者注意到，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地“兩集中”供應(yīng)制度最終會出現(xiàn)減次減量的結(jié)果，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)“哄搶”土地。
對此，自然資源部還要求，重點城市要進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)，2021年土地出讓公告供應(yīng)量不得低于近5年平均完成交易量。
2月25日，據(jù)北京住建委官網(wǎng)披露，2021年北京市將完成不少于300公頃商品住房供地，并提高共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)比例。在供地空間布局上也更加優(yōu)化，重點供應(yīng)在需求旺、軌道交通等配套設(shè)施完善的區(qū)域。
“雖然土地供應(yīng)量增多，但是集中供應(yīng)下企業(yè)要完成整年的土地儲備，這對企業(yè)實力提出了要求，與此同時，大企業(yè)的資金實力凸顯出來，中小企業(yè)在保證自己資金穩(wěn)定周轉(zhuǎn)的前提下，或多采用聯(lián)合拿地的方式入局。”某房企投資事業(yè)部負(fù)責(zé)人坦言，“集中供地會讓房企拿地更加謹(jǐn)慎，引導(dǎo)企業(yè)將資金投入到自己的優(yōu)勢城市、優(yōu)勢項目中去。”
開源證券認(rèn)為，“兩集中”新規(guī)利好深耕一二線城市的龍頭房企。該政策將主要有兩方面影響：一方面改善競爭格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批發(fā)”，一二線城市土地溢價率有望下降，改善房企毛利率。
卓易數(shù)據(jù)創(chuàng)始人馬光明說，此次土地集中政策與三道紅線政策一脈相承。一次供出數(shù)十宗土地，便于資金充足的企業(yè)有計劃性的拿地，減少了資金緊繃、囤地較多、負(fù)債較高的房企斷斷續(xù)續(xù)拿地的機(jī)會。此次政策對現(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的品牌企業(yè)是利好，而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會越來越小。
克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年新增土地貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到221.1億元，同比上漲18％。從集中度看，規(guī)模房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局仍在延續(xù)。截至2020年11月末，TOP30強(qiáng)房企新增土地貨值占百強(qiáng)的71％，超七成土地資源集中在三成房企手上。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，對房企來說，“兩集中”政策將會加速房企行業(yè)分化發(fā)展，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機(jī)會。房企資金能力成為拿地的最終重要決定因素。在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下，房企銷售回款的任務(wù)更加艱巨，房企銷售端將面臨新的調(diào)整，但另一方面，這也有利于促進(jìn)房企謹(jǐn)慎理性拿地。
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