在嚴(yán)監(jiān)管之下，房地產(chǎn)信托刮起了一場“撤退風(fēng)”。2月28日，北京商報(bào)記者根據(jù)公開信息梳理發(fā)現(xiàn)，目前包括華潤深國投信托、五礦信托、四川信托在內(nèi)的多家信托公司紛紛對持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)進(jìn)行了縮減。有人離場就有人進(jìn)場，另有中融信托、興業(yè)信托則利用入股、融資等方式悄然布局。在分析人士看來，在現(xiàn)行監(jiān)管政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)信托將面臨融資類信托規(guī)?？s減、房地產(chǎn)信托規(guī)?？偭靠刂频碾p重壓力。信托公司需要建立完整的判斷體系和風(fēng)控模型來篩選項(xiàng)目介入。

退出與進(jìn)場互現(xiàn)

窗口指導(dǎo)、余額管控儼然成為了房地產(chǎn)信托的關(guān)鍵詞，在強(qiáng)監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，有不少信托公司紛紛開始“縮圍”手中持有的房企股權(quán)。2月28日，北京商報(bào)記者根據(jù)公開信息梳理發(fā)現(xiàn)，近日包括華潤深國投信托、五礦信托、四川信托在內(nèi)的多家信托公司均對名下持股的房企股權(quán)進(jìn)行“斷舍離”。

從具體的案例來看，近日，華潤深國投信托退出持有長沙帆順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)，股權(quán)變動之前，華潤深國投信托持股比例為45%；股權(quán)變動之后，華潤深國投信托徹底退出該公司股東行列。無獨(dú)有偶，五礦信托也在近日新增了一條退出信息，該公司退出持有南寧市豪泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)，退出前持股比例為20%。同樣，四川信托也退出銅仁嘉豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東行列，退出前持股51%，退出后四川信托不再持有該公司股權(quán)。

對上述三家信托公司退出持股房企的緣由，一位信托行業(yè)觀察人士分析認(rèn)為，多家信托公司對持有的房企股權(quán)進(jìn)行了縮減，主要是前期房地產(chǎn)開發(fā)商通過股權(quán)做的融資，后續(xù)項(xiàng)目到期退出的一種模式。

有人縮減就有人入場，北京商報(bào)記者同時(shí)注意到，興業(yè)信托近日新增了一條投資信息為北京盛智房地產(chǎn)有限公司，此次股權(quán)變動之前，北京旭輝企業(yè)管理有限公司持有該公司100%股權(quán)，興業(yè)信托接盤后，持有該公司股權(quán)比例為51%，成為該公司大股東。

除了入股方式，也有信托公司通過融資方式間接“收獲”房企股權(quán)，2月26日，福星股份發(fā)布公告稱，擬以該公司全資子公司福星惠譽(yù)控股有限公司的控股子公司天立不動產(chǎn)(武漢)有限公司80%股權(quán)置換中融信托8.91億元資金。

上述協(xié)議約定，中融信托擬以本次信托募集資金不超過人民幣8.91億元（具體以信托計(jì)劃發(fā)行后實(shí)際募集資金扣除1%用于繳納信托業(yè)保障基金后的金額為準(zhǔn)）用于對項(xiàng)目公司股權(quán)投資以進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)，并獲得相應(yīng)的投資收益。在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來，中融信托此舉就是通過此類股權(quán)置換模式設(shè)立信托計(jì)劃給福星股份融資。興業(yè)信托也是通過控制對應(yīng)公司股權(quán)的模式，從而達(dá)到控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的目的。

融資渠道縮減、展業(yè)壓力加大

為了落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，監(jiān)管部門及時(shí)對房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展加強(qiáng)了窗口指導(dǎo)。

早在2019年7月，某地銀保監(jiān)局就召集轄內(nèi)部分信托公司董事長、總經(jīng)理高層級“窗口指導(dǎo)”會議。明確表示，對于土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增。對于原已備案、已部分放款的，后續(xù)可能無法投放；對于已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作。

后在2020年11月，多位信托行業(yè)從業(yè)人士向北京商報(bào)記者透露，銀保監(jiān)會已下發(fā)了《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項(xiàng)排查的通知》，排查信托公司是否違反“四三二”要求、是否用于土地儲備、是否用于補(bǔ)充流動資金、是否協(xié)助金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管套利以及是否存在其他違規(guī)行為。

在現(xiàn)行監(jiān)管政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)信托的規(guī)模也進(jìn)一步下降，來自中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金總額為2.38萬億元，較2019年末下降3262.01億元，降幅達(dá)12.06%。2020年三季度末投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模較2019年二季度末的最高峰值下降5516.60億元，降幅達(dá)18.83%。

可以預(yù)見的是，為促進(jìn)房企降杠桿，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)信托規(guī)模的下降將是大勢所趨。一位信托公司觀察人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托目前遭遇的問題可以說是整體信托市場的集中濃縮，短期內(nèi)較難完全解決。房地產(chǎn)信托將面臨融資類信托規(guī)?？s減、房地產(chǎn)信托規(guī)?？偭靠刂频碾p重壓力。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，從大的方向來講，房地產(chǎn)信托規(guī)模下滑已經(jīng)成為趨勢，如果一些房地產(chǎn)項(xiàng)目和信托捆綁得比較緊，還存在很大風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能影響信托公司品牌的一些聲譽(yù)。再加上2021年一季度房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)了不少項(xiàng)目違約事件，所以2021年二季度，房地產(chǎn)信托方面的風(fēng)險(xiǎn)整治將成為監(jiān)管治理的一大亮點(diǎn)。

房地產(chǎn)信托如何過“寒冬”

房地產(chǎn)信托被嚴(yán)監(jiān)管預(yù)示著傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)的增長空間將越來越受到制約，傳統(tǒng)粗放的高增長模式越來越難以持續(xù)。

未來信托公司如何應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)也成為值得思考的問題。通常情況下，在房地產(chǎn)信托運(yùn)作的過程中，投資者先將資金委托給信托公司，信托公司再委托信托經(jīng)理篩選優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托公司和信托經(jīng)理能否勤勉盡職地履行職責(zé)，也直接影響房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全性。

“信托公司需要有更多的房地產(chǎn)專業(yè)人才支持來應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在有限的規(guī)模下更需要有完整的判斷體系和風(fēng)控模型來篩選項(xiàng)目。”廖鶴凱提醒稱，在資金面不放松的背景下，信托公司可以多維度考量項(xiàng)目本身，通過合理的流動性管理，獲取跨越周期的超額收益。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，“政策的收緊，并不代表房地產(chǎn)市場整個絕對規(guī)模的收緊，在收緊政策的情況下，如何尋找到一些投資機(jī)會也很關(guān)鍵，信托公司應(yīng)結(jié)合自身業(yè)務(wù)實(shí)際去進(jìn)行投資”。

北京商報(bào)記者 孟凡霞 宋亦桐